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随着我国城市化发展进程的推进,目前我国居民已逐渐形成以小区为主体的居住环境。随着小区发展的成熟,为了使居住在小区内的居民有着更好的生活质量,于是产生了物业。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理系统论文,供大家参考。
摘要:博士后规模的不断扩大,为博士后公寓物业管理带来较多新的挑战,需进行公寓管理模式的进一步完善,确保满足国家提出的《国家中长期人才发展规划纲要》相关精神要求,提升博士后服务水平,壮大人才创新队伍。针对现行博士后公寓公寓物业管理模式,本文主要针对当前博士博士后公寓物业管理模式的现状,从住房规模管理、公寓基础设施管理、进出站管理以及其他规范管理等方面探析完善博士后公寓物业管理模式的路径。
关键词:博士后公寓物业管理模式路径
博士后作为科研领域中的重要补充力量,对高校以及社会整体发展可起到极为明显的推动作用。从我国近年来人社部提出的相关精神要求便能够发现,国家对于博士后人员的管理和服务工作力度不断增强,然而在博士后的管理和服务的实际工作当中,仍需要面对各种困难和问题,特别是博士后公寓管理问题仍较为突出,不合理的模式成为制约博士后公寓物业管理水平提高的主要因素。因此,如何做好博士后公寓物业管理工作,势在必行。
一、博士后与博士后公寓物业管理的相关概述
关于博士后制度,其在国内产生于上世纪80年代,首批设站单位为上海交通大学。自此开始,博士后规模便呈现逐年增加趋势,流动站极多,据相关数据统计表明,截至2010年,上海交通大学在站人数已突破500人。这样无论从人才建设规模方面,或科研工作角度,博士后规模的扩大都将表现出极大的作用。但这种规模扩大背景下,使进出站管理以后勤保障等工作面临较多难题,特别在公寓管理与服务方面,更应进行不断完善。从目前大多博士后公寓物业管理模式现状看,多以套房类型为主,相关的设施包括厨卫设施、基本家具等,且由专人进行管理。这种模式下公寓管理工作完全体现出福利住房性质。博士后一旦进站后便可在在站时间内使用住房,若不愿居住或住的时间较少,便会出现转租等现象。对此现状,物业管理工作中很难有效监管较为分散的方房源,不利于公寓利用率的提高,博士后规模的扩大与有限的公寓资源间的矛盾更为突出。因此,现行公寓物业管理工作对博士后的住房保障将发挥至关重要的作用,需使博士后队伍稳定的同时使公寓使用效率得到提高。
二、博士后公寓物业管理完善的具体措施
1.从住房规模管理角度。
保证住房规模与进站博士后数量在比例上较为合理,是提升管理水平的关键。以清华大学博士后公寓物业管理模式为例,其自建站至今,博士后进站人数突破3000余人,每年平均上涨的速度都保持在百分之十几,需要物业管理工作中做好住房需求量分析工作。根据每季度进站数量情况,适时开展公寓维修粉刷等工作,且为满足博士后住房需求直接进行宿舍楼改造,将原有套间进行增加,为单身博士后体提供单间住房。这样,房源紧张问题得以缓解,公寓住房数量与进站人员规模在比例上极为适当。另外,管理工作中可针对单身或已婚博士后进行住房分配管理,如单身博士后采取单间公寓方式,而对于已婚博士后分配其套房。采用这种模式便可保证公寓的分配更为合理,使进站人员规模、公寓资源二者在比例上较为适当。
2.从公寓设施管理角度。
通常进站后博士后往往有一定的工作周期,这就为物业管理工作提出相应的住房周转问题。一旦有博士后出站,为保证新进站博士后居住环境质量有所保障,便需做好完善公寓基础设施工作。现行在博士后公寓在类型上多以单间、套房为主。一般对于单间,在设施管理过程中应注意很多单身博士后并不喜欢做饭或不会做饭,所以设施配备仅需集中在基本桌椅、衣柜、床以及其他电气设备等,并考虑几个单间设置一个共用淋浴室、卫生间等,而在卫生管理方面物业可组织专人每天按时进行清扫。另外,为保障公寓住房安全,可将电子门禁系统引入其中,防止闲杂人员进入楼内。若住房期间内单身博士后因结婚需进行住房调整,可直接进行申请,便转至套房中。而对于套房公寓管理问题,要求物业管理工作中主要需做好基本维护工作,可在单间设施基础上将其他厨卫用具等设置其中,这样可为博士后的生活条件提供保障。
3.从进出站管理角度。
进出站的有效管理是保证住房更为合理的基础条件。公寓物业可直接进行相关住房管理制度的构建,或与博士后进行进站、出站住房问题协议的签订,尤其应注意对于出站博士后,应考虑将住房时间延长一个月,这样可为博士后的后续处理工作提供充裕的时间。而在协议签订方面,物业管理工作中可考虑在与博士后进行协议签订的同时,应有在站人员为其住房进行担保,使协议的有效性得以提高,这样看可使各项公寓管理要求落到实处。需注意的是包括进出站管理在内的所有物业管理工作,都应坚持以人为本的核心理念,其是适应现代我国智力帮扶工作的重要内容,特别在租金方面,管理过程中应以住房面积、楼层以及区域环境等为根据进行租金设置,由博士后进行自主选择。
4.从其他相关规范管理角度。
有效的规范制度是公寓物业管理水平提高的重要保障。在相关规范完善过程中,首先可从进站管理方面进行规范的完善,对于进站的博士后,物业管理部门在登记办理、费用管理以及房屋钥匙等管理方面制定具体的规范内容,同时对于单间与套房公寓等管理也需明确相应的制度要求,特别针对博士后进站后再次转租等问题,需要通过相应协议的签订使物业管理部门与博士后的权责得以明确。其次,对于住房期间问题,物业管理部门应将具体的联系方式与维修电话等留给房主,这样一旦公寓出现问题可直接与管理部门联系,及时解决存在的问题。最后,在进出站管理方面的相关规范也需完善。如对于出站后的公寓,物业管理部门应注意及时进行维护与粉刷工作,对陈旧的基础设施做到及时更换与处理。且为使公寓住房安全得以保障,管理部门需将房门锁进行及时更换,并将具体的安全管理措施向新进站博士后进行明确,以此使居住环境舒适度得以保障的同时满足住房安全需求。且为改善住房条件,可对其他设施等进一步完善,如电话系统方面,可引入智能卡式电话,无需缴纳月租费便可在校内进行通话,并能够装入宽带,既为博士后提供极大的便利,而且物业管理中许多不必要的费用也因此得到节省,如空房间进行的电话月租费的缴纳,在智能电话引入后便可得到解决。另外,为实现人性化管理目标,相关规范在完善过程中也可提出关于校外租房补贴内容,如当学校无法提供充足的住房资源给博士后,可给予相应的补贴限额,由博士后自行租房,但应注意在补贴额度上也做好明确规定。
三、结语
博士后公寓物业管理水平的提高是保障博士后公寓合理运行、改善博士后人员居住条件的必然要求,只有使人才的各项生活条件得到保障,才能更好的服务于社会。实际管理过程中,应立足于现行博士后公寓管理现状,从住房规模、基础设施管理、进出站管理以及相关规范制度的完善等方面着手,促进公寓物业管理水平的进一步提高。
参考文献:
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[5]王超.中国博士后制度产生及其主要特点——兼谈东南大学艺术学博士后流动站[J].明日风尚,2015,10:100-101.
一、物业管理及我国小区物业管理中存在的问题
物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作[1]。物业管理职能具有社会化、专业化、市场化、规范化和契约化等特征。目前,我国物业管理中存在的主要问题有以下几个方面:
(一)物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
近年来,随着我国经济的飞速发展,人们生活条件有了很大改善,对居住条件的要求也随之增加,尤其是城市人口的增加,带动了房地产业、物业服务企业和一系列相关产业的发展。由于市场经济发展的不成熟,在现实生活中,房地产开发商与物业服务企业之间存在着隶属关系[2]。一方面,物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司,其与开发商是从属关系,目前这种关系在我国住宅小区占有很大比重;另一方面,房地产开发商在小区业主委员会还没有成立前,有资格以原始大业主的身份选聘物业服务企业,此时他们之间是一种短期的合同关系。而当业主委员会成立后,选聘物业服务企业的权利理应由小区的业主委员会负责,房地产开发商就需要将小区的各种原始资料交给新的物业服务企业。但事实上,开发商由于利益上的原因,不愿轻易放弃物业管理。
(二)物业服务企业在物业管理的交接过程中责任不明
物业服务企业之间的矛盾多发生在物业管理的交接过程中。一方面,前任物业服务企业不愿放弃物业管理权,在落聘后仍不搬出小区,甚至制造各种麻烦和事端阻挠新物业服务企业进入小区,妨碍其开展正常的工作。现实生活中,人们经常会看到一个小区里有两套保安人员、保洁人员。更严重的是有些新物业服务企业在无奈之下,“打”入小区,把前任物业公司“打”出小区。这是物业管理市场化、业主管理自治化的必然结果,为物业管理工作带来了一系列难以解决的问题。如果在新的物业管理合同已生效,但新的物业服务企业还没有进入小区开展工作的情况下,小区出现财产损失、人身伤亡,有谁来承担法律责任?另一方面,前任物业服务企业虽然放弃了物业管理权,但却在离开时进行破坏活动,将物业管理所需的一些设施破坏,将小区业主的相关资料带走,不向新物业服务企业移交物业管理中的财务帐目等,这些行为严重影响了新任物业服务企业的正常工作,导致新旧物业服务企业间的矛盾冲突。
(三)物业服务企业与业主之间不能认真履行合同
业主与物业服务企业之间因为签订物业服务合同而存在法律上的权利义务关系。二者之间的关系主要是通过业主委员会与物业服务企业来体现的。他们之间是一种合同关系,是委托与被委托的关系。二者之间的矛盾表现在以下几点:
(1)物业服务企业以拒交物业管理费为由不给业主房屋钥匙。现实生活中经常会出现这样的情况:在房屋买受人已经按照房屋买卖合同的约定,向出卖人支付全部或部分房款后,而办理入住手续时,买受人被告知要找物业服务企业办理。而物业服务企业就会以让买受人填写相应表格、签订物业管理公约及物业服务合同、交纳物业管理费及相关费用为条件,扣押买受人房屋钥匙[3]。此时,已经成为房屋业主的买受人如果对物业管理公约、物业服务合同等提出异议,或者因为物业费不合理而拒绝交纳,就得不到钥匙,不能办理房屋入住手续。很多买受人即使交了房款也只能望“钥匙”兴叹。
(2)收费类型多,标准不统一。在我国,由于物业管理市场还不成熟,物业管理本身又存在“收费类型多,收费标准多”等问题,因此,目前小区物业管理中业主与物业服务企业之间存在最多的问题就是物业收费。物业费是物业服务企业的生存之源,物业费未能及时收交,势必对物业服务工作产生一定的负面影响,最终可能影响到业主的利益。通常,物业管理水平高的小区,物业缴费率就高,而在物业管理水平低的小区,无论收费多少,物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。而且,业主交纳费用的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准的,包括套内建筑面积和公用分摊面积。但现实生活中,业主常常由于物业服务不到位,收费标准不统一而拒不交费。
(3)物业服务企业经常以停水停电催缴物业费。自来水公司、供电局、燃气公司是水、电、气等能源的供应者,住户是消费者,物业公司只是水、电、气费用的代收者,而不是水、电、气的批发商,它是受专门部门的委托代收费的,不能随便加价谋取私利,更不能擅自停水停电[4]。但事实上,一些物业服务企业收取这些费用时没有明确的说明,而且没有固定统一的收费标准,且经常以停水停电催缴物业费用,小区业主经常反映物业公司的这种违法行为,导致业主与物业公司的矛盾加剧。
二、产生问题原因的分析
物业管理在我国仅有20多年的发展历史,尽管我国借鉴了发达国家的物业管理经验,并在2003年出台了《物业管理条例》,规定了建设单位、业主与物业服务企业的相互关系,但物业管理毕竟是一门比较新的管理模式,加之我国经济发展不平衡,相关法律制度不健全,物业管理存在许多问题,究其原因主要有:
(一)从物业服务企业与房地产开发商关系上看
1.由于目前我国物业管理行业的发展起步较晚,真正市场化竞争与运作、发展的格局、立法的机制还远没有形成。房地产对地方经济增长的作用巨大,使得地方政府和房地产商之间存在着紧密的利益链条,房地产商的权力过于膨胀。《物业管理条例》第二十一条规定:业主在购买商品房时,不仅要与开发商签订商品房买卖协议,还要签订前期物业服务合同。房地产开发商为了吸引消费者,往往轻易对物业管理中的问题进行承诺,将后期物业管理的某些具体内容规定在商品房买卖合同中,以此增加房屋卖点,这种越俎代庖的行为存在很大危机,不当处分了物业服务企业的权利。而这些问题在前期物业管理中是看不出来的。
2.房地产开发商利用自己的优势地位,以聘任物业服务企业为条件,对聘任的物业服务企业的工作进行干预,从中谋取利益。房地产开发商与物业服务企业之间存在着千丝万缕的联系,在业主委员会成立之前,物业服务企业多是房地产开发商的下属机构或子公司,极度依靠开发商。尽管按照《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,由业主和物业服务企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。但小区新成立时,物业管理费的收取、定价的高低,却是由开发商说了算。为了楼房好卖,有的开发商故意压低物业管理费、抬高停车场车位和商铺的价格,使得物业服务企业处于不利的被动地位,运营艰难。
3.房地产开发商把设计规划和建筑质量等问题无形留给了后期的物业服务企业,或者没有给物业服务企业提供进行物业管理的基础条件,使物业服务企业丧失了业主的信任和理解,给以后开展工作带来了很大困难。
(二)从物业服务企业之间的关系上看
在推进现代城市建设和提升城市管理水平的进程中,物业管理作为现代城市社区管理的一种有效方法和手段,正受到各级政府相关主管部门和广大人民群众的日益关注。目前,随着社会主义市场经济的发展,物业服务企业也在加速其发展的步伐,在其快速发展的同时,由于物业管理市场的竞争本身缺乏透明度,一些运行机制不够公开、公平、公正,再加上其所提供的服务标准不一,广大业主对物业服务与物业管理的投诉也越来越多,矛盾也在不断上升。主要是因为:
1.关于物业管理方面的立法还不完善。《物业管理条例》第三十二条规定:“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”第三十四条规定:“一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。”而实际生活中,许多住宅小区没有成立正规的即有相应资质的物业服务企业,造成物业管理水平低,服务质量差。现实中,多数旧的物业服务企业是由房地产开发商派生的,其中绝大部分属于开发商的子公司或开发商的物业管理部,他们没有取得相应的法律资质。在新的物业服务企业成立后,旧的物业服务企业多是因为要靠物业管理来安置多余人员,一些物业管理人员往往是开发商招来的下岗职工和农民工,一旦没有了物业管理权,开发商将面临裁员的压力。
2.我国缺乏规制物业管理活动的相关法律。《物业管理条例》只在第三十九条规定:物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应做好交接工作。在第五十九条规定:违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。但是如何移交,怎样交接等法律没有更详细的步骤和时间限制等实施细则,导致现实中无法可依。
3.物业服务企业人员素质不高,缺乏专业培训,服务质量普遍较差。我国物业管理的起步较晚,而且经济发展极不平衡,物业管理还远远不够成熟,没有形成一整套完善的管理模式和企业文化氛围。目前,各地物业管理发展参差不齐,多数管理人员是来自于社会的闲杂人员,缺乏专业培训和相关专业知识,人员整体素质不高,这样,就会造成物业服务企业整体服务质量不高,不能有效解决日常生活中经常碰到的问题。
(三)从物业服务企业与业主之间的关系上看
1.大多数业主法律意识淡薄。现实生活中,多数人没有分清商品房买卖合同与物业服务合同是两个完全不同的法律关系。商品房买卖合同是房屋买受人与开发商签订的,在此合同中买受人有支付房款的义务和获取房屋所有权的权利,这一权利当然包括取得房屋钥匙;开发商也就相应的有交房的义务和获取房款的权利,这一义务当然包括交付钥匙。物业服务合同是买受人与物业服务企业签订的,在这一合同中买受人有交付物业服务费的义务和获取物业服务的权利;物业服务企业相应的有提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。所以,物业公司不能以业主拒交物业费为由不给其钥匙,否则就是侵犯了业主的合法权益。
2.广大业主对物业管理的认识不足,缺乏自主意识,对实现业主自治缺乏主动性,不积极参与,不去主动争取群体利益,而是把希望寄托于其他业主。由于长期受政府、单位福利房住房制度的传统观念的深刻影响,相当一部分业主尚未真正意识到自己才是物业的管理者,更没有树立付费购买物业服务的观念。《物业管理条例》第二章专门规定了业主的权利和义务,但大多数业主还没有真正感悟到自己的权利、义务的价值。
3.广大业主对自身职权的认识不足,运作不规范。《物业管理条例》第八条规定:物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而现实生活中,往往是小区内业主大会徒有虚名,实际上并没有发挥其应有的作用。单一业主因物业费用、房屋维修与物业服务公司发生纠纷时,只是其单独去与物业理论,业主大会并没有“干预”。双方经常因和解不成而诉至人民法院,此时业主势单力薄,总是由于不注意妥善保存所谓“正当、合理、合法”的收费单据,没有足够证据抵不过物业服务公司而败诉。
4.与发达国家相比,我国业主大会发展还相当滞后。由于我国住房制度改革较晚,一方面广大业主法制观念淡薄,自我维权意识不足,另一方面,由于广大业主来自于社会的各个层面,大多数都忙于工作,为生计、为还房贷而奔波,对与自己息息相关的《物业管理条例》、《城市住宅小区收费标准》等相关法律、法规的规定不够了解,对物业管理的专业知识毫不关注。
三、完善住宅小区物业管理的建议
随着我国住房制度商品化趋势的发展,物业管理将会发展成为一门新的学科,它所承载的内容将会受到越来越多人的关注,如何科学有效的完善现代物业管理呢?我认为应从以下几个方面着手改善:
(一)进一步完善我国有关的物业管理法律规范
2003年出台的《物业管理条例》是物业管理制度发展的一个里程碑[5]。它对于规范房地产开发企业,物业服务企业和业主的责、权、利以及水电气暖等相关部门的法律关系,都做了明确的规定;对于解决物业管理中出现的诸多问题,推行物业管理的规范发展,起到了非常重要的作用。但由于该《条例》涉及面窄,对现实中存在的许多物业管理问题都没有明确的规定,也没有提出明确的解决方案。如:业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题、物业服务标准与服务费用等问题。因此,立法机关需要以《物业管理条例》为基础,在实践中结合近年来物业管理中存在的问题,进一步完善物业管理法律、法规体系,加强物业管理领域的立法工作。司法机关应该结合审判实践中出现的问题,做出相关司法解释。最高院于2009年做出的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有利于解决小区物业管理纠纷。
(二)进一步严格实施分业经营、规范物业服务行业
物业管理应该是住宅小区建设完成投入使用后的事,《物业管理条例》第二十四条第二款规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但在物业管理发展还不成熟的初期,大多数的物业管理都是由开发商自己组建的一个物业服务企业或由开发商的亲属来进行小区物业管理的。这就造成了业主把本应是开发商承担的责任转嫁到物业服务企业身上,引起许多物业管理纠纷,即使诉至法院,双方也难以解决。所以政府要严格按照法定程序规范物业服务企业,积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释,增强业主、物业服务企业与开发商的法律意识,鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营。这样,就会形成一种相互制约的关系,物业服务企业既能对业主负责,又能对开发商的前期行为进行监督,使得整个物业的前期开发建设过程,能为后来的物业服务创造一个良好的条件。
(三)加强宣传和教育
由于我国住房改革起步较晚,人们受传统福利房和单位房观念的影响较深,还没有形成强烈的市场意识和法律维权意识,服务者与被服务者的法律意识都比较淡薄,现代市场经济形式下的物业服务理念还没有完全建立起来。各地政府要切实发挥作用,在业主购房前就应加大对关于物业管理方面的法律宣传力度,来增强人们的法律维权意识,转变服务理念和付费观念[6]。各地政府更应该加大对物业服务企业选聘的监督力度,以提高物业服务人员的服务水平和自身素质,树立物业服务人员的市场意识和服务理念,建立高质量的物业服务企业,使其真正能为广大业主服务。
(四)物业服务企业要加强自身建设,规范物业管理行为
物业服务企业要对所收取的各项物业费用按照法律规定和市场价格制定统一标准,并定期予以详细的公示,或者通过各种途径向业主宣传,让业主了解各种费用的用途,使得物业费用公开、透明,而不能打着“物业管理费用”的幌子随意盲目收费。收费细则不能仅仅张贴在物业服务企业内部,给自己看,要让业主看到;还要加强对员工的定期培训,使得所有员工都精通业务。此外,物业服务企业之间要经常交流,借鉴管理中好的经验,及时找出不足的、落伍的管理模式。物业服务企业可以开展多种有利于业主的活动,加强业主与物业公司的交流,融洽两者的关系,建立和谐、文明、高水平的现代物业小区。随着市场经济的发展和改革开放的深入,我国的物业管理也面临着严峻的挑战,需要在不断的改革中创新和完善。物业管理除了加强立法,为维护广大业主和物业服务企业的合法权益寻找法律依据外,更应该调动各方面的积极性,开展各种有益的文化活动,为构建和谐的小区而努力。
小区物业管理系统论文相关
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众所周知,小区物业管理与城市居民以及城市的现代化密切相关。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理毕业论文,供大家参考。
一、住宅小区物业管理特点
随着现代居住方式的不断改变,物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点,主要体现在以下几点:
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地,居住在小区里面的人从事着各种各样的行业,人口结构十分复杂,是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求,所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生,因此说,物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性,会根据周边配套设施需求,不但可以居住,也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了:日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等,这些内容组成了一个管理整体,需要小区物业管理处提高综合服务质量,提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要,所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任,这也是物业管理最终的整体目标。而且,物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外,还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同,对物业服务内容和标准要求也不一样,有些对服务标准要求高一点,有些则低一点,而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别,对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外,住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门,所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的,跟其他服务性质的工作一样,目标都是为了提高业主的满意度,具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高,越来越多的居民都拥有了自己的轿车,在一些大型小区,进出车辆非常的多,占道乱停乱放现象严重,甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况,车多位少问题相当突出。为解决这些问题,首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置,物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为;其次,增加监控摄像头,物业人员加强小区内的巡逻,发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝,对碰擦事故进行取证;最后,限制外来车辆停放到小区内,在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的,随便扔点小垃圾虽然是小事,但是如果大家都这么不自觉的话,就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的,保洁员上午才打扫干净,下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾,变得很脏,或是垃圾只丢在垃圾桶旁边,在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境,首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯,将体积较大的垃圾,比如纸箱之类的不要堆放于楼道,也不要随意丢弃在垃圾桶旁;其次,是保洁员要经常擦拭垃圾桶,引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖;最后,物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整,防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题,业主也要多支持物业人员的工作,多给予理解,这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式,在对一些问题的处理上,多几分谦让、多几分理解,心平气和的共同探讨解决的方法。比如,因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时,物业管理处要提前通知业主做好准备;比如,会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行,以免影响到业主的休息;对于业主投诉的问题,物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患,保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生,一旦发生这种问题,物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费,物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此,物业要制定相应的安全管理措施,消除潜在的安全隐患。比如,在重要位置安装监控器,一旦出现失窃事件,调取录像取证;采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理;加强巡逻,震慑偷盗行为的出现;小区如有水池,要做好围蔽措施,防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
物业管理工作关系到小区业主居住、生活的质量、秩序和安全,物业人员在日常的管理工作中要立足于业主的需求,采取有效的措施不断提高物业管理质量,提高业主的满意度。
一、人员配备
1.保安:每岗按进门岗1人,出门岗1人,监控岗1人,巡逻岗1人定岗。共4岗,每岗365天24小时服务,需派4人,共计16人。此是最少配置,上班高峰时需站岗,巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗,巡逻岗到进门岗。
2.保洁:按三级服务标准,一般每1万平米配1人,6万平米配6名保洁。3.管理人员:配小区经理1名,管理人员2名(365天提供服务),财务1名。4.维修人员:因需365天24小时提供维修服务,至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况,再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入:设每月每平米收X元,假设物业管理费收缴率98%,整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入:固定车位:假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计,300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费:临时停车受居民户数影响,户数与访客成正比,与小区周边产权业态有关,如周边有饭店、对外接待单位等,临时停车费收入较高,反之收入较低。根据每个小区情况不同,临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区,按平均100元/天计,每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入:根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同,60000平米小区按理想情况估计,每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入,税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资:假设保安均为街道托底人员(此为最低支出),按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等,计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资:一般保洁人员为街道托底人员和外来民工,外来民工需缴社会保险费,按2014年最低工资标准1820元,加国定假日加班费、高温费等,街道托底人员约2400元/人,外来民工约3600元/人,平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员:包括国定假日加班费、高温费、加社保费等,街道托底人员约3400元/人,在职员工约5600元/人,平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用:包括办公室水、电、电话及办公用品,公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等,泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区,按2000元/月计算。
5.税金:物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中,人力成本占主要成本,因此只分析以上成本费用。假设其他费用,如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
若停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成,6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点为1.21元/平米。一般情况下,物业公司与业委会协商,停车费、广告等其他公益性收入对半开分成,则6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点下降为1.03元/平米。以上分析中,为降低人员成本,保安人员、保洁人员多为街道托底人员或外来民工,管理人员中也不乏街道托底人员。这是目前上海物业管理企业的现状,这种情况导致了物业管理水平难以提高。本文分析了2014年度6万平方米商品房小区多层的物业管理费盈亏均衡点,而且是从物业管理三级服务要求的人员最低配置;收入的理想状态下进行分析。需要说明的是,小区规模与物业管理费盈亏均衡点成负相关。如果小区规模小于6万平米,物业管理费盈亏均衡点会升高。并且以后每年随着上海最低工资的调整,物业管理费盈亏均衡点将不断提高。因此,建议业委会通过业主大会形式,适当提高物业管理费收费标准,进而提高物业管理水平,改善小区环境,最终达到物业保值升值的目的。
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在信息技术不断发展的今天,小区的物业管理也面临着新的挑战,相当的一部小区的信息化管理显然已经不能满足技术的发展和用户的需要。因此,如何高效的管理和维护小区物业的基本信息已经变得非常重要。下面是读文网小编为大家整理的小区物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
参考文献:
[1]罗宁霞.物业服务企业与社区共同治理其它主体的博弈关系分析[D].广州:广州大学,2012.
[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区,2010(17).
[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报(社会科学版),2014(5).
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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物业行业在中国的发展已有30年历史,随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展。但是,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死挑战。以下是读文网小编为大家精心准备的:住宅小区物业管理服务发展的建议和措施相关论文,内容仅供参考,欢迎阅读!
【摘要】:随着社会经济和房地产的发展,物业服务行业也在不断发展,为适应市场发展的需要,物业管理公司逐步在如何管理小区、如何为业主服务、如何赢得市场、如何解决物业纠纷等方面下功夫,物业管理开始由原始的保安保洁单一模式向现代社区综合管理模式转变,作为物业行业代表的小区物业,目前正面临着巨大的生死考验。
【关键词】: 小区物业 管理 服务 收费 措施
物业行业为90年代在我国发展的新兴行业,是朝阳产业。作为物业行业的代表,小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年上涨,而住宅小区物业费用上涨十分困难,这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。
(一)加强物业服务的专业化程度,向服务集成商转型。
目前随着国家新的《劳动法》、《劳动合同法》的实施,国家对职工薪酬有了明确的规定,导致物业公司成本逐年递增。对于执行《北京市物业服务收费管理办法(试行)》的物业公司来说,收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成本快速增长,必然大大降低利润,增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化,物业管理行业作为服务行业,应走专业化服务的道路,鉴于此,物业公司可以与一些专业服务商务化程度较高的公司合作,将自己的某些业务交与专业服务商,从而为业主提供更好的专业服务。这样,物业管理行业将实现管理层和作业层的分离,使作业层,包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。一方面降低了成本,另一方面,促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商,即专业服务的搜集者和整合者,物业管理企业不再直接向业主提供有形服务,而是通过管理能力整合专业公司,为业主提供优质、专业化的服务。
(二)改造监控系统,整合区域监控人员。
物业企业是劳动密集型企业,随着国家各项政策的出台,用工成本逐年增加。鉴于此,通过加大高科技技术的使用,将用工成本降低。对住宅小区现有的监控系统进行技术改造,加大民用住宅区域技防的力度,精简保安和中控人员,这样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神,提高小区物业服务质量,增加公司利润。
(一)提高自身服务,赢得甲方认可。
加大物业服务生产力度,赢得甲方各单位支持,在小区维修中心不增加员工的基础上,尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目,这样既能提高维修人员工资,又可增加小区利润收入。
(二)查找自身问题,完善企业制度建设。
在讨论物业费的机制时,常有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这种概念下,会产生出业主认为物业服务质量与合同约定不符。物业应从提高“质”做起:首先,有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍;其次,组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工严格按照公司考核标准、岗位职责要求进行考核;最后,规范工作流程,完善企业制度。
(一)加强对维护维修合同的管理。
设备维护维修合同,维护费包干,维修费按实计算,合同明确划定维护界线,维护作业不能按维修计费,这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人员必须进行沟通,对于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉,这样不仅节省了维修费,而且还能防患于未然,及早消除设备的安全隐患。[LunWenData.Com]
(二)坚持日、周、月保养制度。
做到提前制订维修保养计划,期间每日进行设备巡视,并安排专人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视,并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作,如有问题及时与厂家或维修方沟通,并将情况上报公司。
(三)加强维修人员的责任心。
随着设备使用年限的延长,设备日益老化是一个谁也无法改变的事实,对老化备件的更换随时都可能进行。因此,在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况,大致估算出备件的损坏时间,准备好备件,在备件损坏前进行及时更换,这样既减少设备的维修时间,又避免了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心,为达到这个目的,相应的管理人员应加强监督与跟踪考察,深入了解配件更换原因,及时向公司领导或有关部门反馈信息,以便对做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励,使维修工感到本公司对质量与信誉的重视,使其感觉到如果不这样做就对不起用户,甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。
(一)积极引进和培养人才,抓好队伍建设。
公司的成败,关键是人才的选择。论文格式有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才队伍,是物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争,志在必取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才,重视、合理并善于使用人才,保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才,更应注重育才。加大内部培训力度培养人才,通过培训、绩效考核、定期评比等手段,提高物业员工的自身素质,加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学习,加强员工的业务培训和技术培训,打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队,以不断提高物业管理的业务水平和服务水平,彻底改变行业面貌,提升业主的满意率,从而提高物业管理公司的市场竞争力。
(二)加大宣传力度,使业主更加了解物业管理范畴。
在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌,公示服务热线电话,让广大业主了解物业服务范围,更加了解物业的工作和服务性质,避免误会产生。公示热线电话,成立专业的服务接待中心,更加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。
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基本养老保险是社会保障体系的重中之重,基本养老保险制度的成败关系到一个国家政治、经济的稳定与发展。下面是读文网小编为大家整理的基本养老保险论文,供大家参考。
统筹城乡居民基本养老保险事业的新发展,是十八以来我国“全面建成小康社会”的重要举措,也是深化养老保险事业发展的必然要求。本文立足于对我国养老保险事业的认识,就筹城乡居民基本养老保险中存在的问题做了如下具体阐述,并由此提出了几点应对策略。
一、统筹城乡居民基本养老保险中存在的问题
1.统筹层次低,各级财政投入不足。
首先,省、直辖市的养老保险基金的统筹模式主要是“个人缴费”、“政府补贴”和“集体补助”。对于各基层县(市、区)而言,个人缴费基金储存于财政专户之上,这就使得这部分基金难以实现统筹使用,也无法有效实现保值增值。而“政府补贴”和“集体补助”两部分支付方式,一方面加重了政府的财政压力;另一方面也让政府面临巨大的风险,对城乡居民基本养老保险的长久化推进极为不利。其次,政府补贴主要源于三级政府(中央、省、市(县))的基金投入,但在省、市(县)级方面,财政出资相对较少,且对于县级政府的补贴采用“依据指标划拨”的方法。对于一些贫困县市,政府补贴的压力较大。财政吃紧,出现“寅吃卯粮”的问题。
2.养老保险制度衔接问题突出,制度激励作用欠缺。
首先,在制度衔接的过程中,缺乏对实际情况的综合考虑。如:一些被征地的农民,其不仅享受了“新农保”的基础养老金,而且也享受了被征地农民养老保险。其次,在城乡居民基本养老保险制度的衔接中,一些试点地区逐步形成了具有地方性的制度模式,若与现行城乡居民养老保险相衔接,势必存在衔接的苦难。再次,制度的激励作用欠缺,并具体表现为:一是对于多缴费参保人的激励比较欠缺,尚未实行“多缴多补”的有效激励机制;二是对于缴费年限长的参保人员,制度激励作用不明显,各省市也尚未出台相应的政策,对缴费年限长的参保人员给予更多补贴。
3.居民参保意识淡薄,制约统筹工作的稳步推进。
从实际来看,我国城乡居民养老保险统筹发展仍存在较大阻力,这一方面就来源于城乡居民参保意识相对比较淡薄。首先,在传统养老方式的影响之下,城乡居民养老保险制度缺乏一定的群众基础,部分城乡居民对其不够重视;其次,一些城乡居民认为缴费时间长,且收益比较小,这就在很大程度上弱化居民参保的积极主动性。因此,社会诸多因素和观念的影响之下,我国积极推进城乡居民基本养老保险统筹发展仍是一个过程,需要进一步建立广泛的群众基础,提高城乡居民参保的意识。
二、强化统筹城乡居民基本养老保险的策略
1.进一步明确财政补贴产权,维护好城乡居民的合法权益。
当前,城乡居民基本养老保险模式中的个人缴费难以统筹使用,存入于个人账户之中。但对于政府补贴部分,是不能继承的。这就要求,对这部分不能继承的基金的归属权进一步明确,并通过审理专门的账户,并建立“分类补贴”的方法,对其进行有效管理和再分配。如,依据参保人员的缴费年限,对其相关的养老保险福利进行延伸。诸如参保者在养老金的领取之前出现死亡,那么可以依据投保者的缴费年限所在的分类补贴标准进行补贴,确保城乡居民的合法权益。
2.逐步完善财政支持机制,做到财政投入充沛。
当前,城乡居民基本养老保险统筹面临各级财政投入不足的问题。因此,逐步完善财政支持机制,做到财政投入充沛,实统筹发展的重点。地方经济发展存在较大差异性,一方面要确保城乡居民保险基金做到“专项利用”;另一方面要结合各地方的实际情况,在承受能力范围之内,遵循“弹性原则”,强化政府的财政支撑。
3.妥善处理好养老保险制度衔接问题,推进统筹工作新进展。
城乡居民基本养老保险是新型农保与原城市养老保险的融合,如何实现各养老保险制度的有效衔接,直接影响到城乡养老保险统筹发展。因此,要进一步妥善处理好养老保险制度衔接问题,确保城乡居民基本养老保险制度与其他养老保险制度相融合。一方面,制度衔接要确保公平、公正,这是统筹发展的重要前提;另一方面,建立多层次的城乡保险体系,为城乡居民基本养老保险事业的统筹发展创造良好的内外基础。总之,统筹城乡居民基本养老保险制度,是党的十八大以来我国全面建成小康社会的重要之举。统筹城乡居民基本养老保险面临诸多问题,特别是在财政投入、制度衔接等方面,问题的存在极大地制约了城乡居民基本养老保险事业的统筹发展。
一、基本养老保险逃费现象的成因分析
目前,养老保险制度还存在一定的缺陷,还有很大的完善空间,一方面,养老保险制度的覆盖不是非常全面,部分地区的养老保险资金收缴会成为死角,这就会使人们产生不平衡的心理,这也是逃费现象的导火线。另外,养老保险制度的设计的公平性还有待提高,目前的这种制度是有地域、行业、身份之分的,而且个人的权益分配也不是太合理,从而影响基本养老保险收缴资金的公平顺利进行。再者,基本养老保险资金的收缴率也不是非常合理,收缴率偏高,这会给人们带来经济压力,从而影响他们缴费的效率。
二、解决基本养老保险逃费现象的对策研究
我们已经初步了解到基本养老保险逃费现象的不良影响,改善这种现象对社会的和谐发展来说是势在必行的,所以,我们需要不断探索出相应的解决对策,以便于有效避免这种现象的发生。
1.健全基本养老保险收缴的法律制度
在如今的这种法制社会,不管是何种性质的资金收缴,都需要做到“有法可依、执法必严、违法必究”,所以,在解决基本养老保险逃费这一现象时,首先要将相关的法律制度健全,最大限度地阻止非法人员钻法律的空子。另外,依据外国许多基本养老保险执行顺利的案例来看,健全的法律制度是基本养老保险正常收缴的重要保障。所以,国家及相关政府部门一定要健全基本养老保险收缴的法律制度,让正常的资金收缴具有法律权威的保护,而且用法律手段惩罚逃费现象更能体现基本养老保险基金的神圣不可侵犯。当然,基本养老保险的立法层次也要相应提高,从而引起更多人的重视。逃费人员需要负的法律责任也要有足够的力度,起到警示的作用,要具有确保他们不会再犯的权威性。因此,健全养老保险的法律制度是解决逃费现象的有效对策。
2.制定完善的基本养老保险收缴制度
制定完善的基本养老保险收缴制度,能够给人们一个公平合理的缴费制度,让大家自觉遵守制度,达到公民自觉缴费的效果。首先,制定的制度要公平合理,一视同仁,不能有徇私舞弊的现象发生,同时,制定的制度还需要具有普遍性,让所有公民都缴纳基本的养老保险资金,所制定的制度也要具有广泛的覆盖性,才能服民众。当然,缴纳了基本养老保险基金,就必须享有相应的权利,要让公民的老年有所保障,才能让他们从心底里愿意为自己的老年投资。另外,养老保险收缴的资金要适度,需要缴纳的资金要在他们能承受的能力范围之内,如果超出了他们的能力范围,会对他们的正常生活造成压力,久而久之,这种制度必然会引起民愤,也不能确保我国养老保险的可持续发展,更不能让社会和谐的发展。所以,国家及相关政府要有效解决基本养老保险逃费的现象,还需要建立完善的收缴制度,才能保障养老保险的顺利进行。
3.加强基本养老保险收缴的监督管理制度
有了健全的法律以及完善的收缴制度的支持,还需要相应的管理制度严格管理相关的执行人员,才能确保我国养老保险的可持续发展。首先,在执行养老保险相关制度时,要加大稽查监督制度,确保执法人员能够公正地处理逃费现象,同时也要严格执行基本养老保险的收缴制度。其次,在如今的信息化时代,也要顺应时代的发展趋势,加强信息化管理,我们可以将相关的收缴资金的信息录入计算机,然后收缴双方也可以通过计算机进行操作,能够有效提高工作效率。而且计算机能存储的信息也是非常庞大的,可以节省基本养老保险管理中人力、物力资源的浪费。再者,在这种监督管理机制中,也要有相应科学适当的奖惩制度,鼓励遵循制度的人,也大力惩罚逃费的人,这样,可以有效激励更多的人遵守相应章程,降低逃费现象发生的频率。
三、结语
总之,基本养老保险资金的收缴是我国养老保险可持续发展的重要保障,国家及相关政府部门一定要严格执行,最大限度地降低养老保险逃费现象,确保社会的协调发展,同时,这也是我国公民养老的最大保障。同时,我们还需要将有效的解决逃费现象的对策尽快地落到实处,为基本养老保险基本的正常运行提供有力的支持,这也是促进我国市场经济不断完善的有效手段,可以保障我国全社会的和谐发展。
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房地产行业在我国发展起步较晚,尽管已经发展有二十年之久,但仍然还不够成熟,特别是物业管理中,比较缺乏高质量的服务和管理。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:住宅小区是人民群众生活的场所,是城市管理的基础单元,也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系,总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上,提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制,并提出了有效整合的保障措施。
关键词:社区管理;物业管理;自治;有效整合机制
一、绪论
和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求,也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治,建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出:“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见,社区建设管理的提出,既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求,也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设,离不开社会各公共体和广大居民的参与,所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的提出:“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督,是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分,广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天,急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题,努力推进社区管理和物业管理的有效整合。
二、社区管理和物业管理的关系
“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出,我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下,社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国,社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期,伴随着改革的不断深化,社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公有住房逐渐转变成个人所有,居民由“单位人”向“社会人”转变,在这过程中,物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出,社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先,居民都是社区管理和物业管理的服务对象,社区中的居民是不特定的,物业管理中的居民则是特定的,即为物业的产权人——业主,业主一定是居民,居民不一定是业主;其次,两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治,但社区管理侧重由上而下的管理和指导,物业管理则偏重于合同的约束;第三,在管理区域和内容两者有相同重叠的地方,但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。
三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析
1、社区管理自治现状及问题分析
(1)社区居委会自治功能尚未到位,未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但在实际工作中,社区居民委员会却承担了大量的行政工作,习惯于上级领导布置什么就干什么,对上级领导表现出较强的依赖性,在工作中,自主性、自治性没有得到体现,社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。(2)社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与,没有社区居民的参与,居委会的自治职能得不到任何体现,只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与,才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求,解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响,人与人之间交流较少,社区居民之间存在比较严重的疏离感,对社区公共利益漠不关心,很少参与社区公共事务,社区意识不强,对社区缺乏认同感和归宿感。
2、业主自治现状及问题分析
随着城镇化建设的进程和住房制度的改革,建筑物区分所有权的出现导致产权多元化,建筑结构复杂化,大量的物业公共设施设备存在,由于业主意志的多元化,这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构,即业主代表大会以及其执行机构业主委员会,代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理,制订各种自治管理制度,对公共事务进行民主决策,与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势,但是在业主自治开始之时就存在很大困难:业主大会召开难;业主委员会成立难;业主大会和业主委员会行使权力过程难;业主委员会与业主之间,业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷,极难合作。主要体现在:(1)集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因,业主往往难以大规模联络沟通,相当多的业主除了涉及自身利益外,对公共事务漠不关心,置之不理,或者存在“搭便车”心理,缺乏自治意识等,使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立,常常出现集体投票过程中投票人数过少,难以达到法定要求,致使业主大会和业主委员会流产,很少人会愿意去从事公共事务的处理。(2)业主委员会组织运作的困难。如前所述,业主参与公共事务管理的积极性不高,导致可能参与公共管理的只是少部分人,从而衍生出以下一些问题:一是出现非法选票问题,组织者为了达到法律规定的投票比例要求,允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票,从而导致业主之间出现争执等问题;二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范,则业主大会投票人数很难达到法定比例,从而导致会议事项难以实现,甚至业主委员会难以产生,无法作出合法的集体决定。
3、物业管理公司面临的问题分析
我国物业管理虽然经过30多年的发展,得到快速发展壮大,但物业管理自成立开始就存在种种问题,主要表现在:(1)管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中,社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善;(2)运行机制上,市场竞争机制尚未全面形成,垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在;(3)市场主体与物权关系上,还没有建立业主委员会的主体地位;(4)物业管理法律法规还需进一步完善;(5)物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一,物业管理企业在发展过程中也面临种种问题,主要表现在:(1)物业管理人员素质低下,不能满足物业管理行业发展的需要;(2)现有管理方法和管理手段落后,已不适应物业管理的发展;(3)企业缺乏创新意识;(4)物业管理企业与业主之间矛盾激烈,导致业主维权拒交物业管理费,物业管理公司则进行“暗箱操作”,侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务,而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高,业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化,人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目,人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系,具有强烈的专业、文化性和社会性,物业管理公司只有不断创新,积极参与社区文化建设,才能满足业主日益增长的各种需要。
四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制
1、明确各主体在社区管理中的地位和责任,构建社区管理体制机制。一直以来,住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清,相关部门法止步于小区红线外,街道和社区居委会层面的职责分散,导致跨部门、跨领域协调难,各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此,首先要明确各主体在社区管理中的职责,突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责,强化业主和物业管理公司之间的合同责任,立法规定业主大会和业主委员会的主体地位,建立社区综合管理联席会议制度,构建社区管理体制机制。
2、发挥居民自治和社区共治作用,提高居民参与社区管理的积极性,增强社区综合治理能力。
(1)理顺政府和社区的关系,实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题,需要进一步深化城市管理体制改革,根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系,政府相关部门依法行政,进入社区主动提供公共服务,还权于社区,逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归,为社区建设快速发展奠定体制基础。
(2)进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责,积极协调解决物业管理中各种纠纷,建立纠纷解决机制,探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制,进一步加强社区管理和物业管理的联动。
(3)加大宣传,营造社区参与的氛围,提高居民的积极性。外部推动方面,社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传,培养公民的社区意识,同时要积极探索内部促进方式,把居民个人利益置于社区利益之中,基于维护自身利益的需要,居民积极参与社区建设发展,从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度,提高居民参与社区自治的程度。
(4)完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定,规范业主的居住行为和秩序,倡导文明生活;进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》,根据实际情况完善立法,降低业主大会成立的门槛,提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率,对尚无条件成立业主大会和业委会的,社区居委会要加强指导,协助业主进行自我管理,解决物业管理纠纷。
3、发挥市场作用,促进物业管理行业健康发展,发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。
(1)完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾,坚持市场化原则,按照“质价相符”的原则,推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准,鼓励第三方专业服务机构进入物业行业,推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。
(2)提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理,建立动态检查制度和资质升降奖惩机制,完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控,规范招投标行为。
(3)推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组,提高竞争力;鼓励物业管理企业创新管理模式,根据市场化需求,延伸服务链条,提高服务水平和服务能力。
五、保障措施
1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程,加强组织领导,完善各种制度建设,按照法定程序修改各种法规制度,理清各主体的管理责任边界,细化职责分工。
2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求,依托现有的人才培养资源,加快物业管理从业人员的培训机制建设,积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平,熟悉各种法律规章制度,增强培训的针对性、操作性和实效性。
3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度,建立工作评价指标体系,优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制,积极引进第三方测评制度。
总之,物业管理住宅小区是个小社会,既关系到居民的切身利益,也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴,两者进行整合,强化政府在住宅小区中的公共管理职责,理顺专业部门在公共服务中的主体责任,落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务,充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力,是社区管理和物业管理的发展方向,是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。
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摘要:
公租房物业管理中“搭便车”问题突出,严重阻碍其持续运行。以重庆市为例,在分析公租房物业服务属性及特点的基础上,依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾,进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策,以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。
关键词:物业管理;公租房;特征;困境;对策
1引言
住房是人类最原始、最基本的生理需要,是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下,全国各地掀起保障房建设“狂潮”,其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市,是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底,重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2],其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始,根据国际经验,保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租,其运营管理将面临巨大挑战。因此,必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业,整体发展还不成熟,公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂,面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示,虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司,但90%的租户对物业管理工作表示不满意,希望更换物管公司[3];重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面,成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是,目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11],公租房物业管理却较少涉及,导致实践中公租房物业管理模式不清,“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此,本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上,透视其物业管理面临的困境,提出提升对策。
2公租房物业服务的属性及特点分析
2.1公租房物业服务的公共物品属性
物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动,服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益,物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外,某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点,使其具有公共物品属性,在制度不完善时,势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业,而且按照奥尔森集体行动理论,规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。
2.2公租房物业服务的特点
2.2.1产权形式向多元化发展,但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化,越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营,产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年,可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”,这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷,解决纠纷的难度也越大。
2.2.2公租房小区规模大,住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式,并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区,总建筑面积811万平方米、13.33万套,小区物业规模超大,户数多、入住人口多。按照规定,其保障对象有收入限制:申请人为个人的,每月收入不超过2000元;申请家庭居住的,家庭人均每月收入不超过1500元,皆为收入较低阶层。此外,其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定,退租、转租的可能性大,运营管理困难。
2.2.3住员多为需特殊照顾群体,市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居,情况往往较复杂,人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例,目前民心佳园已有16000住户陆续入住,入住人口超过4.5万,其中残疾人452人,HIV携带者3人,“两劳”释放人员188人,需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制,这些人员大多没有体验过专业化的物业服务,对市场化物业服务的需求较弱,往往不愿意缴纳物业管理费,也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时,未能认真分析公租房物业的特点,提出与低廉收费不匹配的服务承诺,比如,“维修部门24小时待命,随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等,受资金来源的限制,势必成为虚无的承诺,为日后物业纠纷埋下伏笔。
2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房,他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值,在使用期间,往往对物业的爱惜不够,使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下,日后维修频率高,增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征,再加上公租房建设规模大、委托代理链长、利润低,很容易出现质量问题,一些建设遗留问题在入住环节凸显,影响住户与物业服务企业的关系,引发物业纠纷。
3公租房物业管理面临的困境分析
通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法,对重庆公租房物业管理现状进行深入研究,目前公租房物业管理主要面临以下困境。
3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾
社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前,我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是,市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起,重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米,与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下,市场化的物业服务企业收费困难,很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环,最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场,损害公租房物业价值及各方利益。
3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾
公租房项目是民生工程,物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外,还需要利用其“地利、人和”的优势,协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作,代收租金,监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为,以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》,重庆也发布了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是,对物业管理的规定不详,政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰,对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清,部分住户认为物业企业无所不管、无所不能,遇到问题就找物业公司,服务要求超出了物业管理的合理范围,并往往以服务不到位为由拒交物管费,为物业管理纠纷埋下隐患。
3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾
物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁,需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨,物业服务企业经营成本大幅提升。但是,公租房是社会保障用房,政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定,致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾,长此以往,“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词,引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。
4提升公租房物业管理水平的对策
4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式
物业服务企业与住户接触更密切,更能及时掌握和监督住户的行为,有效地实现公租房的部分运营管理。因此,应该发挥物业管理的桥梁作用,实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此,政府应通过购买社会服务,将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。
4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业
公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业,减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时,应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准,详细测算每项物业服务成本,并进行投标报价。但是,在选聘接管此类小区的物业服务企业时,必须注重物业服务方案的针对性和可操作性,不能好高骛远,提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中,并与投标承诺一致。
4.3优化物业管理资金获取途径
保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动,降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾,需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式,而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准,为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值,加强物业管理,其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分(比如重庆公租房租金是市场租金的60%,物业管理费也参照此比例向租户收取),这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面,既能提高物业服务质量,又能使国家资产保值增值。同时,承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境,避免出现恶性循环带来的不良后果。
4.4优化物业服务费收费方式
目前,公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可见,公租房管理机构作为公租房所有权人,在租户不缴纳物业管理费时,有连带交纳义务。因此,为了保证公租房物业管理工作的良性循环,物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取,分别汇入各自账户,专款专用、独立核算。同时,签署公租房租赁合同时,就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等,并将物业服务合同作为租赁合同的附件,让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。
4.5强调物业公司的社会责任
公租房物业管理虽然按照市场化模式经营,但是鉴于公租房小区的特殊性,需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益,真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面,可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训,从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题,减轻社会负担,又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。
4.6加强公租房物业监管
物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此,必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会,监督物业服务企业及住户的行为,出现违反合同约定的行为时,及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时,每年至少进行一次住户满意度调查,建立物业服务企业的监督考核体系,确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务,确保物业服务费正确使用。
5结语
公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性,物业管理作为运营管理的重要一环,社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理,可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题;通过政府购买服务,实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式;改变收费方式,提高收费率;强调物业公司的社会责任,建立公租房物业监管机制,实现公租房物业的保值增值,推动公租房制度的进一步发展。
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在市场经济环境下,搞好房地产物业管理是房地产行业健康发展的一个基本要素。下面是读文网小编为大家整理的房地产物业管理论文,供大家参考。
摘要:物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术在“互联网+”思维下正在改变传统的物业管理方式,使其更具人性化和智能化。本文主要以智能门禁系统和巡更巡检系统为例介绍载有NFC技术在智能物业管理中的应用,以期对新时代智能化物业管理打开新思路。
关键词:物业管理;智能手机;NFC
在倡导互联网思维的今天,物联网、大数据、云计算和移动化技术等诸多科学技术领域的创新日新月异。物业管理行业作为传统产业,如何利用自身“既服务于人,又管理着物”的特点,实现真正的线上与线下的结合,将所有的服务对象都联系起来,为自身迎来新的发展,成了当下的行业内热门话题。
1NFC技术概述
NFC是NearFieldCommunication的首字母简写,又称近距离无线通信、近场通信。NFC由RFID(免接触式射频识别)技术发展和改进而来,是Philips、Nokia和Sony联合主推的一种短距离无线通信技术标准。使用该技术的电子设备可以在10cm范围内进行非接触P2P(点对点)数据传输。NFC终端有三种工作模式:主动模式(读卡器),被动模式(卡)和双向模式。市场研究显示,2014年57%的2000元以上Android手机中具备NFC功能,3000元以上的机型中NFC的搭载率达到76%。苹果iPhone6系列也配备了NFC芯片。未来,除了手机和平板电脑,手表、耳机、数字电视机甚至汽车中都会加入NFC功能,NFC将进一步加速物联网的形成。如果设备搭配有NFC芯片,当其他兼容设备或NFC标签进入其工作范围内后,经过允许就能快速完成信息交换。由于作用距离短,响应时间快,使用NFC进行通信更加私密,简单,快捷。使用NFC技术还可以实现在单一设备上组合所有身份识别的应用,省去了多组密码记忆的麻烦,同时也能保证数据安全。NFC通信设定程序简单,可用于简化蓝牙、Wi-Fi链接,可在多种电子设备实现轻松自如,安全迅速的通信连接。
2NFC智能门禁系统
门禁系统是物业管理中最普遍的应用,目前国内大部分门禁系统采用的是基于非接触式读卡器功能的IC卡一卡通门禁系统,用户需要随身携带非接触式IC卡进行开门。现代人生活,手机是不离开手的,搭载了NFC技术的智能手机,可以实现将所有卡片“装”到一部手机里的功能,很好的解决了人们携带各式各样的门禁卡的不便。基于移动互联技术的NFC智能门禁系统,更可以实现对门禁卡的远程授权,对门锁的远程授权,极大的方便了物业管理工作。用户将门禁卡应用下载到有NFC功能的手机上即可完成空中开卡。物业管理人员利用门禁后台管理系统与用户手机的客户端交互,完成门禁卡权限的下发、变更、注销等工作。在NFC卡控制模式下,用户只需将手机放在门禁控制器周围就能用NFC手机开启门禁。NFC智能门禁系统更解决了传统IC卡门禁,人卡分离、IC卡不认人的管理、无法做到精确的身份确认的缺陷。同时NFC智能门禁系统可以很好的追踪进出人员信息。门禁后台管理系统就能将这一授权记录下来,很好的记录往来人员的信息,物业管理企业的安防管理就可以极大的提高管理效率,降低运行成本。
3NFC智能巡更巡检系统
在物业管理过程中,巡更工作起着举足轻重的作用,大多数巡更系统要求保安人员按照预先设定的路线顺序对各个巡更点进行巡视。近几年,生物识别、远距离监控、射频等技术在新的电子巡更设备中有所应用,但对小型物业企业来说,其价格相对高昂。采用NXP原装进口NTAG216芯片的NFC标签,可储存888字节的信息。该类标签价格便宜(在各类电商网站具有销售,小于10元每张)、兼容性好,能被大多数NFC手机读取。将每张NFC标签卡做ID定点巡检的唯一标识,将定点巡检基本信息写入标签,并将其安装在相应的巡更地点。当物业巡更人员到达巡更点时,通过智能手机的NFC读取功能,触碰定点巡查的NFC标签,巡更信息便被采集。同时通过移动通信技术将巡更信息,以及手机定位信息实时上传至后台管理系统。后台管理人员就可以对比两者之间的关联确定保安人员是否按时到岗巡查。如果有异常,巡更人员也可选择拍照上传。管理人员通过后台对巡更信息进行实时监控和管理。NFC智能巡更巡检系统很好的解决了传统巡更系统施工困难、布线复杂,信息不及时、监管不完善等问题。对中小型物业企业,能够利用现有技术实现电子巡更技术便捷性与实时性的统一,提高巡更工作效率。
4NFC技术其他应用
将一张不足三厘米大小的NFC标签内置在海报上,这种海报称为智能海报。业主只需将智能手机与智能海报近距离接触一下,就可以从自己的手机中看到内容丰富的广告———大量文字、图片、音频、视频等。在小区中增设这种智能广告牌,用户在主动接触的情况下对一些互动环节会给予一定的配合,可以提高受众的卷入程度。该种方法可以方便物业管理企业收集有价值的数据信息,增加与业主之间的联系,更好的为业主服务。NFC在非接触支付领域早有应用,对于物业企业,利用NFC技术可以有机的将银行的服务和业务与非接触卡物业管理系统结合起来。该应用可以用于物业缴费结算、查询,消费结算、查询,优惠券的领取等,既方便了业主,又解放了物业管理中繁琐的收费工作。
5总结与展望
目前NFC技术趋于成熟,且其在智能手机上的应用日益广泛。本文对NFC技术在新时期物业管理中的应用进行分析和介绍,在物业管理工作中进一步推广基于NFC的智能应用,具有广泛的应用前景。这也必将成为“互联网+”时代下物业管理企业提升管理水平。服务水平,实现跨越式发展的必然选择。
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摘要:物业管理企业是一个综合性服务企业,它伴随着房地产行业的发展而迅速发展起来。然而,在激烈的市场经济环境下,物业管理行业落后的财务管理制度大大降低了企业的竞争力。随着竞争的加剧,财务管理在物业管理中的作用开始突出。只有不断强化财务管理,物流管理企业才能增强自身的竞争力。本文在分析物业管理企业财务管理方面的问题的同时提出了加强企业财务管理的相关策略。
关键词:物业管理企业财务管理策略
在现代物业管理中,业主通过选聘物业管理企业并与其签订服务合同,由物业管理企业对房屋及配套的基础设施进行维修、养护、管理的活动。物流企业随房地产行业发展而迅猛发展起来,其主要收入来源于所提供的物业服务。目前,物业管理费标准较低,欠缴滞缴现象严重,所以大多数企业为微利型企业,再加上经营过程中不注重财务管理,造成营业成本增加,使得利润更加微薄。下面对财务管理面临的问题进行分析。
一、财务管理面临的困境
1.财务管理意识参次不齐。
物业管理所提供的服务涉及社区生活的方方面面,具有全方位、多层次的特征,具体工作简单却十分繁琐、细致,这要求财务管理工作做到具体全面。在现实中,企业各个层次的员工的综合素质不同也就导致了他们对待财务管理的态度不尽相同。虽然领导层会注重企业的财务管理,但基层员工却会忽视财务对于企业发展的重要影响。例如:基层员工认为清洁工具、维修工具等与自身和企业发展关系不大,由此造成的浪费较为严重,甚至有些员工私自占有这些工具。这方面的原因主要是财务管理的重要性没有得到重视,员工财务意识薄弱。公司的其他管理者和员工仅仅把财务管理当做一个与自身利益无关的孤立的部门开看,所以并不会在工作过程中考虑公司的财务,这也就削弱了财务管理工作的意义和价值。
2.管理体系不规范,执行力低下。
近期,一份关于物业管理公司的调查显示,大部分的物业企业并没有明文规定的管理制度,预算管理等财务管理不够规范。尤其是中小企业,在企业管理上仅仅依靠相关人员的经验和自觉性,这就造成了不必要的失误。另外,缺乏完善的管理制度必然造成执行力的低下。企业部分管理人员的工作随意性大且缺乏监督机制,对内部的控制活动仅仅停留在表面。例如:对于一些工具的使用缺乏监督,造成物资流失现像严重,增加了企业的营业成本。从物业的整体情况来看,我国的物业企业财务管理并没有一个统一的标准,这也造成了企业财务管理工作难以落实。
3.财务管理手段有待创新。
当今社会,随着网络和电子信息技术的涌入,各行各业都在积极利用这一技术来提高工作效率,物业企业想要在社会竞争中占取有利地位,就应该积极利用这一趋势,提升自身的信息化管理水平。传统的物业企业工作效率低下,在信息收集、传递和获取方面效率低,难以及时了解到企业的市场信息和业主反馈,这些都制约了企业的健康发展。
二、加强企业财务管理策略分析
虽然物流企业财务管理越来越受到重视,但我们必须看到目前存在的严重问题。财务管理是一项重要的工作,它涉及到方方面面,必须要求做到“精益求精”。同时,物业公司收入来源有限,增长空间小,因此,加强财务管理就显得至关重要。下面,我就如何加强企业的财务管理,结合上述的问题提出一些策略和建议。
1.提高财务管理意识。
在今后企业的财务管理应该做到全员参与,因为员工在为业主提供服务的过程中也是财务管理的而执行者。在物业管理企业中,基层员工主要做一些保洁之类的工作,年龄偏大而学历较低,对于知识的接受能力较弱。所以,企业应该加大在财务管理方面普及宣传工作,力争让每一位员工都能意识到财务管理的重要性。企业在普及过程中可以根据部门开进行,结合员工的只是素质制定不同的普及内容。例如:对于基层保洁人员,应该尽量使内容简洁易懂。通过对财务知识的普及,力争使每一位员工都能提高财务意识,从而在工作中提高效率,为企业谋取利益。只有全体员工的财务素质得到提升,才能从根本上提高财务管理的执行力度,为企业的发展提供一个良好的环境。
2.完善企业文化。
当前,企业文化在企业发展过程中的作用越来越重要,物业企业构建自己的企业文化不仅仅使自己的员工信心增加,更能转变自身在业主心中的形象。类似于品牌效应,企业可以在文化中创造一种“节约”意识,实现财务管理的精细化。例如:通过在工作场所悬挂“节约”条幅,通过口号等来提醒员工要有节约意识等。当一个良好的氛围形成时,每一位员工就会通过要求自己的行为来融入到这样的氛围中。另外,好的企业文化使员工之间更加团结,把公司当做“家”,自然也就会更加合理地使用工具,尽心工作。所以,构建企业文化也是加强财务管理工作的一部分。
3.制定规范的管理制度。
加强财务管理,除了要提高员工意识外还应该制定成文的制度来约束员工。企业可以借鉴相关法律法规制定总体上的制度,然后根据经营过程中的经验来将制度具体化、通俗化。我国的物业管理企业起步较晚,可供借鉴的相关经验较少。在这方面,可以借鉴国外企业经验或者国内较为成熟的企业经验,不断将财务管理的更进一步地规范、细化。物业公司应该结合自身实际情况制定财务管理规范,根据不同的业务内容划分相应的板块。另外,要把握好板块之间的衔接,在制度方面一定要避免出现矛盾或者与物业管理实际工作不相符合的地方。成文的、规范化的制度体系为实际操作提供一个依据,对于强化财务管理是必要的。
4.运用信息化技术规范操作。
企业的财务管理工作主要涉及两个方面,一是财务人员的人工操作,另一方面是信息化的应用。因此,强化财务管理工作应该在提升员工素质的同时注重信息化软件的合理使用,避免出现财务混乱的现象。在中小型物业企业中,收费管理系统的进入权限存在问题,部分非收费人员也可以通过密码进入收费系统,这对于加强财务管理是十分不利的,因此,企业应该做好信息化软件的安全使用和维护。另外,要适应信息化时代的特点,不断完善企业的网络建设,提高财务部门与各部门之间信息传递的效率。这样能够使管理者更加及时地了解到公司的运营状况,从而做出科学合理的决策。
5.建立监督机制,加强执行力度。
一个规范的财务管理制度应该涉及执行和监督两个方面。通过“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等来规范内部人员的工作范围、职责,完善企业的预算结算制度。可以通过“责任承包”来将责任明确到人,对物资及时进行登记、盘查。另外,通过预算来监管采购部门,避免采购人与其他人员串通,造成企业经营成本的增加。约束机制的建立对于规范员工行为作用显著,另外,建立激励机制对于提高员工积极性也有重要作用。企业应该建立分层次的财务激励机制,全员参与企业财务管理工作。例如:通过奖金、提高报酬、外出旅游等对基层人员进行激励,这样有助于提高员工的工作效率,进而实现财务的精细化管理。
三、结语
近年来,有关物业公司的相关理论取得了一些突破,说明公司的业务水平在不断提升、财务管理意识觉醒。但是,仅仅依靠传统的模式是远远不够的。物业管理与业主的日常生活质量有着密切的联系,只有通过不断加强财务管理,使业主感到所缴费用得到相应回报,业主利益得到保障,才能保证企业的长期平稳运作。企业应该从公司文化、员工素质、财务制度、奖惩制度等方面去不断规范企业的财务管理,以此来降低经营成本,提升竞争力。只有财务工作的顺利进行,才能确保物业公司的健康发展。
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物业管理与人民生活息息相关,在近年来社会效益、经济效益、环境效益日益显著,有着良好的发展前景。下面是读文网小编为大家整理的物业管理论文,供大家参考。
摘要:物业管理专业是一门实践性很强的学科,不仅要求学生系统掌握与物业经营管理有关的理论知识,而且要求学生具有较强的实际操作技能。通过分析不同年级学生在模拟企业中的培养任务,探讨基于模拟企业的物业管理实践教学模式的运行,以此推动物业管理专业实践性教学改革。
关键词:物业管理;模拟企业;实践教学
随着我国社会经济的发展,物业管理行业不断发展壮大,已经成为新兴的朝阳产业。随着物业管理行业的深入和发展,对人才的需求也越来越迫切。2005年 12月1日开始,我国物业管理行业建立注册物业管理师制度。为了适应这种变化,必须深化物业管理专业教学改革,要根据物业管理的从业要求,确定学生培养目标,加强技能训练,提高实践能力,培养和造就符合国家注册物业管理师基本要求的优秀专业人才。
一、物业管理专业人才的培养需求
从目前来看,物业管理企业频频发出人才招聘信息,表现出对能够独当一面的物业管理人才的渴求,但无论是本科学校还是高等职业院校,这个专业的招生数量都在逐年下降;在招生数量减少的同时,我们看到的是,由于物业管理专业人才的缺乏,整个行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的需求,使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的水平。
物业管理本科教育作为培养高素质专业人才的重要方式,在人才培养的过程中应该充分考虑职业特点来完善教学思路。结合行业的综合性强、实践性强的特点,物业管理专业本科的培养目标应该是培养具备房地产、法律、建筑、信息系统等方面的知识和能力,知识面广、沟通协调能力强,熟悉相关法律法规,能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的管理人才。在物业管理本科专业教学中,必须做到实践与理论的结合,运用各种教学方法和教学手段,课内与课外相结合,使知识与能力同步发展。
二、基于模拟公司的物业管理专业教学
为增强学生实践能力,培养高素质的物业管理专业人才,在物业管理专业教学中,采取成立模拟公司的教学方法,充分发挥学生主动性,调动学生兴趣,培养学生实际操作能力,保证培养目标的实现。
模拟公司起源于20世纪50年代的德国,是指人为创造的经济活动仿真模拟环境,作为经济类专业的实践教学场所和组织形式。学生在其中可经历全部业务操作过程,了解和弄清其各环节之间的联系,而又不必承担任何经济活动风险。
模拟物业服务企业作为物业管理学生的实践场所和学习的组织形式,通过构建虚拟的经营管理平台与氛围,学生在“模拟公司”中可经历物业管理行业的主要业务操作过程,了解公司各环节、各部门之间的联系,与各相关部门之间关系。运作的基本方法在教学过程中,把教学内容按照公司运作,分成相关模块,通过教师讲授和学生自学,让学生主动参与到公司运作过程,在相应的“工作岗位”上学习,提高岗位实操能力,增强“实际”工作经验,提升职业素质和能力,保证人才培养目标的实现。教学过程中教师可采用的模拟教学法、引导教学法、案例教学法、角色教学法等等。
整个教学过程中,要注意三点:一是以学生为中心、自主性学习为主;二是学生参加教学全过程:收集信息、制定计划、作出决策、实施计划、反馈控制、评估成果;三是教师是学习过程的组织者、咨询者和伙伴。
三、不同年级学生的参与方式与培养任务
不同年级的学生在参与物业公司运作的过程中,由于知识结构的深浅不同,参与模式也不有一样,着重培养的能力也有所不同。
大一学生刚刚入学,对大学的一切都还处于不断适应阶段,这一阶段主要以培养学生从事职业活动所需要的社会行为能力(强调对社会的适应性,具有积极的人生态度)和基本素质为主。具体任务如下。
1.引导学生树立正确的价值观
价值观是人们对于什么是价值、怎样判断价值以及如何创造价值等问题的最根本观点,是个体核心的信念体系,是个体评价事物与抉择的标准,价值观决定着人们行为的取向,它通过影响态度而最终影响行为。大学阶段是大学生人生观、价值观形成的重要阶段。因此,对大学生进行价值观教育至关重要,这会对他们明确自己的未来定位和发展方向,积极努力地塑造自我,为社会需要的有用之才起着导航作用。
为此,可以组织学生在班级展开对价值观及职业生涯规划的大讨论,让不同的学生讲述自己的价值观并探讨。
2.培养基本素质与能力
(1)人际交往能力。在物业管理实践中,无论执行任何技术或步骤,必要的沟通都是不可缺少的要素。只有具备了良好的沟通能力,才能够为业主提供优质的服务。通过物业管理者与业主之间的沟通,可以使业主能够明白具体事件的发生起因、处理方法、进展及一系列相关情况,从而妥善解决问题。
(2)组织协调能力。组织协调能力是管理者必备的能力之一,主要包括组织能力、问题解决能力和领导力。物业管理工作的开展是伴随着矛盾问题进行的。一个合格的物业管理人员,不仅不惧怕问题,而且要有解决问题的能力,更重要的是要有避免冲突的能力。也就是说,对工作中出现的矛盾和问题,要有准确的判断。
(3)自主学习能力。大学生在校期间掌握良好的学习方法,培养较强的学习能力,对提高学习效率和学习成绩,增强大学生的社会适应能力具有重要的作用。随着高科技及信息网络时代的到来,业主对物业管理的服务要求逐步提高,面对新时期的巨大挑战,物业管理人员必须重视各类专业管理技术的掌握,不断更新、学习新的管理服务技术,适应现代物业管理的技术要求,加强管理技术的学习,努力提高管理技术水平,才能保证自己的管理实力始终与物业相关设备的科技进步同步。
(4)社会适应能力。适应社会能力主要包括竞争能力、承受挫折的能力和团队合作能力等方面。物业管理人员在服务的过程中,涉及到方方面面,会遇到各种环境,会遇到各种各样的人和事,同时还要处理好各方面的关系。没有良好的适应能力往往容易出现偏差。
一.资讯
(一) 项目实习的目的与背景
1. 实习项目背景
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
2. 实习项目目的、
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。物业管理行业作为劳动密集型行业,需要大量从事基础性工作的服务人员,而目前物业管理企业没有充分整合人力资源的管理,难以实现集约化、规模化。而物业管理企业大量的招聘、培训、工资、保险等费用的攀升,出现了招工难、留人难、流动性大等问题,导致物业管理企业人力资源成本压力增大,如何缓解物业管理企业人力资源成本压力,提高人力资源利用率是摆在物业管理企业的一大难题。本文通过对XXX物业有限公司物业管理的研究,对物业管理中出现的人力资源等方面的问题进行分析,论述物业管理企业应该根据企
业内外环境的变化,调整人力资源管理的策略,并从本质上解决问题。通过对哈尔滨辰成物业质量管理体系提出的改进建议, 坚持质量管理体系的有效性,规范服务质量的措施,建立物业管理品质督导制度,从而提升物业服务质量。
(二) 实习岗位资讯
1.企业简介
XX物业管理有限责任公司,注册资金200万,具有国家三级资质的专业物业管理企业,中国物业管理协会会员单位,自2009年成立以来,遵循全心全意为客户服务的企业精神,创造完美,和谐,安全的核心理念,制定出管理规范化,服务标准化的服务模式,同时坚持诚信与务实的态度,向着全国一流的物业企业的目标迈进。
作为专业的物业管理公司,辰成物业创业之初即本着“汗水铸就品牌,品牌成就事业”的经营理念,不急于一时的盲目扩张,凭借专业技术人才的强大优势,以淳朴稳健的经营管理风格,苦练内功,倾力于做好在管的物业管理项目。 精良的服务品质,使辰成物业先后创造了众多优秀的业绩,在业内树立了良好的品牌形象,获得了业主和行业主管部门的一致认可。同时,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,赢来了更加广阔的物业管理市场。目前公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神。
随着接管项目的不断增加,公司形成了一整套资源共享体系,即
“人力资源共享、管理资源共享、网络信息资源共享”,使得在提高整体物业管理水平的同时, 降低了物业管理成本,真正实现了“为客户节约每一分,让客户满意多一分”的企业管理理念。
XX物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心,以基础管理、质量管理为两翼,促进并带动各项经营管理工作。借助公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有品牌特色的发展新路,在中国物业管理行业中树立自己的品牌形象。
2.岗位资讯
在XXX物业管理公司实习期间,我担任的主要职务是客服一部的主任助理,其次还担任公司临时文员。
作为一名即将毕业的在校大学生,这次深入企业的顶岗实习让我收获颇丰。
首先,我担任的主要职务是客服一部主任助理。XX物业作为一家刚成立不久的物业公司目前主要负责的是产业园园区内的公共区域的保洁服务,公共秩序服务,设施,设备日常维修与看护服务以及园区的绿化。
我的工作就是辅助主任,做好客服一部的工作安排。其中包括接待来客;负责处理业主日常的意见反馈及投诉业务,并在第一时间内通知客服二部的工作人员及时解决;负责接洽公司所在园区内其他单位提出的临时保洁业务;日常保洁工作的监督与管理,找出不足,发现问题等。
临时文员的主要工作任务包括填写客服记录单,每周例会的会议记录整理,起草并张贴公司各类通知(如:停电通知),起草公司临时文件等等。
在担任主任助理期间,我根据亲身经历与实际学习体会,并结合所学专业市场营销方面的知识与理论,简单分析了整个新兴物业管理行业未来几年的发展方向,以及物业管理企业未来发展战略的变革。
二.计划
(一) 第一印象
刚到XX物业报到的第一天说实话有地懵,因为是经人介绍的缘故,我事前已经为自己应该实习的岗位做了一些准备,如物业管理守则,客服基本礼仪等。但俗话说的好计划不如变化快。
到岗的第一天,还没来得及适应自己的新岗位,公司就接下了一个外包任务,承包江南测绘局主楼一二层装修后的清洁工作。由于正值周末,保洁人员人手不足,我也参与到了劳动的第一线。一整天下来我深刻的体会了一线保洁人员的工作有多么辛苦,同时通过与一线员工的亲密接触,也为我日后的工作提供了良好的群众基础。
(二)未来一个月的规划
1.尽快熟悉岗位,适应新环境。
通过第一天的接触,我已熟悉了部分员工,并且在工作的过程中接触了公司的领导,可以说开了一个好头。接下来的首要任务就是用最短的时间熟悉工作流程,和公司的同事打成一片,营造更好的工作环境,以提高工作效率。
2.一边工作一边学习,加强对物业管理的认识
因为自己还是一名在校大学生,对理论知识的理解更多来源于书本,而自己所学的专业是市场营销,与所涉及到的物业管理有许多相通的地方,一方面我可以学以致用,另一方面我可以拓展自己的知识面,增加理论与实践相结合所带来的经验与收获。
3.结合实际工作收获,提出自己对公司的改革意见。
计划通过一个月的实习工作,针对自己看到的一些现象,接触过的一些状况,以及了解到的一些问题等,提出自己的见解,并针对公司的实际情况整理出部分行之有效的改革方案。
三.决策
(一)物业管理未来发展的宏观环境
作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
(二) 细分新世纪物业管理发展的四大方向
1.新世纪物业管理将向规模化方向发展
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。
物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
规模化经营的途径包括:兼并重组,充分利用小企业资源;抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
2.新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
3.新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
4.新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1) 网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2) 智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3) 人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4) 综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。 具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
四.执行
智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求,也就是我们要投入最大人力物力执行的那部分:
(一) 建筑构造的不同造成智能住宅校区的差别
从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
(二)强调物业管理对智能小区的早期介入
必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
(三)努力培养智能化小区的物业管理人才
必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
(四)努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。
努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
五.评估
针对一系列的问题及现象,我提出了自己之于物业管理的见解,希望公司采纳。
(一)新世纪物业管理企业面临的挑战
1.劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
2.消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
3. 市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
(二)世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
六.反馈
(一)以人为本的管理理念
1.物业管理“以人为本”的重要意义
1) “以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
2) “以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
3)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
(二)物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
1.人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
2.处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
(三)行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
七.致谢
当这篇论文圆满的画上句号的同时,它也将告诉我:威职三年的学习生活即将要结束了,我的校园生活可能将要在此终止,转而踏上人生的又一个新的起点—工作岗位。都说时光似箭、岁月如梭,从走进威职到现在,转眼间,三年就要过去,一切恍如昨天刚发生。
经历了快两年多的学习生活,我发现自己当初的想法含有很多偏见。从当初的不理解不接受学校的一些规章制度,校规校纪等等,但来到这里还是有很多收获:游览了威海的一些美丽的风景,尝到了一些地方的风味小吃,了解到了山东各地的一些很有特色的风俗文化,体会到了齐鲁文化的渊源博大,感受到了具有最适合人类居住的城市威海所散发的无限魅力。我想这些应该是我最值得回味的美好记忆吧。
到现在为止,展现在我们眼前的是一座依山傍水、环境秀美的校园。在这里,最值得欣赏的应该要数在校一线执教的一群年轻而且富有青春活力的教师,我要感谢给营销专业所有的任课的教师,谢谢你们的辛勤教学以及在课堂上带来的欢声笑语。特别要谢谢的是我们的调研室主任许春燕老师,以及我的毕业论文指导侯东老师,是他们的殷殷教诲使我们在人生的道路上认清了方向;是他们的循循善导使我们明白了做人的道理。我们衷心的祝福他们,祝他们及家人合家欢乐、万事大吉。也愿求实学院的明天更加美好。
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企业的物业管理关系到企业运行的方方面面,是企业管理中的一项重要内容。下面是读文网小编为大家整理的企业物业管理论文,供大家参考。
一、企业物业管理现状
企业物业管理是近年来企业“新增”的管理部分,在我国的很长的一段时间,企业几乎没有涉及到企业的物业管理,但是随着我国商业市场的不断完善和发展,企业物业管理逐渐提到企业管理的日程当中,逐渐发挥不可替代的作用。在近些年的企业物流管理中,也取得了一定的成果和进展[1]。然后受到其他因素层次的限制,企业物业管理部门的经营管理模式还存在一定的问题,还有很长的路要走,其问题主要体现在以下几点:
1.理念落后,模式单一
管理理念落后,工作方式单一随着公司体制的深入改革,尤其是近年来“三集五大”的推进,使得公司员工对后勤物业管理有了全新的要求[2]。以往,公司后勤物业管理主要作为后勤福利服务部门,只需要满足员工的基本工作需求,但随着社会形势的变化和公司自身的发展,员工们在工作、生活、学习和娱乐等方面的需求上正在向理想型转变。就目前公司的后勤物业管理而言,部分后勤物业的管理理念还沿袭传统的管理理念,没有能够充分顾及到员工的实际需求,思维死板,工作方式不够灵活,导致员工对其工作内容有所厌倦,不断增长公司需要与物业管理公司落后的服务层次之间的矛盾,以及物业公司与公司的文化差异,在一定程度上抑制了员工的工作思维,这对公司的组织构建和物业管理是不利的[3]。
2.物业管理人员以及专业管理层次较低
物业管理人才匮乏。因为不少公司把物业公司当作后勤服务部门,甚至当作公司安置退休职工的地方,物业在人员配置和专业物业管理人才培养上投入的精力不够,造成人员素质水平有限,缺乏基本的物业管理专业的知识,导致物业管理人才严重不足,尤其是建筑设计、房地产、经济管理等方面的专业人才严重缺乏。在公司改革后,公司物业公司的人员问题更加明显。
3.物业管理体制缺乏活力
目前国内有许多公司对企业的物流进行专项的管理,成立了专门的企业机构,将物业公司从后勤服务部门变为了经营实体,但因为受到公司自身体制的限制,不少物业管理公司并没有真正走向市场,达到市场化的要求,且拘泥于传统的固有模式,导致其工作形式依旧非常单一,在机制和经营机制上缺乏活力,无法适应市场发展的需要,进而在服务内容、社会化管理、专业化分工等方面存在许多问题,影响了物业作用的有效发挥,并在市场竞争中处于弱势[4]。
二、企业物业管理创新策略与发展途径
1.强化管理人员的物业管理意识
物业公司要摒弃原有的传统僵化的理念,认识到强化企业后勤物业服务意识是促进后勤物业管理机制改进、丰富后勤物业管理方式和提高后勤物业服务层次的前提、基础和保障。后勤物业管理部门应转变观念,明确自身的服务对象,充分把握工作规律,并以此为导向积极开展后勤物业管理工作。另外,还应贯彻落实“以人为本”的工作理念,深入了解员工的基本要求,在工作的内容、方式上充分体现出为员工服务的核心和本质。通过实际行动,促使后勤物业管理人员从思想上对服务意识有更深刻的了解和强化,从而使其在今后的工作中能够充分落实服务项目,提高服务层次[5]。在服务方式方面,应根据业主和企业的需求,关注业主的情感空间,优化企业的文化建设,破除落后的管理模式,创新服务方式,向“融入”式服务转变。在物业管理过程中,企业要将发展理念、奋斗目标、企业文化等方面融入物业管理中,实现相互促进、协调发展,最终达到双赢的局面。
2.强化专人专管,实行专业化管理
企业物业管理提高员工素质,可以从以下几个方面进行:①提高后勤物业管理人员的综合素质。这是提高后勤物业服务质量的必要措施,因此,要强化内部管理,利用考核评价方式强化对企业物业管理的内部监管。物业公司不仅要创建月度考核评价和年度考核评价机制,还要创建健全各项规章机制,重新调整内部组织部门,补充和调整部分重要岗位人员,尽快修订物业缺陷管理办法、绩效管理机制和经济责任制考核办法,并切实做到分工明确、责任清晰、机制管人和绩效激励。②积极引进专业的物业管理人员,为后勤物业管理工作注入新鲜血液。要定期培训原有的工作人员,并将学习结果与工作绩效挂钩。③强化与其他企业后勤物业管理部门的沟通和交流,学习其先进的管理理念和技术等,从而不断提升自身的工作层次。
3.创新管理模式
企业的发展方向应该紧紧围绕市场的发展。在管理模式上就应该时刻根据市场的变化而变化,一成不变的管理方式是很难适应现在多变复杂的市场的。因此想要做好企业物业的管理就必须在管理模式上进行创新。使物业管理企业在公司的支持下,创建自主经营、自负盈亏和独立核算的企业,并积极与市场相融合,不断整合各种生产资料,实行统一规划、统一规划。
4.提高服务质量,实施质量管理系统
现阶段很多的物业管理公司对于管理还不够重视。对物业管理的品牌效应和质量管理系统建立都不完善。要想提高企业的实力和运作的效率,做好物业的管理已成为重要环节,这就需要企业明确定位,科学规划,强化服务意识,规范服务行为,以达到提高服务质量的目的。另外,物业管理公司应该创建工作、岗位和技术等一系列指标,开展质量管理知识培训等。
三、结论
在新形势下,企业物业管理已经逐渐被企业管理者所重视。对于企业物业管理应该强化物业服务意识,从企业内部进行管理,在员工物业管理培养、管理模式和服务质量进行创新。只有对物业管理进行系统的管理,才能真正提高企业的实力,使企业长久发展。
一、解决国有企业物业管理问题的思路
1.转变观念,提升管理水平
国有企业物业管理要不断的进行创新,转变思想观念,要深刻的认识到服务才是物业的根本,要增强职工的紧迫感和危机感,坚持创新,提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中,增加多种经营方式来提高其经济效益,不断的实现物业管理的资源优化配置,提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式,实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。
2.完善用人机制,提升职工素质
要想使物业管理走向社会化,适应市场经济,就必须不断的对相关人员进行培训,同时还需要不断的吸收和引进专业人才,不断的提高职工的综合素质。同时,还要不断制定完善的用人机制,完善奖惩机制,通过多种方式和渠道来培养和挽留人才,不断的增强其竞争能力,只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。
3.建立物业智能化管理
随着物业管理公司的规模不断扩大,传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要,迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统,实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统,能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现,能够节省大量的人力资源,同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制,不断的提高运行效率。通过智能化管理,实现高效、规范和有序的效果,不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解,提高客户满意度。
4.建立完善的法规制度
我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全,同时还缺少相应的系统性,这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此,要建立完善的物业法规,规范物业管理方面的行为,同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查,完善招标行为,不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传,要提高业主主动参与的力度,通过广大业主的共同监督,促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理,不断提高自己的管理水平。
二、结束语
总之,管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下,才能够不断的促使物业管理改变思想观念,不断的创新,推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下,物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力,紧跟时代潮流和发展,才能够适应竞争激烈的社会,促进物业管理走可持续发展的道路。
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随着我国城市化水平的高速发展,享受舒适安全的居住环境、热情周到的物业服务成为人们对居所普遍的要求。下面是读文网小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
物业管理行业在我国仅有20年左右的发展历史,现今尚处于萌芽状态,作为一门新兴行业,难免存在一些漏洞与不足。通过本人从事物业管理数年的经验,特对从中存在的主要问题进行了分析,对其提出了相应的解决对策。
随着人民生活水平的日益提高,广大业主不仅对住房档次需求的提高,也对物业服务的需求层次越来越高。对于楼盘好坏的评定已不再只局限于房屋结构、配套设施、周边环境等外部因素,物业服务水平的高低已日益受到购房人的关注。但由于物业管理在迅速膨胀和发展的过程中,不可避免地会出现种种外在与内在问题,因此解决这些问题的对策研究,已成为创建高品质物业的当务之急。
一、当前物业管理中存在的问题
1、物业撤出小区,业主面临自理
近年来,很多物业公司撤离所接管的小区,其很大的原因为企业经营难度的增加和物业服务企业与业委会间日益呈现紧张趋势的二元关系所致。分析这些问题,笔者认为主要体现在以下的方面:
(1) 企业经营的难度加大
自去年以来,我国的CPI指数(居民消费指数)普遍持续上升,然而物业服务企业在物价和企业人工成本等费用的增加上,却不改以往的物业管理收费标准的情况。根据统计显示,全市商品住宅每月收费率不足85%,个别住宅区甚至达不到50%。实际上,整个行业收费率在80%以下。在人工成本上涨前,要达到90%的收费率才能实现盈利,但是随着人工成本的增加,95%的收费率才只能持平。
(2)物业管理企业与业主的对立关系
物业服务企业与业委会间的关系是一对典型的二元矛盾关系,业委会作为业主大会的执行机构,代表着小区所有业主的利益。但往往许多物业管理公司提供的服务与业主的需求之间都存在种种矛盾。例如物业服务水平的不足;业主缺乏对物业管理的认知等,这些都能导致物业企业与业主之间的矛盾持续恶化。
案例一: 盛天现代城 业主与物业公司和平“分手”
2008年4月7日,对盛天现代城的全体业主来说,小区要开始自理了,包括安防、卫生、传呼、维修等,因为小区物业公司经过与业委会商讨,决定撤出盛天现代城。
半年前,同样的情况也出现在盛天现代城。随后,接手的物业公司——光大惠普物业进驻。据惠普物业公司介绍,他们进驻后发现许多归属物业公司管理的公用设施遭到破坏,如消控中心报警主机、电梯的“三方”通话系统、高层供水水管断裂等。光维修这些,半年来,就陆续投入了十几万,公司垫不起这部分费用,最后只能退出。
而据内部人员告知,双方和平“分手”导火线是地下停车费的纠纷。业主们坚持认为,停车场属于全体业主共有,只愿意每月支付40元的看护费,从而打破了一贯70元的先例。这让物业公司觉得难以收支平衡,不得不退出。②
2、物业管理费的计量差异大且收缴困难
(1) 物业管理费计量不合理
当前物业管理费的价格制定,多取决于楼盘所处地段,以及物业公司的等级作为参考。而电梯分摊费则多按照平时的耗费或物业公司在交房时所签定的协议来收取.此种计量方式依据不足,其合理性受到质疑。
(2)物业管理费收缴困难
物业管理费用作为物业管理企业开展日常物业管理活动的物质基础,是物业管理企业生存和发展的财力保障。物业管理收费难和物业费的定价在物业管理行业中是普遍存在的。
在现实生活中,很多业主享受了物业服务却拒交物业费,其原因有很多,归结起来可以简单划分为以下几种:
A、有开发遗留的问题
B、水电气费代收代缴问题
C、服务与收费不相符
D、定价不符合市场指导原则,盲目定价或者擅自定价
E、费用产生没有公开、透明
F、提供服务产品本身而言质量差
总的而言,很多业主心里都有这样一个问题:“物业服务,到底为我们服务了些什么?”对于业主而言,物业管理人员的职责就是处理些浇花养草、看门扫地、巡逻安保等这些日常琐事。因此物业公司应做到让大家明白我们服务了哪些、也为大家提供了便利等。
案例二:一小区4成业主欠物业费
位于福州洪山桥附近的仓山某小区是个典型的例子,该小区共有600多户业主,近两个月,小区物业欠缴率高达40%。
该小区业主监督委员会成员林先生告诉记者,最初欠费的主要是少数几个原业委会成员,他们想聘请新物业,但由于200多户业主不同意,最终没能将现有物业炒掉。这部分原业委会成员拖欠物业费已经长达1年多。由于有了他们的带头,小区越来越多业主拖着不交物业费,大家都在观望着,到底物业费要不要交。
该小区物业的林经理告诉记者,目前小区近4成业主欠缴物业费,公司每月损失在3万元以上。“为避免事态的进一步发展,物业公司已决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。”
该小区一位欠缴物业费的业主陈先生告诉记者,他见其他业主都不交,自己也就不交了。
采访中,该小区欠缴物业费的业主多以物业公司的服务不好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。②
3、房屋装修中遇到的业主违规现象
(1)装修中遇到的权责归属不明确
通常,每个人心里都会这样想,既然我已经花了那么多的钱买一套房子,那么如何装修房子就是个人自由。因此一些人宁愿牺牲房间的安全为代价,也想将房屋装修的美轮美奂。
物业公司在装修过程中都会发现许许多多问题,有装修押金、在装修期间造
成的噪音污染、业主违规装修等等,而且在这种情况下更能导致与业主相处不融洽和对后期进行收缴物业费也有着一定的困难。
(2)别墅的擅自拆建现象
从去年年底开始,在新建别墅小区里掀起一波改建、扩建的热潮。一些业主随意改造建筑结构和环境,侵占公共空间,将原有的环境和居住状态改的面目全非,给其他业主的正常生活造成了极大困扰,同时也给房屋带来极大的安全隐患。 对于装修所反映出来的问题,实质就是整个物业管理之中,管理权限的界定,业主认为物业管理方无权干涉业主对于“私人”财产的更改,而物业公司认为业主通过个人行为侵犯了“共有”利益,这样就破坏了整个体系的平衡,导致产生权限界定的矛盾。
案例三:新购别墅拆了又建
福州居住主题公园号称“占地1800亩的半山湖景别墅区,是福州市乃至福建省内最大的半山湖景别墅区”,别墅区虽然建成已有几年了,但许多地方还在建设。有的别墅借装修之名加盖楼层;有业主将别墅底层打穿,或挖开别墅旁的绿地建车库;381号原本是一幢3层楼高的别墅,但已被整体拆除,有工人在打孔桩准备重建。在这个别墅区内,已有22户业主将整栋别墅拆除重建。
把别墅拆了重建的都是些什么人?据一个别墅小区的物业公司工作人员透露,业主身份个个都很“神秘”,一般不会在物业公司留下个人信息。但可以肯定的是,住在这里的不是有钱的,就是有权的人。
2007年12月以来,福州市有关执法部门调查发现,除了居住主题公园外,名仕山庄、左海御园、山姆小镇、融侨水乡等别墅区和高档住宅区,都出现了部分业主对房屋进行擅自拆除重建、开挖地下室、加层搭盖改扩建、占用绿地、开挖山体等违法建设。据福州市别墅和高档住宅区房屋权属登记验证办公室统计,这些小区共有694户别墅存在违法建设。④
二、物业管理存在问题的应对策略
1、提高物业服务水平与业主的认识水平完善物管企业与业主间的关系
(1)规范运作,提高服务理念与管理水平。
自2007年以来各种物价的上涨,导致物业服务成本大大的提高。因此对物业服务企业的经营来说是个严峻的挑战。
很多物业公司由于物价和人工成本增加的原因,一些小型物业通过压缩人员、降低服务质量或提高物管费来维持经营,然而这样却导致物业服务企业与业主的关系更为恶化。小型物业公司不比大型物业公司,像永安、融侨等这些大型物业公司,他们也要通过高档住宅、写字楼的收益来弥补普通住宅的亏损。因此小型物业公司想得到业主的认可与之成为朋友,只有提高服务水平,才能使收费率提升,企业的收入才能增加。
物业服务企业应更新自身的经营理念,做到讲现代物业管理理念与服务意识融合到实际工作中,以优质的服务赢得业主的认同,而不是降低服务品质来维持生计。这样企业才能走的更远、变的更强。
(2)提升从业人员的专业素质
经常去人才市场投递简历的人常常会遇到这样一件事,物业公司在招聘楼管员一职时,很少看中有理论知识的人,他们认为只要年龄够,有从事过此行业就能胜任。然而,对于这些人而言,他们甚至不了解物业管理本身是什么。但往往这样,他们却能被录取。这种忽视理论而一味的追求经验,就相当于一所房子没有了承重墙。在《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度,取得资质的才可以从事物业管理。③但是又有几家物业公司能做到如此呢?虽然在条例中已经明确指出要取得资质的才可以从事物业管理,但是很多企业还是着重于有经验的人才,而不要只有理论的“书呆子”。
由于我国物业管理起步较晚,物业管理学科的建立还在探索阶段,专业人才匮
乏,从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力,整体素质较低, 主要表现为:一、按传统思路管理的人才多,新的创新型物业管理人才少;二、只会少量操作的人才多,全功型人才少,能胜任单一普通岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三、初级管理人才多,高级管理人才少,特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面,已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状,将严重影响行业的健康发展。
目前,对于物业服务企业更看重于是否拥有丰富的实践经验,为了避免这种
观点带来的人才缺失,我们应该着眼于结合理论和实践的综合素质人才,而不是只看重其中的某一个,毕竟理论与实践缺一不可的。一些企业会认为这样太浪费人力与物力,他们聘请员工就是要他们为其赚钱,而不是在浪费时间为这些人培训。其实可以把有理论知识的与有经验的两个人想配合,互帮无助,这样既能减少不必要的开支又能讲理论与实践相结合。
(3)加强业主对物业管理的认识,提高整体素质。
目前还是存在着业主对物业管理的不理解。那么物业公司可以从侧面通过开
展活动,使业主积极的参与其中,在活动过程中了解相关法律法规与对物业管理这行业的认识。或者经常与业主进行沟通等传播方式对业主进行相关知识的宣传、教育。
案例一分析:
对于盛天事件,可谓是沸沸扬扬,之前我也曾到这个小区面试过,当时是通
过业委会的主任了解到一些,他们想找个学过物业专业,懂的此专业的人员来接管小区。且该小区我省首例由业委会自行招标“海选”物业公司、保安单独由业委会选聘的“盛天模式”。② 由此可以看出,该小区的业委会对于自主权很是看重,且对物业管理的认识也比较深。
但无论是物业公司还是小区业主的说法,我认为双方都存在的错误。如果每
个物业公司都像该物业公司在垫不起高额维修而退出小区,那么小区自行管理就好了,何必花钱买罪呢。而内部人士说是由于停车费而引发物业公司退出小区。从这两点看来,关键都在于一个字,那就是“钱”。其实当光大惠普进驻该小区从而发现公用设施遭到破坏时,就应主动与业委会协商该如何解决。而不是一味的填补维修费用最终导致亏损而退出。对于停车费用,业主坚持只交40元看护费,从而打破一贯的70元,物业公司应与业主沟通,让业主了解为何要交70元,实在不行,物业公司可以另谋渠道,例如开展有偿服务等来赚取差额,而不是以收支难以平衡而退出小区。
2、完善物业管理费计量和收缴的标准
众所周知,物业管理费的问题是物业服务企业最为关注的问题,也是直接影响企业健康发展的问题,我们将从计量和收缴两个方面分析该问题。
(1)关于物业管理费计量主要取决于有关成本费用详细测算论证:
A、物业服务人员的基本工资、社会保险、加班工资及其它法定福利等
B、各项物业服务标准及人员配备标准,如不同服务等级每万平方米建筑面积
应配备保洁员、保安员、绿化工的标准人数。
C、住宅装修服务费(如有的小区收取每平方米3元)的合理标准。
D、高层住宅与多层住宅收费标准差异的合理性:高层管理主要体现在电梯和
加压水泵等机电设备的维护运行能耗费,而电梯费已在物业费之外另行收取。而在同等建筑面积的前提下,多层建筑的占地面积大、绿化面积大,因而保安巡查面积、出口设臵数量、室外保洁面积、绿化养护面积、路灯照明数量等都多于高层建筑。可见,住宅收费标准应主要与小区综合档次有关,而高层与多层的差异不是最主要因素。
E、电梯等机电设备设施运行能耗的合理化测算及计量。
(2)关于物业管理费收缴困难的解决,主要采取以下途径:
A、采用规范、透明的物业服务
作为消费者,心里都想知道我的钱用在哪里,因此物业公司可以每月都把向
业主收取的物业费透明化。但是很多物业公司都没做到这点,只想着自己的利益,甚至有很多物业公司都存在着暗想操作的做法。因此物业服务企业应定期向业主公开物业管理费的收支情况,为业主提供一个规范性的服务,这样既能便于业主享受到物业服务企业给予的“服务”,也便于业主明白消费所在。由此不仅有利于业主和有关部门监督,也有利于赢得业主的支持与理解。
B、提升物业管理的服务质量
物业费收缴难,这句话在每个物业服务企业都能时常听到。物业服务不到位,也是每位业主的心声。因此,物业公司想根治物业收缴难的问题就必须先付出高质量的服务。毕竟有付出才有回报。物业作为第三产业——服务,就应服务到位,而不是以管理者自居。很多业主在缴物业费时,会提取一些意见,这相当于我们所说的市场调查,但是又与平常的调查不一样,有时碰了一鼻子的灰也调查不出业主对物业公司的满意读,因此也说明他们也是希望自己付出的钱能得到相应的回报,这时物业人员就应该虚心听取业主所反馈的意见,及时地、认真地做到尽善尽美,也让业主享受到货真价实的物业,让业主感到物超所值,那么收费也就容易收取。
C、实行人性化管理
物业管理既要获得经营管理的经济效益,又要提供安居乐业的良好空间,以满
足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人,这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务,更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通,健康、开放的工作和生活环境。由此可见,物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。
案例二分析:
业主委员会是业主大会的执行机构,他们代表所有业主的利益。而福州洪山桥附近的仓山某小区由于少数的原业委会成员不满现任物业公司,想聘请新的物业公司来接管,但是没能实现。因此由他们带头不交物业费,使得其他业主也相应效仿而拒缴物业费。
在案例中可以明显看出,这属于恶意拒缴物业费,且多以物业公司的服务不
好或物业公司将要撤走作为欠缴理由。对于物业公司将要撤走作为欠缴为理由,实在是太牵强了,从案例中看到,原业委会成员是有这样的想法,但是一年了还是由原物业公司接管,并没有新的物业公司来交接,且原业委会成员也没有意向去找新东家,但就是不想交物业费。也因为他们的带头,其他业主也跟着效仿不交物业费,致使物业公司造成巨大损失。
虽然案例中提到物业公司决定把部分欠缴数额较高的业主告上法院,对其他
小额的欠缴业主,将通过各种说服工作,解开业主的心结。但是我认为物业公司在进行说服工作前,要了解是什么原因导致原业委会成员想撤走我们。在长达一年的时间中,物业公司并没有想办法解决这个疑难,任由业主拒缴物业费,到了实在负荷不了,才决定讲其告上法院。因此物业公司应该在原业委会提出让物业公司撤离时,就应与其沟通协商。要明白缘由,也好让自己知道错在哪里,应让业委会成员给自己一个纠正的机会,在规定的期限中,如果业委会的成员还是看不到我们的好,那么这时再走也不迟,这样都比永远错下去而不知道纠正的好。
3、通过制约性手段避免业主的违规装修行为
(1)加强监督力度,克制违规装修现象的发生
在装修中不可避免会出现各种问题,而且每位业主对装修的要求不一样,也会出现不一样的装修问题。虽然业主在交接房时也签了《住宅装修管理服务协议》,但是很少业主会仔细地、认真地去阅读,从而在装修期间出现种种问题,这种问题直接导致物业管理的纠纷和权责不明晰。
很多物业公司都会在业主装修时收取一定比例的押金,来防止业主的违规,但是由于有关部门对于收取押金是不允许的,因此物业公司如果看到施工人员拿着大件的东西时,应盘问而后通知楼管员进行对这户业主家的装修进行监督,这样的做法有时会让人防不慎防,所以在装修期间,物业公司应加强监督力度,做好出现违装修的防范工作,了解装修户的情况并上门进行指导与监督,如此既可以增进业主对物业管理企业的信赖感,又可以避免违规的发生,化被动为主动。防微杜渐,尽量将事故扼杀在苗头阶段。一旦出现装修违规现象,应及时予以制止,并说明其危害性,将使劝阻更具有说服力。而对于一些不讲理的业主或有权有势的业主,物业人员应尽早将其上报于有关部门,通过法律手段解决,以防止事态恶化。
(2)对发现的别墅违规扩建现象给予及时劝阻并制止别墅改建、扩建事件自去年年底开始就掀起了热潮。很多买别墅的人不是会
了居住,而是为了投资。由于物价上涨等各方面的原因,一些人就想到把原先的别墅改建或扩建后再转手卖出去,这样就能挣上一大笔的钱进口袋。而这些人只想着自己的利益,而不考虑其他业主的居住环境与房子的安全问题。物业人员应加强监督,当发现改建、扩建的情况出现时应及时进行劝阻和制止这一现象再次发生。当然能买的起别墅的人不是有钱就是有权,因此物业人员在其劝阻等情况下,业户还是不愿停止,物业人员应及时上报有关部门或城管部门,对于违反规
定的决不手软,不能因一时的手软以免事态严重化,今后的工作带来更大的麻烦。
案例三分析:
从案例中可以看出,物业公司存在一个很大的问题,不管买别墅的人是有钱还是有权,都应要有业主的基本资料,以便发生问题能找到该业户。别墅区范围很大,因此更要加强装修期间的巡视、检查和监督,当发现问题应及时制止。如果有的业主假借装修的名,对其房屋进行改建,物业人员应对装修的业户加强监督,不论是真装修还是假装修,且物业人员也应告知业户装修时应注意的事项等,当由于物业公司没有执法权,所以应与相近的有关部门或城管部门挂钩,当出现重大问题时能及时通知有关部门,由有关部门进行协调与制止。
三、结束语
综上所述,无论是违规装修还是收费困难等在每个小区内都难以避免,物业
管理作为房地产销售的一重要环节,扮演着一个不可或缺的角色。但目前对于物业收缴难问题还没有完善的相关法规,为此国家需尽早出台相关的法律法规,使其规范行为,化解矛盾。对于当前的改建热潮,由于物业公司没有执法权,城管和有关部门应予以协助与制止,保护物业公司的合法权益。而伴随着物业管理的深入发展与业户维权意识的提高,物业服务企业想要赢得业户的满意与信赖,同样需要加强与业委会间的协调,提高自身素质,创新管理理念(模式)等从而与业主共同构建和谐美好的家园。
【摘要】
我国物业管理经过20多年的探索和实践,目前已开始进入市场化、规范化、法制化发展的新时期,在这个时期将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的大好局面。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力;高新技术的应用、提供个性化专业化的服务,奉行以人为本的服务理念;加强法制管理,规范物业市场;奉行以人为本,创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
【关键词】
以人为本 物业品牌
【引言】
随着我国房地产行业发展日渐成熟,作为房地产产品后续服务阶段的物业管理也如雨后春笋般地深入到平常百姓生活中。人们购房时不在单纯地看房了,而是多了一份理智地思考:我能否享受到优质、高效的物业服务。新世纪里,科技的提高、社会的发展,物业管理必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的趋势发展。在这样的新形势、新情况下,物业管理企业又将何去何从?
第一章 新世纪物业管理发展的四大方向
我国物业管理企业是随着社会经济的发展,人们对生活、工作环境的要求不断提高,派生出的新兴的服务性行业。其产生之初,仅仅是房地产开发的后续服务机构;相对房地产开发商而言,它是一个终端服务单位,但对业主和物业管理企业本身而言,它永远都是始端服务部门。作为一个新兴行业,物业管理诞生伊始,便显示出了强大的生命力。广大业主将之作为提高自身整体生活水平的依据而对其报以厚望,开发商以此作为自己楼盘的销售亮点,政府主管部门又将之作为规范社区管理,提升城市形象的重要手段加以引导。这使在我国诞生刚刚20年的物业管理行业几乎成了关乎国计民生的一个重要领域而被社会各界加以重视,成为了新世纪引人注目的聚焦点。进入21世纪,我国物业管理行业经过了20年的经验和理论积累之后,正从幼稚走向成熟,并向所有其它企业一样向着现代企业制度方向前进。实践证明,在这一前进过程中,物业管理企业必然向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。
一、新世纪物业管理将向规模化方向发展
(一)规模化经营的必然性
物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营,就是物业管理企业充分利用自身资源,最大限度地扩大管理面积和管理领域(当然这个最大限度不是无节制,而是根据自身的实际情况),科学地确立自身的管理成本和经营目标,在一个适度界定的市场竞争中,最大化的占有市场份额。经济学理论告诉我们无论是企业竞争的绝对业绩,还是企业竞争的相对地位来说,市场份额都是商家的必争之地。市场份额理论还告诉我们,企业仅仅达到经营规模还不行,它还必须在市场份额总量上居于首位,才能优于别人。当然,物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产,从企业的追求效益最大化的经营行为来说,规模化经营还充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加,规模的扩大,其单位增量所产出的效益应逐量增高,这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。
由此可见,规模化经营能为管理企业降低成本,充分利用有限资源,获取更多的经济效益。
(二)规模化经营的途径
扩大市场份额占有率,实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题,但在市场份额总量有限的情况下,物业管理企业如何实现规模化经营呢?
1、兼并重组,充分利用小企业资源。
目前,无资质等级、小而全的物业管理企业较多,许多房地产开发商为了肥水不流外人田,自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘,但由于面积较小,造成大量重复投资及资源浪费。显然,这种状况对物业管理行业整体进步不利,由于这部分公司服务的不规范,也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害,使业主投诉增多,这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组,实现生产要素的优化组合,共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合,建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合,促进行业的共同发展。
2、抓住时机,适时介入内地物管市场,扩大物业管理面积。
新世纪伊始,物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力,吸引了众多实力公司的目光,有品牌物业管理企业把走向内地抢占市场作为发展目标。一段时间以来,物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到,任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段,对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程,在这一过程中,企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加,管理效率下降的现象。同时,内地物业管理消费意识不够,收费标准较低,造成管理过程中矛盾多、风险大,稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业,使其在进军内地之初,很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此,任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备,摒弃急功近利的念头,潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。
我们还可以看到,物业管理企业进军内地市场的初期阶段,正是其与本土化磨合的关键时期,也是传播自己品牌,并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态,适应当地风土人情,积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚,对沿海等地先进的物业管理经验十分重视,他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场,恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此,只要我们坚持“服务第一”的指导思想,把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中,我们就完全能够得到当地市场的认可。例如,福田物业便是在1999年进入苏州市场之初,我们便始终坚持“塑造品牌、用心服务”的指导思想。经过一年多时间的艰苦努力,“福田物业”这一品牌已经得到了当地政府主管部门的充分认可,广大业主也将“福田物业”作为他们享受舒适生活的依据之一倍加信赖,当地开发商已将“福田物业”的管理介入作为其楼盘的促销手段之一。在这种情况下,我们的前期付出得到了丰厚的回报。一年来,福田物业已在苏州接管了五个楼盘一百多万平方米的物业管理面积。以苏州为根据地,“福田物业”的美誉度还传播到附近城市,如昆山市高新技术开发区房地产公司便主动上门要求我们管理其建筑面积近20万平方米的“世纪佳园”。使福田物业成了苏州乃至周边城市及地区的物业管理金字品牌,为实现规模化经营积累了丰富经验。
二、新世纪物业管理将向区域化方向发展
所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础,以城市规模的生产、生活为规模,条块结合,组合成若干适度区域,使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。
随着社会的不断进步,城市功能划分越来越细,小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序,从具体事务中抽身出来制订宏观政策,必将部份服务职能让社区和企业来承担,由此,区域化物业管理初见端倪。
区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道,任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说,单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型,后者则是综合网络型,后者更贴近城市管理的核心,并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任,直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片,具有一定的规模,服务的内容和对象比较广泛,配套齐全,软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本,便于合理处置城区建设与可持续发展的关系,有机、有效、合理地配置资源,并不断回报社会,从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。
区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要,科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划,最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费,为后续管理打好基础。同时,区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理,而是要实现整个区域的资源共享,优势互补,共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化,即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合,这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。
由此可见,区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先,区域化物业管理有利于社区的综合管理,人们的日常生活和工作,可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现;其次,区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线,对辖区内工作、生活的业主比较熟悉,对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设,从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护,这样起点高、效益好;第三,区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理,可以做到资源共享,为物业管理公司降低管理成本,实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”,为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述,区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在,能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境,能最大限度地提高物业的价值,提升物业的档次,能提升物业管理品牌声誉,增加公众对物业管理的信心,促进物业管理总体目标的实现。
三、新世纪物业管理将向专业化方向发展
随着社会的不断进步,城市发展水平必然会越来越高,城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高,物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。
如果物业公司一味追求小而全,过分地添置各种专业设备及相关专业人员,必将大大增加管理成本和自身负担,且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值,造成大量的资源浪费,这不符合资源共享、集约经营的原则。相反,如果组织专业公司对业主服务,则可大大避免这些矛盾,如房屋维护与保养请专业公司,他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果,大大减少物业公司的工作量;卫生由专业的清洁公司负责;绿化由专业绿化公司承担,绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责,没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安,这些公司必然会在技防、人防方面下功夫,按照规范成片的现代化管理方式运作,这必将大大加强小区(大厦)的治安防患能力,提高广大业主的安全感和舒适感。
专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言,不是以职业化为目的,持证上岗只是物业管理的普及教育,而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来,物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位,才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作,并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。
四、新世纪物业管理将向智能化方向发展
科技的进步,生产力的提高,专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。 智能化是物业里面固有的一种硬件设施,它是利用现代化4C(即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡)技术。通过有效的网络传输,建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统,为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境,以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间,主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向,其可以概括出四大特点:
1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现,离开了网络,也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。
2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能;把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。
3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的,因此,在规划、设计阶段,就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。
4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能,这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面,综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生,给了物业管理一个发展的空间,也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现,给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容,如网络服务等等,使物业管理真正的有了“用武之地”,间接
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
地也提升了小区物业管理的形象。同时,物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。
一方面,物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分,没有物业管理的智能化,就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化;另一方面,只有物业管理的参与,并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理,及通过提供多种信息为居民服务,居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”,也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比,智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点:
其一,智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性,充其量也就作些住宅小区智能化的改造,在物业管理方面使用一些计算机,但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势,给物业智能化管理创造了条件,不仅在计算机的使用上,还是在管理的智能化上,都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为:①物业管理中的一些传统收费项目,如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率,减少收费纠纷,而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务,如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等,通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者,通过电脑网络(广城网与局域网)提供各种管理服务,不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费,而且也从根本上改变了自身的传统形象,提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解,而是管理和维护电脑网络,提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容,相应增加了物业公司的收入来源和利润,而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率,更容易管理。
其三,管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构,同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识,了解计算机的管理维护知识,熟练进行计算机的各种操作,包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点,也对物业管理提出了一系列新的要求:
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同,努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸,但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看,重点是生活服务、安保和物业的管理维护;系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散,信息传输距离长,布线复杂等等。因此,从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来,从住宅小区的角度,向居民提供优质高效的管理服务产品,同时,积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二,必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来,并切实付诸实施;另一方面,政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发,强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三,必须加强智能住宅小区管理服务人员,特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施,进行岗位培训,掌握智能化系统管理的技能,并将系统过程、数据全面存档,作为智能化系统启动的初始条件,以确保智能化系统正常运行,并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。 第四,努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住
宅小区物业管理的一般内容,包括:①公共管理服务。具体内容有:房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有:衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外,智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容,如网络信息服务等等。同时,智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络,而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样,组织和实施智能住宅小区物业管理,就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息,并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式,转变为主要是机器动作的模式。
在社会信息化进程日益发展的今天,人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求,而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面,如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘,是物业管理公司以后所要走的方向。
第二章 新世纪物业管理企业发展战略的变革
一、新世纪物业管理企业面临的挑战
根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:
1、经济制度及经济体系变革的冲击
从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球经济一体化发展的大趋势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理民营企业与国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。
2、社会生活方式改变的挑战
与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,“SOHO一族”的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用方便快捷的电脑网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。
3、高科技管理手段发展带来的挑战
智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管
理更好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。
4、劳动力市场化带来的冲击
劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。
5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战
社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。
6、市场竞争对手的挑战
物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过“政会产业”政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大量的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。
二、新世纪物业服务企业用人制度变革
在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。人才是物业管理企业最活跃最有活力的因素,人力资源是第一资源;人才也是资本市场竞争成败与否的关键,人力资本也将取代金融资本成为一种战略资源。目前,企业中员工知识层次越来越高,年龄也越来越趋向年轻化,他们对工作的期望值也越来越高,工作并非只是他们谋生的手段,而更是人生价值的体现。现代企业之间的竞争,已从资本和规模两个传统的竞争领域转移到了人才竞争领域,物业管理企业对人才应该有忧患意识和危机感,同时,物业管理企业在人才竞争方面,必须树立起自己独特的企业人才观,使人才既进得来也留得住,还不断有进步。应坚持以德聘人、以德育人、以德治企,致力构筑企业的人才高地。因而,企业必须把对优秀人才的管理和激励提升到人力资本的高度,把人力资源作为一种特殊的资本运作。
1、以人为本的管理理念
Ⅰ、物业管理“以人为本”的重要意义
(一)“以人为本”是物业管理实践“三个代表”思想的重要体现
物业管理虽然是企业的经营性服务活动,但他也同时与街道、公安、市政等城市管理部门密切配合,承担着一定管理职能。物业公司在管理中开展得许多与业主日常活动息息相关的管理服务有效的保证了广大社会劳动者的身心健康,满足了他们的根本利益,从而激发了他们的能动性和创造性,保证了城市发展的活力,实现了在社会生活最基本的层面对“三个代表”思想的完美阐释。
(二)“以人为本”是创立物业管理品牌的必要条件
物业管理作为服务性行业,品牌是衡量其服务质量的重要标志。物业管理公司通过深入分析业主的需要,包括生理需要和心理需要,从而提供相应的服务,如为老年人和残疾人设置无障碍通道,为双职工家庭接送小孩等。这些事看来虽小,但这种“以人为本”的行业贵在坚持。物业管理的品牌正是通过长时间坚持优质的完成这些看似细微的小事积累而成,赢得用户信任,显出物业管理的名牌效应。
(三)“以人为本”是物业智能化的必要补充
随着信息技术的高速发展,计算机及其网络技术进入建筑领域,智能大厦、智能小区成为时代发展的必然趋势。智能产品使物业提升了档次,高科技的使用使人们极大的减少了脑力体力劳动的强度,但是却无法取代人们情感的沟通。以人为本为智能化发展开辟了广阔空间。物业管理就是要通过开展丰富多彩的公共活动,创造良好的文化氛围,发挥出现代科技的巨大效能。
(四)“以人为本”是物业管理公司获取利润的必要手段
物业管理公司的经费来源主要是业主缴纳的物业管理费。由于现阶段居民的收入总体水平不高,而且物业管理服务费受政府指导价格约束等原因,所以物业管理公司的收入需要以专项和特约服务收入来弥补。而物业管理公司的特约服务是否能够顺利开展,取决于物业管理公司能否通过“以人为本”的管理服务将潜在需求变成现实需求,并由此减少收费过程中的矛盾,实现物业管理公司经济效益和社会效益的双赢。
Ⅱ、物业管理中实现“以人为本”的关键所在。
在《物业管理条例》第二条就对物业管理做出了一个明确的定义:物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理合同,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、保养、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。作为一种活动,它离不开人的参与。因此,在物业管理活动中,贯彻“以人为本”的理念尤为重要,调动人的积极性,是物业管理取得良好效果的决定因素。
(一)人是物业管理活动中的主、客体
物业作为土地及其附着的建筑物组成的一个整体,它的本身并不会发生变化,一块地还是一块地,一栋房子还是一栋房子„„而在人参与管理后,他所附带的经济和使用价值发生了变化。因此,物业的本身在整个物业管理的活动中,它只起到一个媒介的作用。物业管理的主题是物业管理企业,它包括物业管理领导、清洁、安全众多的员工;物业管理的客体(服
务对象)是物业所有人和使用人,也就是我们通常说的“业主”。在整体物业管理中,物业管理的主题通过一系列规范的管理制度和服务程序来保证物业的正常使用,为业主和住户创造一个优美整洁、舒适方便、安全文明的居住和工作环境,进而提升物业的使用价值和经济价值。
(二)处理好物业管理中错综复杂的人际关系是关键
现在的物业小区在不可能回溯到老子所提倡的“老死不相往来”,也不可能重现陶渊明笔下的世外桃源。社会的发展,时代的进步,人们对生活和工作环境的要求再不局限于杜甫说的“安得广厦千万间”。他们还要求舒适、安全、清洁的外部环境;要求邻里的和睦、互助„„。他们需要每天清晨起床看到的是一缕明媚的阳光,放眼望去小区里到处簇拥着绿色,一出门便可以和邻居亲切的打招呼„„因此,业主间的和睦很重要。同样,业主同管理公司员工之间人际关系更为重要,他们需要期为他们提供一系列的服务,同时还需要他们协调处理邻里一些利益上的冲突!那么要处理好业主同物业管理人员之间的关系,如果我作为物业管理的一名成员或者管理者,我会这样做:
1、物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件
要处理好与业主的关系,首先物业管理员工要先提高自身的素质,才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触,我们的一言一行,工作的方式和态度都要正确、得体,物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现,那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时,我们不能去跟业主炒,而是要耐心地倾听,最后在向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决;当出现一些技术上的问题,我们不会束手无策,而是能够运用自身的专业知识,使问题迎刃而解„„遇到这种种问题,只有具备一定素质的员工才能够树立解决,为物业公司树立良好的形象,与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力,足够的专业知识就能够很好的与业主沟通,其实不然,微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。
2、了解业主的潜在需要
要处理好与业主的关系,贯彻“以人为本”的服务宗旨,挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前,做在业主前,使业主感到有这样一个物业公司为自己服务是自己省了不少心,那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。有小孩的业主家庭对于接送小孩的问题一定很发愁,那么我们就可替业主想个办法,租一辆车,找一些有责任心的人来负责接送小孩,这样节省了业主的时间,且收费也不高,业主今后就不必再为没有时间接送孩子而发愁了。小孩子们呢,每天一起去幼儿园,互相之间就成了万般,也可以间接促进业主间的交流,也可谓是一举两得了;现在大多的家庭都使用饮水机代替了以前的烧开水,如果送水员一天到晚的出入小区会给小区的安全管理带来不便,因此就这一点我们可以自己雇一些送水员,每天统计业主的药水需求量,同意为业主送水,既方便了业主也不至于对小区的安全管理造成麻烦。当然我们也可以在走访用户的时候留意一下业主家是否还有存水,在业主还没有药水之前主动为他们送水,业主心里一定会使暖洋洋的。还有我们可以成立老年活动站,让老年朋友们有自己活动的地方;进行室内滤纸维护;定期进行房屋检查、维修等等。我们应尽可能全面的通业主着想,替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误,业主也会看在我们以往的“周到”服务上不与我们计较。那么这样,物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。
3、营造社区人文氛围,使业主与业主之间及与物业管理员工之间融洽沟通
从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意,对物业公司这么挑剔那么挑剔,其实,业主并不是都不好说话,不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围,而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少,导致了双方或多方的互相不理解,才会生去许多看似很大的矛盾,但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难,物业公司可以利用节假日或者双休日,组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。宣传栏经常能挑选一些精彩的小文章,组成小型的散文展、诗会;地方特色的工艺品的展示也可成为会所的固定项目;儿童活动区域小规模的童趣壁画;„„如此种种不经意的安排,花费低廉,却能在很大程度上丰富业主的业余生活,创造了良好的社区人文环境。宣传栏里的小文章等内容也可以向业主征稿,从中挑选比较好的刊登出来,对于投稿多,质量高的业主予以奖励;在每年的九月份可以举办一次消防逃生演习,并且向业主介绍一些消防逃生知识以及使用灭火器的方法,组织使用灭火器灭火比赛,优胜者进行一定的小奖励。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活,也与其他业主进行了良好的沟通,当然也与物业管理人员进行了良好的沟通,大家彼此之间增进了友谊,增进了了解,从陌生人变成了朋友。有了沟通,许多事情也就迎刃而解了。
4、亲善、友爱,如家人般的感觉,物业管理员工与业主的良好沟通
这不单是某个物业管理人员的事,全体物业管理人员都应这样做,把业主当作自己的家人去对待,这样,难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多,大家彼此间像亲人,像朋友,关系自然能处的很好。比如,业主每天回到“家”,第一要经过的是小区的大门,那么我们的保安人员要做到笑脸相迎,主动问候,见到老人小孩要主动搀扶;物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼,问个好,遇到业主有困难要主动帮忙;当然,要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访,好比串亲戚一样,除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求,以便以后更好的服务与他们。在这里谈几个细节的东西,首先,既然是把业主当作家人看待,那么要尽量记下每位业主的姓名,房间号,楼号,见面打招呼的时候亲密的称呼一句“王小姐”、“李女士”什么的,业主一定会倍感亲切,这会让业主感觉到我们确实对于他们很重视;还有,在每位业主过生日的时候,主动打上一个电话祝福一下,或是送上一张简单的写有祝语的贺卡,既寄托了全体物业管理员工对业主的祝福,也让业主感到了温暖。在工作中需要注意的细节还有很多,只要我们细心观察就可以从任何方面帮助业主,服务于业主,这样,既处理好了物业管理员工与业主之间的关系也实行了良好的管理,不是两全其美吗?
5、舒适、安全的归属感
物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产,是建筑物,是社区的环境,业主每天下班回到了我们的小区,他们是回到“家”了,“家”是什么概念,是一种归属感,一种安全感,一种舒适感,那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢,我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。在这里我提出一个想法,就是建立“绿色社区”,“绿色”不仅代表小区的绿化率,还代表健康、文明、整洁等等。业主每天晚上一回到“家”,看到的是整洁的绿色,而不是垃圾遍地的垃圾场;呼吸道的是清新自然的空气,而不是污浊带有异味的杂味;听到的是轻松活泼的轻音乐,而不是隐约的机器的噪音。自然而然,就会联想到快乐的东西,就会有快乐放松的心情,即使白天在单位遇到了不愉快的事情也会一时间忘掉,而只享受着快乐的气息。这就是我想要给业主的“归属感”,也就是“家”的感觉。
物业管理的“以人为本”,可以概括的看作“以业主为本”,就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的,其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境,使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构,物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说,有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司,作为以“以人为本”为服务宗旨的物业公司,就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化,但求业主满意,把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上,用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到“以人为本”,才能够得到业主的满意,得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间官的一些方法中,总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式,如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话,一定能够把“以人为本”的服务宗旨贯彻得很好,也一定能与业主相处得很融洽。
综上所述,我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性,在物业管理行业中的重要性。新世纪,物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够更好的服务与业主;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够得到更广泛的业主的支持;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够在公司经营中获取利润;只有贯彻“以人为本”的服务宗旨,才能够创建物业管理品牌„„。因此,只有坚持“以人为本”,进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间, 才能使物业管理保持可持续发展,一直处于行业的领先地位。
2、行之有效的激励机制
为了更好的发挥个人的主动性或组织的能动性以及激发人的积极性、创造性给企业和社会创造更大的价值,物业服务企业就必须建立完善健全有效的激励机制。这种激励机制应包括5种
第一、荣誉激励
让企业员工和企业紧紧联系在一起、绑在一块的好办法就是使企业的荣辱感深入到员工的意识中来,要让员工意识到:企业荣,则我荣;企业辱,则我辱。实现这一目标的最好的最明智的做法就是在企业实际考评工作中引入荣誉激励机制。表现优秀,要及时地给与表扬和颁发荣誉证书(这可根据企业实际情况来决定)
第二、物质激励
现代社会是一个按劳分配的社会,那种“吃大锅饭”的时代早已一去不复返了。因而在企业中实行多劳多得的报酬机制原则是必然的。所以在员工实际工作考评中引入荣誉激励机制的同时再加上物质激励机制就如虎添翼了。两者结合可以让员工更多的感受到企业对员工自己的关怀。
第三、参与激励
世界上一切科学技术的进步,一切物质财富的创造,一切社会生产力的发展,都离不开人的参与、人的劳动及人的服务。所以在企业中实现有效的管理的关键是员工的参与,依靠科学管理和员工参与,将个人利益和组织利益紧密结合,使企业全体员工为了共同的目标而自觉努力的工作从而保证企业管理的高效率。
第四、升职激励
拿破仑曾经说过:不想当将军的士兵不是好兵,他以军人的视角强调了人的想法的重要性。但在现代企业中我想说:不想当经理的员工不是好员工。在这里我们强调的是科学运用升职激励机制来调动员工的主动性和积极性给企业创造价值。
第五、深造激励
学习如逆水行舟,不进则退。在知识爆炸年代的今天,不断地自我学习,不断地更新自己的知识结构,不断地汲取先进的工作经验是我们在激烈的工作竞争中立于不败之地的法宝。所以,企业要不断的给员工充电,给员工提供学习深造的机会。这样,企业才可能在变幻莫测的市场经济中稳做赢家。
以上的观点总有些让人感觉到老生常谈,可是理论总是乏味的,可谈的莫不就属于那几点。但是行动的力量大于苍白的语言。所以最后我想说句话:一切理论皆表面,诺知事实须行动。还是那句老话:实践是检验真理的唯一标准。
参考书目
1、《物业管理概论》 宋建阳 华南理工大学出版社出版 出版时间:2006年12月
2、《物业服务经济概论》陈淑云 华中师大出版社出版 出版日期:2006 年12月
3、《服务心理学-(修订本)》魏乃昌 中国物资出版社出版 出版日期:2012 年1月
4、《国家职业资格培训教程-物业管理员》劳动和社会保障部编写组 中央广播电视大学出版社出版 出版日期:2004年1月
5. 方芳 ,吕萍 .物业管理.上海: 上海财经大学出版社,2003
6.黄安永,叶天泉. 物业管理词典. 南京:东南大学出版社,1999
7.林光志,甘元新. 物业管理学(第二版).广州:中山大学出版社,2000
8.伍爱. 质量管理学. 广州:南开大学出版社 ,1996
9.王芳华. 现代企业管理. 上海:复旦大学出版社,1996
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商品经济是一种历史现象,是随着人类社会的物品交易活动而逐步形成的。下面是读文网小编为大家推荐的关于商品经济的论文,供大家参考。
现代商品经济不断发展,人们被推挤着向前,去抢占先机,去收获利益,去获取商品,不断向前,对于现代人来说似乎是永无止境。人的需求有多少,是无穷无尽的吗?但这都不要紧,只要能鼓动人们的欲望,就能产生商品活动。创造商品是人类共同努力的结果,可它究竟带给了这个社会什么,带给了个人什么,还有其中到底有怎样的不足,是本文希望探讨的。
一 商品的虚假
现代人都说太忙了不能静下来想一想,人们被日常的生活、工作围困住,其实,人是要思考的事太多了,就算是些无光紧要的小事,但叠加在一起,就够长了人的整个思考,这个思考的量可谓巨大。但真正的理想地思考是很少有的,没那时间,没那精力,似乎也没那需要。
各种满足人们一时的身体欲求之乐的商品花样百出,创意无限,各种“细小”的需求被“体贴”地满足——只要去追逐此类产品。在这个路途上,人们可以创造欢乐,获得成就,促进社会经济增长和各方面的繁荣。当商品对人的需求满足渗透到人的每一根毛孔,给一个细胞,人的肌体被分解成无数个欲求的载体,处处被抚摸、被舒适着,人的精神也被拉入其中,被麻木地满足着,向隔着玻璃晒着温暖的日光,却不知那日光仅是人造的灯光。
当然人有理性也有感性,失去了理性的人岂不是处处被愚弄的“感性人”吗?我们不能承认这点,而且也没有那个具体的“愚弄人”的存在,其中就要用自己的理性站出来说话:“这是虚假广告”“你用的是地沟油”“掺了三聚氰胺的”„„人们开始高呼要健全社会,完善法制结构,其实好像仅是需求的这样一种情形:各种需求商品被有序地生产,人们在创造需求、生产产品、消费商品之间循环工作着,每个环节都丝丝相扣,人们可以高唱着赞歌将上帝的塑像搬回家,这样,精神上的需求也被满足了。这个社会就被如此和谐着,人们都安居乐业。
人们变得疯狂地只是追求对商品或利益的追求本身,什么灿烂文化、古迹,都是可以做成各种“需求商品”的,人们一时的同情之心、悲悯之心也可以通过各种诸如电影等途径被满足。才智也被当成商品追求着,各种知识简本、解说就是例证。人们发挥在其中的才智是精细入微的,这让人们在智慧上总是一叶障目。人们还认识到自己成了机器生产过程中的一个螺丝工,单调的工作还被赋予了无限的创造性和重大意义。对此,没有人敢怠慢。
所以,在创造商品前,我们是否应在高喊“经济强国”的口后,认清一下被那“噌——噌”上涨的数字激发出的激情,或许那仅是数字。认清我们最终创造的商品是否是满足了我们需求而不是“创造”了更多的需求。如计算机名义上是帮助人们更高效地计算和交流,但奇怪的是我们的思考似乎并不比前人更丰富(当然,如果硬要反驳也是没有办法的),人们之间的关系也不见得比以前更融洽。毫无异议的是计算机的运用创造出来我们更多的需求,开拓了一个庞大的商品经济市场。它能对经济增长起到举足轻重的作用,但被淹没于数字之下的人们到底为人类历史发展做出了怎样的贡献是不得而知的,没有足够的信心让我们可以说我们的这个时期是以往以来最好,最具创造性的。当然,着还需要更多的时间的检验,可我们还是可以反省下:商品对个人的价值。
二 商品对个人的价值
我们常会疑惑:我们在忙什么?会有人说我们现代人已在被迫追求着诸多额外的、无价
值的东西,我们把自己弄得太累,偶尔借着关于“价值”的探讨“被休息”一下。人在这种探讨中本身也成了商品,人要向商品那样推销自己,把自己的美貌、才智、时间等按相应的价格交换出去,按各种价格标准来规范自己。例如现今的普遍高价值的人格是自信、乐观,勇于表现自己。人们被千篇一律地去追求这种品格,以期卖个好价格。而如今社会是一个巨大的漩涡,你要摆脱它的高速运转几乎是不可能,那么,是什么制作了这样一个大的机制来统摄人的行为,答案只能是人,但这似乎还不够。
起初,人们学会聚在一起,学会交换商品,学会分工协作,这些都促进了物质生产水平的极大发展。人们看到这种良好局势,想要开创更好的局面,其实也是为了维护好自身利益——拥有更多的被保证的价值商品,人们就立定了各种契约来和谐整个团体。维护好集体利益,也就是保证个人利益。可现实却被冠冕堂皇的说成是:牺牲个人利益来保卫集体利益是至高无上的。这么空泛的“集体利益”确实言之凿凿,众人不懂得各种道理,可少数人却可从中获利。现实社会,物欲横流,各种“契约”无孔不入,而实质上,规定得越多,矛盾的地方似乎也增多了。这也成全了很多的人,人们可以钻各种法律的漏洞而得到良心上的安宁——合法的就是好的,人们也可以发明各种词汇来批评法律的漏洞和现实人们的行为,这些都无一不创造了更多的话语和空间,无疑是丰富了商品市场。
三 商品价值的局限性
如果说人活着是为了追求价值(太多人教导我们要获得有价值,这纯属一句空话),而价值如何评定,是否按照商品中的“物以稀为贵”的规律行事。还有价值的形式多种多样,该怎样取舍。大师教我们要“寻找自己”,但其实,我们真的是很难找到自己。我们将商品按各种价格交换,它们变得没有差异,那时否有一个心灵的价值,可以用实物换到。答案很容易是否定的,“心灵是无价之宝”,我们认识到心灵是太空泛的,它无影无形,又无处不在,我们就不愿意也不能找到合适的价格来估价它,但是否我们一下就估价过高,仅因无价而成了宝物呢?
其实,我们常谈论心灵是有价值的,“丑陋的心灵”是廉价的,“高尚的心灵”是昂贵的。我们居然有一套标准来衡量心灵价值,可仔细想想其中也有商品价值的规律:心灵的价值是因为有各种量的累积的不同,比如是否乐于助人等,其占有的量越多越高尚,当然也是越稀少的。可不管怎么说还是有不同,各类因做了坏事而被称呼为的坏人也是稀少的,但其价值是贬值的。
最终,我们被这个商品价值牢牢捆绑住时,我们还是碰到了它的“软肋”。我们创造商品并被商品化,但却不能满足我们的所有需求,这样的局限是好的,它带给我们反思的空间。
可能参考文献:
《孤立无援的现代人——弗洛姆的人本精神分析》 郭永玉著 湖北教育出版社
《思辨的张力:黑格尔辩证法新探》 邓晓芒著 商务出版社
《从亲历的两件事看中国和美国的商业诚信》
摘要:中国封建社会商品经济发展的特点是商品经济史研究中一个首要的重大问题。对这个问题的认识应以对其本身的研究为基础,而不能将中国的封建地主制与西欧的封建领主制作简单对比。中国封建社会商品经济的特殊性主要表现在:它的发展经历了三个高峰,并形成了多层次和多元化发展格局。在此过程中,商品经济一方面受政治干预极其强烈,另方面则从根本上推动了中国社会的变革。
关键词:商品经济、中外比较、中国特点
人类社会经济的发展,乃是自然经济与商品经济对立消长的过程。(注:李埏:《中国封建经济史论集》,云南教育出版社,1987年版,第6~15页。)因此,要全面而又科学地认识中国封建社会的发展,必须大力开展对商品经济史的研究。随着近20年来对中国古代社会形态研究的不断深入,这一点已逐渐成为人们的共识。越来越多的人认为,商品经济问题是重新正确认识中国封建社会的重要突破口,应强调重视商品经济的研究。
大力开展中国封建社会商品经济史的研究,首要的重大问题之一就是如何认识商品经济发展的特点。因为这关系到我们从什么样的角度出发和以什么样的思想为指导去研究商品经济问题,并进而科学认识整个社会的发展,这是一个事关全局的大问题。最近,宁可先生强调:"从中国社会形态的研究,寻求中国历史发展的特点,不能不注重中国经济形态的特点,这里包括了商品经济的特点和作用,而寻求中国经济形态的特点,商品经济的特点和作用也许能给我们以线索和启示。"(注:宁可:《中国社会形态中应当注重的一个方面-商品经济》("社会形态与历史规律再认识笔谈"),载《历史研究》2000年第2期。)其意盖在于此。
关于中国封建社会商品经济发展的特点,自20世纪80年代以来,已得到了一定程度的揭示。但这并不能说明该问题已无探讨的必要,而恰恰说明这只是一个重新认识的开端。下面,试就此问题略抒管见。
我们先从对已有的特点的分析谈起。在20世纪80年代以来许多研究商品经济问题和探讨自然经济与商品经济关系的论著中,都曾不同程度地涉及到中国封建社会商品经济发展的特点问题。其中,姜守鹏先生的《中国封建社会商品经济的特点》(注:见《社会科学战线》,1991年第2期。)是有关此问题的专文。限于篇幅,以下围绕此文做出分析。
在该文中,姜先生将中国封建社会商品经济的特点概括有三。第一,"土地私有,土地较早成为商品,可以自由买卖是中国封建社会商品经济的重要特征。"单从时间上看,中国在公元前359年商鞅变法之时,就确立起了"民得买卖"的地权原则,土地买卖逐渐盛行起来;而在西欧,到公元11世纪之后,"在大多数国家内,起初不能让渡和不能分割的'贵族'土地,渐渐变为可以让渡和可以分割的;实际上,它已被分割到漫无止境。"(注:[法]P•布瓦松纳:《中世纪欧洲生活和劳动》中译本,商务印书馆,1985年版,第244页。)土地买卖才发展起来。显然,中国历史上土地成为商品,可以自由买卖确实比西欧要早得多。进一步来看,在中西方土地可以买卖之前,土地都是不能任意买卖的。在中国,西周就确立起了"田里不鬻"的地权原则;而在西欧,由于土地处于高度稳定状态,不能买卖,马克思曾称之为"不动产"。
然而,分析土地的买卖不能离开它所赖以存在的社会形态。结合社会形态来分析,在西欧,土地不能买卖的时期是领主制阶段。伴随着土地的买卖,领主制解体,整个社会进入了地主制阶段;在中国,土地不能买卖的时期恰好也是西周至春秋战国的领主制阶段。伴随着领主制的解体和地主制的到来,土地买卖发展了起来。换言之,土地买卖是地主制本身所具有的内在经济现象;从地主制产生之日起,就会有土地买卖,并无此先彼后之分。认为土地较早成为商品,可以自由买卖是中国封建社会商品经济一大特点的观点,主要是将中国的地主制与西欧的领主制作了对比之故,故而这种对比显然是不妥的(详后)。如果用中国的地主制与西欧的地主制作对比,那么,根本就无此一说。因为,土地买卖与地主制是同步的,并无此先彼后之分。
第二,"中国封建社会的商品生产者主要是农民。"其根据是,中国封建社会的农民(包括自耕农和佃农)具有较大的人身自由和经营自主权,具备成为小生产者的必要条件;而西欧庄园制下的农奴则情况完全相反,并且,农业是领主庄园制经济,属自然经济范畴,其商品生产主要是居住在城市里的手工业者。我们知道,前资本主义社会的商品经济是简单商品经济,交换的发达和商品生产的不发展是其基本特征。在这种情况下,正如马克思所说,"在这里,正是商业使产品发展为商品,而不是已经生产出来的商品以自己的运动形成商业。"(注:马克思:《资本论》第3卷,人民出版社,1975年版,第366、371页。)也就是说,当时虽然有城市手工业者生产的商品,但大多数商品则是来自于各生产部门的产品。由于封建社会生产的主体是占社会劳动力绝大部分的农民,尽管中西方农民在人身自由和经营自主权方面存在着一定的差异,但他们都应是社会商品的主要生产者。
市场上商品的种类充分说明,农民均是中西方封建社会里主要的商品生产者。在中国,除盐、铁等大宗商品是来自于手工业部门之外,很多商品都来自农业部门,出自农民之手。粮食、纺织品、茶叶等农产品都成了大宗商品。西欧的情况与此相差无几,大多数商品是庄园中人身并不自由的农奴生产的产品。据12世纪留传下来的商税税则记载,市场上的主要商品有牛、马、腌肉和熏肉、腌鱼或熏鱼、麦及其他谷物、蔬菜、葡萄酒、蜜、油、干果、盐、金属、毛皮、武器、颜料、羊毛、线、磨石等。在中世纪最为著名的香宾集市上,主要商品除手工业品和来自东方的丝绸及珍奇品外,还有粮食、饮料、皮革、各种木材、木炭、羊毛原料和生丝、丝棉、大麻、亚麻、棉花、牲畜以及其他东西,这些东西大多应是农业部门生产的产品。(注:参见[美]汤普逊《中世纪经济社会史(300~1300年)》中译本下册,第23章"中世纪的商人旅行、市场和市集、香宾市集、贸易管理",商务印书馆,1984年版,第196~199页。)那种认为中国封建社会的商品生产者主要是农民,而西欧则是手工业者的观点,不仅与以上事实不符,而且有悖于前资本主义社会农民始终是社会生产的主体这一基本规律。
第三,"货币较早地介入交换,商业比较发展是我国封建社会商品经济的另一重要特征。"得出这一结论,其推论前提是:中国自夏商周以来就流通贝币,春秋战国进入金属铸币阶段,宋代出现纸币,白银逐渐成为货币,货币经济一直较为发达;而在西欧,交换经济长期处于较低水平,没有出现发达的货币经济。其实,西欧的货币经济虽然在日耳曼蛮族的入侵下一度有所衰落,但到11世纪时,随着捷克、西伯利亚以及俄国的银矿的相继发现和大量开采,货币经济迅速发展起来,很快出现了高度发达的信用业和金融业,形成了十分发达的市场网络。试想,没有高度发达的货币经济,西欧怎么能够率先发展到资本主义?而且,即使在西欧中世纪的初期,蛮族的入侵也没有立即使商品经济衰落,而是经历了一个逐渐衰退的过程,相当长的时期内仍然有商业活动。那种认为西欧中世纪交换经济长期处于较低水平的观点,大大低估了西欧货币经济的发展水平。更何况中国在商周时期,不也是处于"抱布贸丝"的交换水平之中吗?
再者,从货币介入交换这一角度来看,货币是从交换中分离出来固定充当一般等价物的特殊商品,所以,只要有商品经济的发展,就必然会出现货币。尽管各个国家、各个地区,因商品经济发展程度和文化等方面的差异,币材会有所不同,但这并不能改变货币的本质。中国从商周之时起开始用贝币。在西欧,进入封建社会之初,甚至在此以前,日耳曼蛮族已用亚麻布条作为货币,后来还一度铸行硬币。(注:[美]汤普逊:《中世纪经济社会史(300~1300年)》中译本第8章上册,商务印书馆,1984年版,第284页。)因此,把货币较早地介入交换看作中国封建社会有别于西欧商品经济发展的一大特征,并不妥当。
以上的分析表明,在如何认识中国封建社会商品经济发展特点的问题上,从据以分析特点的基本思路到具体概括出的诸多特点,都还值得进一步商榷。其中,较为普遍的问题是,往往将中西方封建社会作简单的类比,并由此推衍出结论。这是研究中的一大缺陷,应加以避免。
众所周知,特点是通过比较而得出来的。讲到比较,自然就有一个比较对象的问题。长期以来,人们都是将西欧的领主制社会与中国的地主制社会作对比,从而得出对中国封建社会的一些基本认识。但实际上,这两者之间是缺乏可比性的。
关于封建社会的形态,历来有"典型"和"变态"之争。一种观点认为领主制是封建社会的"典型"形态,地主制是封建社会的"变态"形态;一种观点则与之相反,认为领主制是封建社会的"变态"形态,而地主制才是"典型"形态;还有一种观点认为,领主制和地主制是封建社会相继发展的两个历史阶段。对此,我们应如何看待呢?大家知道,任何一个社会,在它的生产力没有全部发挥出来以前,它是不会自行消亡的;相反,随着生产力的发展,它的生产关系都有一个逐步完善的过程。马克思主义者根据这一生产力与生产关系矛盾运动的规律,把奴隶社会分为早期不发达奴隶制阶段和发达奴隶制阶段;资本主义社会分为自由资本主义阶段和垄断资本主义阶段;共产主义社会分为社会主义阶段和共产主义阶段。难道封建社会会例外吗?而从封建社会土地所有权、劳动者人身依附关系、地租形态的演进以及自然经济和商品经济的对立消长来看,从领主制到地主制,都显示出了一个由低级到高级的连续不断的发展过程,充分说明领主制和地主制是封建社会相继发展的两个历史阶段。(注:林文勋:《试论封建社会发展的历史规律》,刊《东陆学林》第1辑,云南大学出版社,1991年版。)
随着封建社会发展史研究的深入,越来越多的研究成果证明:世界各国、各地区封建社会的发展一般都经历了领主制和地主制两个阶段。以我们本文所讨论的中国和西欧来说,中国西周为领主制社会,进入战国,伴随着领主制的解体,中国进入了地主制。在西欧,马克思说:"虽然在14和15世纪,在地中海沿岸的某些城市已经稀疏地出现了资本主义生产的最初萌芽,但是资本主义时代是从16世纪才开始的。在这个时代来到的地方,农奴制早已废除,中世纪的顶点--主权城市也早已衰落。"(注:马克思:《资本论》第1卷,人民出版社,1975年版,第784页。)例如,"在英国,农奴制实际上在14世纪末期已经不存在了。"(注:马克思:《资本论》第1卷,人民出版社,1975年版,第784页。)西欧领主制(农奴制)解体后,并没有立即进入资本主义社会,也没有发展到其它的历史阶段,而是进入了地主制。恩格斯在论述西欧封建社会走向末路时说:"在大多数农村中,虽然还存在着古老朴素的自然经济,但已有许多整片的地区,比如在荷兰、比利时和莱茵河下游,农民都不用徭役和实物献纳,而以货币向领主交付;领主及其臣民完成了把他们自己分别变成地主和佃农的具有决定意义的第一个步骤,……。"(注:恩格斯:《论封建制度的瓦解和民族国家的产生》,《马克思恩格斯全集》第21卷,人民出版社,1975年版,第450页。)
既然领主制和地主制是封建社会相继发展的两个历史阶段,那么,将中国的封建地主制社会与西欧的领主制社会作对比就显然是不正确的。如果要进行比较的话,只能用双方的领主制阶段与领主制阶段进行比较,地主制阶段与地主制阶段进行比较。否则,对比研究只能得出一些不正确的认识。
另外,还要注意的是,商品经济是一种经济形式,在研究其特点时,无疑需要认真研究它的经济结构、经济要素。但是,仅此还远远不够。作为一种经济形式,在任何一个社会中,它都不是单独地发生作用,而是与其它经济关系乃至政治、军事、文化和思想意识形态密切相连,共同作用。因此,在研究中国封建社会商品经济的特点时,还需要克服就经济关系而言经济关系的局限,置于整个社会发展之中去加以认识。这也是本文特别偏重从发展的过程去认识中国封建社会商品经济特点的重要原因。
本着上述基本思路,通过与其它国家和地区同一时期商品经济的发展相比较,我们认为,中国封建社会的商品经济在下列四方面具有明显的特点:
第一,中国封建社会商品经济的发展经历了三个高峰,呈现出螺旋式上升发展的态势商品经济何时出现于中国社会,还需要探讨,但在商周时期,它的发展程度还是较为有限的。进入春秋战国,由于铁器的使用和牛耕的推广,社会生产力得到巨大发展。在此基础上,市场不断拓展,交换空前扩大;金属货币广为流行;商人和商业资本迅速发展。商品经济迎来了它有史以来的第一个发展高峰。经秦进入西汉,商品经济始终保持旺盛的发展势头,当时,富商大贾不仅名著竹帛,而且左右地方政局,反映出商品经济力量无所不在,确乎达于极盛。
商品经济的发展,严重地动摇了封建统治。到西汉武帝时期,统治者全面推行控制和干预商业的政策,商品经济遭到沉重打击,发展势头嘎然而止。汉武帝的政策之所以能够取得成功,根本原因是当时商品经济的基础还较为脆弱。盐铁为大宗商品,这本身就表明了这一点。同时,汉武帝的政策体系完整,从生产到流通全面控制了商品经济的发展。此外,汉武帝任用得人也是一个重要因素。历东汉至魏晋南北朝,连续不断的战乱又使商品经济失去良好的发展环境。商品经济急剧衰退,竟出现了实物货币取代金属货币流通的反常情况。直到唐宋,随着社会生产力的又一次大发展,城市坊市制崩溃,草市镇兴起;货币流通不断进步,并出现了世界上最早的纸币;商人和商人资本再度崛起。商品经济步入了第二个发展的高峰。在这一时期,茶叶迅猛发展为与盐铁相伯仲的大宗商品,草市镇遍及全国,海外贸易取代了传统的陆上贸易,等等。种种迹象表明,与第一个高峰相比,此时商品经济的基础更为广阔,发展水平更高。
到了元代,由于蒙元入侵所造成的影响,唐宋发达的商品经济遭受一定的影响,曾一度发展迟滞。进入明代,商品经济不仅很快恢复了唐宋时期的水平,而且达到了一个新的高度,形成第三个发展高峰。这时,交换进一步扩大,市场在更高的程度上整合,商人和商业资本的力量迈上又一新台阶,形成了商帮。商品经济的发展水平达到了中国封建社会的最高点。
第二,中国封建社会商品经济的发展受政治力量的影响较大我们知道,中国很早就形成了大一统的封建中央集权专制体制。大一统的形成,消除了原来的封建割据,统一了全国的币制、度量衡及文字,有有利于商品经济发展的一面。《史记•货殖列传》说:"汉兴,海内为一,开关梁,弛山泽之禁,是以富商大贾周流天下,交易之物莫不通得其所欲。"讲的就是大一统对商品经济的促进作用。但另一方面,大一统封建中央集权的形成,又使得统治者可以利用中央集权的强大政治力量,干预商品经济的发展,对其产生不利的作用。
在整个封建时期,大一统中央集权对商品经济的干预极为突出。主要是通过重农抑商和禁榷制度对商品经济实施干预。所谓"重农抑商",就是通过采取贬低、压制商人政治地位和社会地位的政策及措施,限制从商人数。其目的是防止农民大量弃农从商,保护农业的优先发展地位。自战国商鞅、韩非等人提出重农抑商的思想主张后,部分诸侯国及继起的秦汉王朝就推出一系列困辱商人的政策措施。如禁止商人穿丝织衣服,禁止商人骑马,禁止商人仕宦以及谪发商人戍边等。而后,由这些政策措施又衍化出一种抑商、轻商的观念意识。重农抑商形成一个从政策到思想再到观念的有机整体,渗透到社会的各个方面,成为一项根深蒂固的基本国策。到了唐宋,随着商品经济的发展,重农抑商受到一定的冲击,但从根本上还没有完全动摇。即使到了明清,重农抑商仍然不时推出。明清两代都还曾重申商人不得穿丝绸衣服及不得仕宦的旧规。重农抑商的实施,抑制了商人阶级的发展。如宋代成都"席帽行范氏,自先世贫而未仕,则卖白龙丸,一日得官,止不复卖;城北郭氏卖豉亦然,皆不肯为市井商贾或举货营利之事。"(注:陆游:《老学庵笔记》卷9。)类似例子不在少数。这不利于商品经济的发展。
禁榷制度是封建统治者干预商品经济发展的又一重要政策,很多人往往将它归入重农抑商政策之中,这是不对的。禁榷制度的目的是,国家通过官营商业,与商人争利;它是官府充当大商人的结果,与重农抑商有着根本的不同。这项政策起源于春秋齐国管仲的"官山海"。到了西汉中叶,汉武帝任用桑弘羊等人,相继推出盐铁官营、均输平准、算缗告缗等政策措施,将禁榷制度发展到一个新的阶段,为历代封建王朝所遵行。历代统治者对市场上的大宗商品,大多实行专卖,攫取高额垄断利润。如果说重农抑商政策是通过压制商人而抑制商品经济的发展的话,那么,禁榷制度则是通过官府控制大宗商品的产运销,将商品经济的发展纳入自己所允许的范围和轨道。
不过,虽然这两项政策的出发点不同,所要达到的目的也不同,但就所起到的作用而言,却是异曲同工,都对商品经济的发展产生了极为不利的影响。这两项政策双管齐下,使商品经济的发展始终置于封建政府的控制之下。
第三,中国封建社会商品经济的发展呈现出多层次性和多元性中国是一个疆域十分辽阔的国家,各地经济发展的不平衡是其显著特征。这其中,由于各地区和各民族商品经济的发展有先有后,起点有高有低,发展速度有快有慢,商品经济的发展呈现出多层次性和多元性。
这种多层次性表现在许多方面,主要有经济发达地区与欠发达地区的差别;内地与边疆的差别;城市与农村的差别;汉族与少数民族的差别;等等。以内地商品经济的发展来说,同处于中原内地的南北两方,长期以来,商品经济的发展水平就相当悬殊。至于城市和农村,在唐宋时期,一些大城市已发生了市场革命,处于较发达的状态,但许多乡村商品经济的发展十分幼弱,尚处于自然经济之中。而内地与边疆、汉族与少数民族的差别就更大。
唐代货币史上有所谓"钱帛兼行"之说。其实,除铜钱和绢帛这两种货币外,在四川和岭南的部分地区,还流通着实物货币;实际情况比"钱帛兼行"还要复杂。单以铜钱和绢帛来说,铜钱是形态较高的金属铸币,代表的是商品经济处于较高的发展层次;而绢帛只是一种形态较低的实物货币,代表的是商品经济的发展处于较低的层次。可是,就是这两种形态不同的货币,竟然在同一时代、同一社会中长期共存,流通上百年。这集中地反映出中国社会商品经济是高低层次的共同发展。这种多方面的高低共存,构成了中国封建社会商品经济发展多元化的特征。
中国封建社会商品经济的发展具有多层次性和多元性的特征,应作为正确估价中国商品经济发展水平的基本思路。长期以来,在对商品经济发展水平的估价上,不论是从整个历史时期来看,还是就某个朝代而言,分歧都是不小的。一部分人根据某些材料得出商品经济发展水平很高的结论,而一部分人则举出了商品经济不太发展的诸多证据。其实,在讨论这个问题时,很多人只注意了一个方面,难免以偏概全。鉴于商品经济发展的多层次性和多元性,在估价商品经济发展水平时,应具体问题具体分析,才能得出正确的认识。
第四,在中国封建社会里,商品经济在社会变革和转折的关头都起到了革命性的决定作用马克思曾经指出:"商业对各种已有的、以不同形式主要生产使用价值的生产组织,都或多或少地起着解体作用。"(注:马克思:《资本论》第3卷,人民出版社,1975年版,第371页。)这是对世界各国历史深入分析后得出的一个普遍结论。换言之,在世界各国和各个地区,只要有商品经济的发展,就会对原有的社会结构产生一定的分化瓦解作用。但从中国封建社会的发展来看,这种作用又更为明显和深刻。
与商品经济发展的三个高峰相呼应,春秋战国、唐宋、明清也是中国封建社会的三个重大转折和变革时期。这三个时期,虽然社会变革的内容不同,但从其与商品经济的关系来看,则有很大的共同点。即,商品经济起到了决定性的作用,甚至可以说变革是由商品经济引发的。
春秋战国是中国封建社会由领主制进入地主制的变革转折时期。在地主制到来之前,到处都是井田制这种农村公社。在井田制下,土地分成公田和私田两部分,由农奴耕种,但土地所有权均属最高统治者所有,实行层层分封,"田里不鬻"。广大农民生活在井田制公社内,互耕互助,共同构成一个经济单位。村落与村落之间,"鸡犬之声相闻,民至老死不相往来",即几乎不与市场发生交换关系。随着商品经济的发展,在市场的拉动下,农民逐渐走出井田,"以粟易械器"。由于商品经济的发展是不以人的意志为转移的,市场交换关系也就在这一过程中从井田制公社之外逐渐渗入到公社内部。起初,公社成员用于与外部交换的商品主要是一些农产品和土特产品;而后,在交换的席卷下,土地逐渐卷入交换。于是,"田里不鬻"的制度被打破,商品经济最终摧毁了井田制公社,领主制解体,地主制确立和发展了起来。
对于地主制与商品经济的关系,过去认为地主制是自然经济,与商品经济是对立的关系。近十多年来,这一问题的研究取得了很重要突破,人们开始辩证地看待二者之间的关系。但目前普遍的看法是,商品经济是地主制经济的重要补充形式。从上述春秋战国的社会变革来看,我们认为,商品经济应是地主制产生和发展的前提及基础;没有商品经济一定程度的发展,就没有地主制。也就是说,商品经济不是地主制经济的重要补充形式,而是它的内在经济成份。
唐宋时期是我国封建社会的又一大转折阶段。国内学者更多地将其视为中国封建社会由前期向后期的转变;而国外则有不少学者认为,这个时代是中古时代的结束和近世的开端。无论如何,这一时期显著的社会变化特征是,原来较为稳固的各种社会关系和社会力量开始流动起来,重新组合,使整个社会呈现出一系列新的面貌。深究其根源,那就是:商品经济的发展引起了财富力量的崛起。中唐时,曾第一次出现了"至富敌至贵"(注:李冗:《独异志》。)的说法。在政治力量对社会发展影响较大的封建时代,这确实是一个不小的变化,它表明经济力量已从此崛起,与政治力量相抗衡,在左右着社会的发展。财富力量的崛起,势必要求按经济力量重新规范社会关系。于是,原有的社会关系和社会制度发生改变,朝着一个新的方向发展。在这种情况下,门阀士族等级制崩溃而代之以新的庶族地主等级制度;土地制度从原来的立田制、抑兼并转而"田制不立"、"不抑兼并";人们的价值取向由过去的求贵转而求富。与此同时,封建国家的法律、政策也出现重大调整。这样,以唐宋为中界点,整个社会呈现出两个不同的发展阶段。
明清时期,商品经济的发展一方面进一步瓦解着封建的生产关系,另一方面则为资本主义生产关系的发展提供了更大的市场,积累了充足的资本,准备了大量的雇佣劳动力。在此基础上,在江南部分行业,出现了资本主义生产关系的萌芽。资本主义萌芽的出现,预示着中国社会将出现又一次更为重大的转折和变革。
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摘 要
商品是用于交换的劳动产品,它具有价值和使用价值两种属性。商品的使用价值,是指满足人们某种需要的效用,即商品的有用性。论文将将要从商品学的角度讨论商品的质量,而商品质量是衡量商品使用价值的尺度。我国商品学界一般认为,商品质量有广义和狭义之分。
引言
论文仅仅从商品的一方面对商品进行了研究,主要是由于商品质量的重要性及日益出现的一些不重视商品质量的问题对商品质量进行了阐述,希望通过这样一个手段来提醒商家商品生产要重视质量。商品质量是商品的灵魂。
一 :商品质量是什么?
我国商品学界一般认为,商品质量有广义和狭义之分。广义的商品质量是指商品具有满足明确和隐含需要的能力的特性和特征的总和。狭义的商品质量是指商品具有满足明确和隐含需要的能力的特性的总和,因此广义的商品质量包括狭义的商品质量和商品品种两方面的内容。
二:商品质量的性质。
1、商品质量具有针对性
商品的质量是针对一定使用条件和一定的用途而言的。各种商品均需在一定使用条件和范围内按设计要求或食用要求合理使用。若超出它的使用条件,即使是优质品也很难反映出它的实际功能,甚至会完全丧失其使用价值。
2、商品质量具有相对性
商品质量相对于同类商品(使用目的相同)的不同个体而言,是一个比较的范畴。对一般商品来说,可以通过简单的比较和识别来观察,而对某些商品则要有严格的质量指标规定。
3、商品质量具有可变性
商品的特性会随着科技进步而发展,而且人们消费水平的提高和社会因素的变化,对商品质量也会不断提出新的要求;即使同一时期,因地点、地域、消费对象不同,对商品的要求也不一样;消费者职业、年龄、性别、经济条件、宗教信仰、文化修养、心理爱好等不同,对质量要求也不同。 三:商品质量与经济效益的关系
一般来说,经济效益是指经济活动中取得的符合社会需要的经济成果。同所投入的劳动消耗、物质消耗、劳动占用之间的比例关系,也就是投入产出比。投入少,产出多,经济效益就好。但所谓产出绝不能仅仅依赖于商品数量,还必须依靠商品质量。因为人们购买的并不是商品本身,而是商品所带给人们的益处即使用价值用其具体体现—质量。以尽量少的劳动消耗生产出更多的符合社会需要的产品。保证稳定地提高产品质量,向社会、用户提供物美价廉的优质产品,就会给社会和企业带来莫大的经济效益。
以上说明,现代的质量观是质量与效益的统一观,质量就是效益,主要表现在:质量是效益的前提,效益是质量的结果,有质量才能有效益,没有质量就没有效益。既然经济工作的核心是效益,那么质量就是发展经济的关键,质量工作应该成为经济工作永恒的主题。
四:商品质量的综合体现
商品质量是一个综合性的概念,它涉及到商品本身及商品流通过程中诸因素的影响。从现代市场观念来看,商品质量是内在质量、外观质量、社会质量和经济质量等方面内容的综合体现。
1.商品的内在质量是指商品在生产过程中形成的商品体本身固有的特性,包括商品实用性能、可靠性、寿命、安全与卫生性等。它构成商品的实际物质效用,是最基本的质量要素。
2.商品的外观质量主要指商品的外表形态,包括外观构造、质地、色彩、气味、手感、表面疵点和包装等,它已成为人们选择商品的重要依据。
3.商品的社会质量是指商品满足全社会利益需要的程度,如是否违反社会道德,对环境造成污染,浪费有限资源和能源等。一种商品不管其技术如何进步,只要有碍于社会利益,就难以生存和发展。
4.商品经济质量是指人们按其真实的需要,希望以尽可能低的价格,获得尽可能优良性能的商品,并且在消费或使用中付出尽可能低的使用和维护成本,即物美价廉的统一程度。
商品的内在质量是由商品本身的自然属性决定的;外观质量、社会质量和经济质量则是由商品的社会效应来决定的,它涉及到诸多社会因素的影响。 五:商品质量的形成过程产品质量的形成,可以用质量 环来表示。质量 环将质量形成过程公为若干环节,典型的质量 环分为11个环节。
取得满意的商品质量涉及质量环中的所有阶段。从商品质量管理角度来看,可以将商品质量形成过程概括为开发设计质量、制造质量、检验质量和使用质量等几方面。这四者应该完全统一和一致,但由于技术上、管理上的种种原因,却经常发生矛盾,往往设计质量符合要求,而制造质量却不符合设计质量。检验质量又难以真正地反映制造质量,因而最终影响使用质量。为了保证商品使用质量,就要在设计质量、制造质量、检验质量上下功夫,达到商品质量的统一要求。
六:影响商品质量的因素
商品质量是商品生产、流通和消费全过程中诸多因素共同影响的产物。从质量形成的过程来看,影响和决定商品质量的因素是多方面的,商品的来源不同,影响质量的因素也不完全相同。
1.原材料与商品质量的关系
原材料是构成商品最原始的物质,在其它条件相同的情况下,原材料对商品的质量起着决定性的作用。因此,在分析商品质量时,必须对原材料的质量进行分析。
2.生产过程与商品质量的关系
a.产品设计与试制 b.生产工艺 c.商品检验 d.生产人员的素质和能力
3.流通过程对商品质量的影响
流通过程是指商品离开生产过程进入消费过程前的整个区间。因为当商品在流通过程中,由于受到各种外界因素的影响,会发生商品质量不断恶化的现象,商品学在研究影响商品质量因素时,就对商品在流通中的包装、运输、储存和销售服务进行全面的研究,以降低损耗,保护质量。
4.销售服务对商品质量的影响
商品在销售服务过程中的进货验收、入库短期存放、商品存列、提货搬运、装配调试、包装服务、送货服务、技术咨询、维修和退换服务等项工作质量都是最终影响消费者所购商品质量的因素,商品良好的售前、售中、售后服务已逐渐被消费者视为商品质量的重要组成部分。
5.消费过程对商品质量的影响
首先是消费心理与消费习惯,爱美之心,人皆有之,商品美对商品质量的影响越来越重要,合规律地创造完美的商品形式,是为了满足人们的审美需要,人们审美观有共同的一面,也有差异的一面,不同时代、民族、宗教、区域、阶层、环境、职业、年龄、性别的审美观是有差异的。因此不同消费者对美的商品认同和追求是不一样的。
6.社会伦理道德对商品质量的影响
质量意识属于思想范畴,涉及人的职业道德、思想道德、精神风貌和知识修养等精神因素,所以,开展精神文明建设,发扬爱国主义,对工作精益求精和对人民极端负责的精神,是增强质量意识的重要环节。此外加强质量法制建设也是增强质量意识必不可少的环节。
七:商品质量的基本要求
商品质量的要求多种多样,是因为不同的使用目的(用途)会产生不同的使用要求(需要),即使对于同一用途的商品,不同的消费者也会提出不同的要求。商品质量可以概括为商品适用性、商品寿命、可靠性、安全性、经济性、艺术性六个方面。
1.适用性:是指满足这种商品主要用途所必须具备的性能。是为实现预定使用目的或规定用途,商品所必须具备的各种性能(或功能)。它是构成商品使用价值的基础。
2.商品寿命:商品寿命通常指商品使用寿命,有时也包括储存寿命。使用寿命是指工业品商品在规定的使用条件下,保持正常使用性能的工作总时间。
3.可靠性:可靠性是指商品在规定条件下和规定时
间内,完成规定功能的能力。它是与商品在使用过程中的稳定性和无故障性联系在一起的一种质量特性,是评价机电类商品质量的重要指标之一。可靠性通常包括耐久性、易维修性和设计可靠性。耐久性是指日用工业品在使用时抵抗各种因素对其破坏的性能,它是评价高档耐用商品的一个重要质量特性。
a.易维修性是指商品在发生故障后能被迅速修好
恢复其功能的能力。商品是否容易维修与商品设计有关,设计中应尽量采用组合式或组件式商品结构,所用零部件要标准化、通用化、系列化,以便拆卸更换,此外还应该容易通过仪表式专用检具迅速诊断出故障部位。
b.设计可靠性,为了避免使用者在操上的过失和在规定的环境以外使用等用法错误导致商品出故障的可能性,一方面要求提高商品的易操作度(易使用度),使人为过失的可能性尽量减少; 另一方面即使因人为过失或环境改变引起了故障,也要把可能遭受的损害控制在最低限度。设计上这两方面的要求就是设计可靠性。
4.安全性:是指商品在储存和使用过程中对环境无污染,对人体无损害的能力。环境要求包括两个方面,一方面要求商品在生产、流通直至消费以及废弃阶段,均不致对社会和人类生存环境造成危害;另一方面要求提供能使商品正常发挥效用的环境条件,如规定的温度、电压等。
5.经济性:是指商品的生产者、经营者、消费者都能用尽可能少的费用获得较高的商品质量,从而使企业获得最大的经济效益,消费者也会感到物美价廉。经济性反映了商品合理的寿命周期费用及商品质量的最佳水平。
6.艺术性:是指商品符合时代审美特点,具有一定的艺术创造性。它已成为提高商品市场竞争能力的重要手段之一。
商品质量的各项基本要求,并不是独立的、静止的、绝对的,特别是对某种商品提出具体质量要求时,不仅要根据不同的用途进行具体分析,而且还必须与社会生产力的发展、国民经济水平以及人们消费习惯相适应。 八:提高商品质量有何意义。
1. 社会意义。
提高质量的社会意义强调质量对社会的深远影响。菲根堡姆博士用“没有选择余地”(用技术名词来说就是“零冗余”)来刻画质量的社会意义。他指出:“人们的日常生活和日程安排,完全取决于产品的性能或服务运转是否令人满意……这相当大地提高了顾客对产品或服务在持久性和可靠性方面的要求”。 一方面,强调“质量的社会意义”在于,质量和安全性的费用额占国民生产总值的比重愈来愈高。这笔费用以质量成本的形式增加了制造商的负担,大约占其总销售额的10%,质量问题对于购买者和商人也有强烈的影响,购买者维护和使用产品的费用可能等于或大于利润率。另一方面是质量同整个国家生产率水平的关联。产品或服务质量不仅是当代决定企业素质、企业发展和企业经济实力和企业竞争优势的主要因素,也是决定一国竞争能力和经济实力的主要因素。
2. 经济意义
朱 兰博士提出了“质量和综合生产率”的概念来说明质量的经济意义。他认为:现代工厂企业和办公室中新的工作形式,以及现代市场对质量的要求,日益扩大着生产率概念的范围。传统的生产率概念主要是以工厂为主着重注意于用“单位资源的投人得到更多产品或服务的产品”。现代的生产率概念则是以市场为主着重于用 “单位资源的投入得到更多、更适销、更好的产品或服务的产出”。这二者在经营管理目标,衡量经营管理绩效的单位,以及生产率规划的重点等方面都有根本的差别。
3.提高竞争优势。
提高质量的市场意义是指这一事实:决定企业竟争优势最重要的因素是质量。质量是争夺市场战略中最关键的项目。谁能够用灵活快捷的方式提供用户(区域性和全球范围内)满意的产品或服务,谁就能赢得市场的竞争优势。质量的市场意义最突出的表现是:市场竞争已经决定性地从“价格竞争”转向“质量竞争”。影响用户购买的三因素:价格、质量、交货方式(交货期和地点),其排列次序已经变为质量、交货方式、价格。质量已成为决定用户购买的首要因素,“质量竞争”在某种程度上正在取代“价格竞争。
如果说未来世界还会发生全球性大战的话,将可能不再是以摧毁生命为目标的战争,而是争夺世界市场的全球性经济大战,经济大战的最锐利武器就是质量。这一战争事实上早已开始,这正是“质量的市场意义”核心之所在。
参考文献:[DB/OL]联机网上数据库 (《质量管理》全面iso9000族系)
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物业管理专业是高职教育中的新兴专业,但是目前还不是很成熟,需要不断的完善。下面是小编为大家推荐的物业管理毕业论文,供大家参考。
一、物业管理信息系统的作用
(一)良好的可视性与可控性
物业管理信息化有助于建立规范、合理的业务流程,明确不同岗位的责任,保障相关业务高效的开展,尽可能地规避管理上的不足以及人为因素的不利影响,使企业拥有更为理想的运营效率,最终帮助企业在日趋激烈的市场竞争中占据主动地位。
(二)支持全方位的快速查询
物业管理涉及大量资料(如房产资料等),若采用手工整理方式,不仅工作量大,且相当烦琐,对房产资料进行查询时往往耗时较长。利用信息系统能够通过设置不同条件分类(如业主姓名、房号以及面积等)进行查询,快捷且准确,大幅提升了查询效率[1]。
(三)完整的工程服务档案
在物业管理工作中,需要对工程服务(如维修等)进行管理。信息系统可对工程服务档案进行收集整理,如此一来,为管理人员及时掌握现状提供了极大便利,有助于管理人员科学规划自身的工作时间。
(四)各项费用的自动化计算
在物业管理中,各项费用的计算和整理属于核心工作之一,但费用项目众多,再加上计算方法烦琐,若采用手工模式,很容易出错,且耗时耗力。信息系统不仅运算速度快,而且准确率高,能够让相关费用的计算和整理变得简单起来。
(五)为决策奠定坚实的基础
物业管理信息系统之中的决策系统可以对相关数据进行综合分析,如此一来,决策者能够在大量的决策方案中筛选出最为合理的,指导企业实施科学的管理行动。
二、物业管理信息系统的主要功能模块及操作
(一)基础资料
基础资料模块主要由三大模块组成,即组织机构模块、职员模块以及辅助资料模块[2]。组织机构模块可以对不同组织机构(如总公司等)进行定义,职员模块可对不同组织机构之下的职员信息进行定义以及管理,辅助资料模块能够对相关辅助资料(如楼宇结构等)进行定义。以基础资料模块为工具,可对各项基础数据进行收集和整理,为物业管理企业建立信息化构架奠定坚实的基础。对系统进行初始化设置时,一般将物业管理企业规划成三级,一至三级分别是总公司、区域公司以及管理处;对于普通居民小区,通常设置三个级别的管理处;当完成对组织机构的设置之后,便可以在不同机构之下进一步设立与之对应的职员信息[3]。
(二)房产管理
房产资源管理模块主要包含了下述信息:(1)管理区信息;(2)楼宇信息;(3)房间信息;(4)停车场信息等[4]。依据不同类别对上述信息进行归纳整理,形成Excel表格后导入信息系统,实现对数据的初始化准备。对房产管理的同时,还能够执行房产验收作业,便于物业管理企业更加高效地验收项目,管理验收结果。这一模块还有一个比较重要的功能,就是可以对公共维修资金进行管理,能够十分清晰地记录每一户所对应的公共维修资金信息,有效提升了物业管理企业资金管理的规范性。
(三)客户关系管理
物业管理企业开展客户服务工作时离不开客户关系管理模块的支持。在该模块的帮助下,不仅能够建立一个信息较完整的客户档案,对所有住户的姓名、身份信息、联系方式等重要信息予以管理,还能针对每一位客户建立健全家庭成员的档案。对于以写字楼为代表的综合项目,信息系统能对业主和租户的信息分别进行详细的记录,为相关管理工作提供极大便利。通过“客户服务”,可以对内部服务进行合理派工,同时还可以开展投诉处理以及装修管理等工作。借助系统跟踪功能,对各项服务进行管理,做好内部沟通工作,及时且有效地解决客户提出的各项合理的服务申请,从而逐步提升客户的满意度[5]。
(四)收费管理
所谓收费管理模块,指的是物业管理企业对各类费用予以管理的一种功能模块,全部收费项目以及标准等均可根据需要进行自定义。应收费用主要有四大类,即常规费用、抄表费用、车位费用以及临时费用。以单个房间为单位,明确当月各个房间的应收费用,对于那些较特殊的收费标准,允许单独设置,设置好相应的收费标准之后,每月便可以执行“生成费用”操作。以水电收费为例,对水电表执行远程抄表操作之后,形成Excel数据,然后将其导入收费管理模块便可形成抄表费用[6]。对交费通知单,可通过自定义方式进行设置,并打印出来。缴费方式主要包括三种,一是现金交款,二是银行托收,三是预收款。收费员在收费管理模块中执行“缴费”操作之后,应收费用便会自动纳入已收费用,与此同时,还可以打印出对应的票据。对于收费管理模块而言,其还提供了不同类型的查询和统计服务,常见的如当期应收费用之中的当期应收、往期欠费以及提前预收等,仅需执行“报表统计”这一操作即可实现。
(五)系统维护
系统维护模块主要包含角色管理、用户管理、系统重置三大功能。角色管理功能能够以不同角色为对象,对其名下的功能以及数据权限进行设置。用户管理功能能够对用户角色进行定义。通过前面提到的两种功能可以建立一个比较灵活、完善的授权机制。项目人员仅可以对所属项目的相关信息进行操作,而不同级别的管理人员在获得授权之后可以进行相应操作。
(六)设备保运信息化
将大量设备设施相关数据录入信息化系统,形成一个大数据库,系统根据数据生成卡片式、线性操作规程,保运人员按照设定的路线进行标准化操作,操作记录实时传到系统内,生成数据并对其进行分析,使设备设施也纳入到物业的信息化管理之中。
三、信息系统如何更好地应用于物业管理
(一)政府和行业支持
相关政府以及行业部门应重视信息系统在物业管理中的应用,并落实到实际行动中去,组织建筑单位、研究单位以及其他相关单位制定物业管理信息系统的行业标准,明确具体的实施内容,并立足于具体情况,允许多重定位的存在,从而更好地满足不同档次及各类投资规模的实际需求。除此之外,政府部门还应基于更高层次视角制定和实施配套的协调性政策法规,突破行政壁垒的束缚,推动相关收费的社会化转变,制定城市物业管理的信息化发展规划,进一步明确物业管理信息系统的规模和类型,为其提供各类资源支持,从而促使信息系统更好地应用于物业管理系统,服务于现代智能物业社区的建设和发展[7]。
(二)开发商支持
开发商对工程进行规划时,便应该充分明确住宅的市场定位,即向何种社会群体提供何种档次的住宅,通过了解购房人在物业管理方面普遍关心的问题,确定物业管理信息系统应当具备的功能,如若缺少必要的事前调查环节,就会出现功能过剩,或者功能不齐全的情况。与此同时,还应立足于市场需求,对自身的投资能力进行理性分析,参考物业管理等各个方面的合理意见,邀请专业的物业管理企业进行系统的、高效的策划,结合项目具体的市场定位来研究其配套的信息化物业管理问题,不但要考虑项目的经济性、可靠性,同时还应考虑项目的可持续发展性。住宅是一项长期工程,物业管理企业通常会为业主提供长达数十年的服务。现今,科技正处于飞速发展之中,特别是信息技术的发展日新月异,所以,在建设物业管理信息系统的过程中,应积极地考虑技术的升级问题,如何赋予物业管理信息系统以理想的超前性及可拓展性,将成为开发商在和相关企业协商的过程中另一重要的议题。
(三)健全各项规章制度
完善的规章制度是至关重要的,这是做好小区物业管理工作的重要保障之一。物业管理企业应基于物业管理信息系统的具体特性制定和实施配套的维护制度与保养制度,并严格落实定期检修工作;建立并完善资料管理制度,及时对系统设备自动运行所涉及的资料予以整理和归纳,然后在此基础上制定针对性的防范措施,做好预防工作;除此之外,物业管理企业还需要建立和完善相关工作所对应的标准化流程,制定和实施以岗位责任制为代表的一系列规章制度。只有建立了较完善的规章制度体系,才能使物业管理信息系统真正发挥出应有的作用。
(四)建立高素质的物业管理队伍
物业管理企业应重视和做好对在职员工的培训工作,使他们及时了解并掌握物业管理信息系统的相关功能,与此同时,还应做好新员工招聘工作,为自身源源不断地补充新鲜血液,从而建立一支稳定的、业务素质过硬的物业管理队伍。建议物业管理企业将一些专业设备的操作、维修以及保养工作委托给相关专业企业,从而达成节约成本,提升自身管理质量和效率的目的[8]。
四、结语
总而言之,物业管理只有积极引入和应用信息系统,尤其是采用联网管理模式对信息系统进行管理,才能使得各项物业管理工作更加标准化,为物业管理工作的高效开展提供有用的参考信息,方便物业管理企业及时且准确地制定相关决策。与此同时,也方便了物业管理企业实时掌握自身的运营状况,在此基础上可以作出针对性的经营决策,推动物业管理朝着现代化、智能化的方向不断迈进。
业主归属感是影响物业服务企业进行有效物业服务的重要因素,它是指小区业主将自己居住的物业区域划定为一种精神状态的聚集区域,既包含对房屋、居住环境,以及物业管理的情感依恋,又带有较浓厚的个人感情色彩。辨明业主归属感的影响因素,提升业主的认同感和归属感,对物业服务企业提供有效服务和长期业务发展具有重要意义。
一、研究基础
1.研究综述。我们对业主归属感的研究主要借鉴于社区归属感的研究理论。城镇化的快速发展和社会人口流动性的加剧,不断地冲击着人们对居住地的依赖,淡化着“村落情感”。王思斌研究了社会流动对传统文化和共同意识的冲击。黄玉捷指出,城市居民之间的情感在变得冷漠缺乏信任。潘允康等研究了人们在传统文化的影响下需要重构社区意识和归属感。王铭铭指出在城镇化进程中传统文化力量在进行着强大的反抗。雅诺维茨等国外学者,从居民是否愿意在自己的社区长期居住,并认可自己属于该社区,是否关心社区内发生的事情并积极参与,搬离社区后是否会感到怀旧和回忆等方面对社区归属感进行了研究。本文对业主归属感的研究借鉴了雅诺维茨等学者的社区研究理论。
2.数据基础。本文的数据来源于对业主满意度的实证调查,调查样本选取了山东省青岛市3个具有代表性的物业管理小区(选取标准为小区规模大,物业服务公司及其服务水准符合物业管理发展的趋势),采用随机抽样调查的形式发放调查问卷,共发放问卷1350份,回收问卷1021份,其中有效问卷样本987份。调查结果统计。根据调查结果显示,在我们的调查样本中,有92.8%的业主认为和自己共同居住在一个物业区域的业主构成了一个群体,而自己是属于该群体的。有75.3%的业主对居住小区的事务比较关心,有71.3%的业主愿意积极参与到小区事务中。有60.6%的业主有意向长期在该小区居住,另有一部分业主具有改善住房条件的要求。在调查中,我们还了解了业主对物业服务的满意程度,有74.3%的业主对现有物业服务感到满意。通过进一步分析,我们发现业主对居住小区的归属感与物业服务满意度有很大的正相关性。
二、业主归属感的因素分析
影响业主归属感的因素非常多,本文根据雅诺维茨等人的研究,将相关影响因素按照特征性分为:是否认可自己属于“该群体”、是否愿意长期在此居住、对居住小区事务的关心程度、是否愿意积极参与小区事务。并在此基础上,细化分析了“对物业服务的满意度”“业主的社会经济状况(主要指在物业管理区域内的层级)”“业主在小区内的社会关系”“业主对小区事务的参与度”“物业服务品牌认可”和“物业服务收费认可”等相关性指标。为了方便测量,我们将“业主的社会经济状况”指标转化为业主的受教育程度和实际收入;“业主在小区内的社会关系”纳入到业主间互动的频率和接触数。消减误差比例(proportionatereductioninerror)。分析结果表明,只有“社会经济地位”因素并未呈现出显著的统计学意义。在“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”三个指标和业主归属感之间呈现明显的正相关性。相应的皮尔森相关系数分别为0.1816、0.1967、0.2243,同时显著程度为0.005和0.0005。这说明,意愿居住时间越长的业主,越积极地参与社区活动,所能感受到的业主归属感也就越强;反之,业主归属感越弱。但值得注意的是,这三个指标的相关系数不高,只是弱相关性因素。也就是说,“业主群体归属”“意愿居住时间”“事务参与程度”并不是影响业主归属感的主要因素。影响业主归属感的最重要因素是“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”,其中物业服务认可涵盖物业服务质量、物业服务品牌和物业服务收费等。皮尔森相关系数分别为0.6162和0.5901,显著程度已经达到了0.0005的水平。这表明在业主的小区生活中,社会关系程度是促进业主留恋的重要因素,也是一种归属感。同时,小区业主对物业服务的认可也有着明显的影响。业主在小区的社会关系越密切,对物业服务认可度越高,他们的业主归属感也越强。根据测量结果,我们进一步对“社会关系程度”“物业服务综合认可程度”进行指数回归分析。依据业主归属感影响因素的回归分析,可以构建出回归方程:Y=0.3114X1+0.3956X2+1.618经标准化后,回归方程为:Y=0.4101X1+0.3678X2其中,Y代表业主归属感,X1代表物业服务综合认可程度,X2代表业主社会关系程度。通过对标准回归方程的分析,我们发现,上述两个影响因素对业主归属感有很强的正向作用,即物业服务综合认可程度和业主的社会关系程度是影响业主归属感的关键因素。也就是说,提升业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以有效地提高业主归属感,对物业服务公司进行长期、有效的物业服务有较大的促进作用。
三、物业服务综合认可
从物业管理行业在我国的发展来看,已由“管理”向“服务”转变。从一开始物业管理中的重点为“物”的管理,转向为“人”的服务和“物”的管理并重,进一步转向为“物业管理+互联网”或者“互联网+物业管理”。在这一转变的过程中,“人”(业主)的因素被逐渐重视,同时在其背后不可忽视的依然是基本服务。在此次的调查研究中,我们还对物业服务综合认可进行了细化调研。物业服务综合认可度包含物业服务质量、物业服务品牌、物业服务收费等方面。其中物业服务质量又包含传统的“物”的管理质量和“人”的服务质量;物业服务品牌和口碑对带给业主自豪感和认同感这方面的影响较强;物业服务收费的影响相对较小,因为目前物业收费的差异化并不大(在选取的调查样本当中)。综合前文分析的业主归属感的两个重要影响因素——业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,可以发现,物业管理中“人”(业主)的服务愈发重要。其涵盖的范围包括服务态度、细节服务、人性化服务和社交服务。服务态度给业主以最直接的感受,是物业服务基本标准,各物业服务企业在该方面都很重视,并且做得也很到位,差异性不大。细节服务、人性化服务则是服务态度的进一步延伸,是物业服务的规范化和细化。社交服务是物业管理中最容易让业主产生归属感的,其直接联系着另外一个重要影响因素:业主在小区的社会关系程度。目前,业主在小区的社会关系更多是通过自发形成的,以邻里关系和非官方组织的形式为主。物业服务企业应该主动介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,促使其形成更和谐、更稳定的社交关系。通过该次调查我们发现,已经有相当一部分物业服务企业开始介入到业主在小区中社交关系的形成过程中,以娱乐、爱好、运动等形式组织业主交流,促进业主间的沟通和关系建立,也有一部分物业服务企业通过信息化的手段搭建了业主间的沟通平台,主要以物业服务软件中的社交功能为主。调查结果显示,业主对进行了社交服务的物业企业的认可度(86.5%)明显高于未进行社交服务的物业企业的认可度(71.3%)。
四、结束语
在提高业主归属感的因素中,最重要的两个因素即业主在小区的社会关系程度和业主对物业服务综合认可程度,都是物业服务企业可以主动参与和改进提升的,尤其是物业服务中的社交服务,需要引起物业服务企业的重视。提升物业服务中社交服务,帮助业主建立稳定的在物业区域内社会关系,重新构建传统的“村落情感”或“集体情感”,有助于获得业主对物业管理区域的归属感。伴随业主归属感的增加,物业服务公司会获得业主更多的信任和认可。
#p#副标题#e#
摘要: 现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要组成部分。专业化、市场化、社会化的物业管理企业在激烈的市场竞争中,应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
关键词:物业管理价格 需求 供给 策略
现在物业管理已渗透到城市管理与人们生产、生活、学习的各个领域,成为社会主义经济生活的重要部分。随着人们物业管理意识的提高,《物业管理条例》的颁布实施,物业管理的专业化、市场化、社会化将会更加有力地促进物业管理市场的有序竞争,本文拟从物业管理需求与供给的角度,分析其价格的合理性、有效性和动态性,以期增强物业管理企业在市场竞争中的实力和生命力。
物业管理的需求
随着住房制度改革的深化,人们生活水平的提高,住房的商品属性已逐渐被人们认识与重视。住房既然是商品,就要实行商品性经营,纳入市场供求规则系统,由市场决定资源的产出配置,从而形成了房屋产权的社会化管理,为物业管理的形成创造了前提条件,并奠定了物质基础,满足了人们对财产管理的需要。
一个高度文明的现代化城市管理离不开物业管理,物业管理的内容、职责、范围、目标是现代化城市管理的重要组成部分。推行物业管理可以更好地促进城市管理的发展,同时为全面建设小康社会提供一个新的条件和基础。
物业管理的供给
改革开放二十多年来,全国各级城市基础设施建设尤其是房地产业,一直处于高速增长的状态,仅城镇住宅建设近年来每年增加5亿M2~8亿M2,多数房地产项目竣工面积的增长幅度在20%左右。物业管理作为房地产的后续服务,在为已建物业的保值增值服务、改善人们的生产生活环境的过程中起着越来越重要的作用。物业管理企业如雨后春笋般涌现出来。
物业管理的范围几乎涵盖了人们生活工作的方方面面,其主要内容包括房屋的维修、养护与管理;配套设施的使用、维修、养护与管理;清洁卫生与园艺绿化;车辆行驶及停放管理和小区公共秩序等。
我国物业管理模式大概有四种类型:
福利型行政化管理模式。这是在传统的计划经济模式下产生的,其标志是分配是福利性的,管理是行政性的,产权归国家所有,使用权归个人所有,房屋按个人职务资历分配。这种模式已被淘汰。
行政型专业化管理模式。这是在计划经济向市场经济转轨时期实施的“双轨共管”型管理模式,适用于单位自买、自建的直管房。该房产产权按一定比例优先出售给职工。这是一种过渡模式。
直管型专业化管理模式。这是房地产开发商自己组建的物业管理公司,对所开发出售的物业进行管理。这是目前我国最流行的一种管理模式。
市场型专业化管理模式。独立的专业化物业管理公司,通过投标在市场竞争中接管物业,遵循物业产权与管理权相分离的原则,物业管理公司接受业主的委托,对物业进行综合化、专业化、社会化的经营管理与服务。这是一种主导管理模式。
物业管理定价策略
在传统的观念中,物业管理是风险很小的行业。但是作为社会的闲置资本,当他的风险相对较低时,必定导致大量投资者蜂拥而入,当市场供大于求时,就会导致价格的降低和企业成本的降低,导致利润率降低,甚至亏损,企业就有可能倒闭。物业管理经过二十多年的发展,人们也逐渐意识到物业管理行业利润已趋于社会平均化,利润率趋小。根据2002年部分地区物业管理市场现状调查,全行业能够持平或略有盈余的企业大概只有1/3,大多数处于亏损状态。今后物业管理企业间的竞争将日趋激烈,物业管理的定价无疑是企业获利的关键。
价格是一种价值的考察,也是市场分析中十分敏感而又难以控制的因素。对物业管理者来说,价格直接关系到市场对其所提供的服务产品的接受程度,影响着市场需求和物业管理者的利润。面对物业管理市场的激烈竞争,确定合理的、有效地、具有竞争力的和动态性的物业管理价格是所有物业管理者关注和用心研究的问题之一。
物业管理价格的合理性
物业管理具有经营属性,所提供的服务是一种商品,具有价值,已被市场认同。物业管理者在制定价格时应真正反映其内在的价值,使其具有合理性。
我们知道,一般单位产品价格等于该全部产品的总成本与销售全部产品时获得总利润之和与全部产品总数量之比,即单位产品价格等于单位产品成本与单位产品利润之和。
物业管理提供的产品是一种商品,其单位产品的价格也包括单位产品成本和单位产品利润。物业管理因其类型不同,其成本和组成也不完全相同,一般由行政办公费用、一般公共设施维护费用、电梯费用、空调费用、环卫清洁费用、绿化费用、保安费用、电视系统费用、保险费用等组成;物业管理的利润可以根据市场行情或物业管理者的期望值确定。按照物业管理的行规,物业管理企业对所管理的物业一般按其成本的8%-10%计提酬金。
物业管理企业开发相应的服务应以成本有效为原则,加强内部管理,降低运营成本,提高效率。在合理确定物业管理价格时,还应考虑以下因素:供给产品的类型。公共产品或由公共产品引发的委托的代办性服务,应采用政府宏观调控的指导价,其它的非公共产品按照市场的供求均衡价格定位。服务需求的价格弹性和收入弹性。具有一定技术禀赋的特别服务,本身作为一种稀缺资源,其需求群是固定的,定价可高一些;常规的需求服务则实行统一的定价,且价格不宜太高。服务质量和服务深度。物业管理与其他商品不同,其提供的产品是一种“软产品”,它的价格与接收物业管理服务者的认知和满意程度密切相关,产品定价应在弥补成本的基础上保证一个合理的利润率。
物业管理价格的有效性
物业管理价格的有效性是指在不完全竞争市场的条件下,物业管理企业最大可能的发挥其资源和技术优势,使物业管理价格成为供需双方均可接受的价格。
从物业管理的供给角度看,价格竞争的有效性取决于产品的可替代性程度。可替代产品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。物业管理可被替代的威胁首先来自市场――开发商、房地产中介服务、酒店业和渠道运营商,他们也正在尝试着将其服务模式与物业管理内容相嫁接,他们的客户群体性、服务过程或市场的地域边界具有明显的可替代特性与相似程度,他们对物业管理市场的冲击,必将压低物业管理价格,引起物业管理利润率下降。物业管理可被替代的第二种威胁来自业主或使用人对物业管理服务分解,随着业主市场意识和维权意识的提高,在物业管理市场进化过程中,业主或使用人可能会自行选择开发商、选者分专业商来延伸物业管理服务,从而分解了物业管理企业的业务量,局限了物业管理的价格和利润。
物业管理差异化可以提高物业管理价格的有效性。向业主提供独具特色服务,这种服务的溢出价格超出因其独特性增加的成本,且差异化服务是其竞争对手不能相比的,就会为物业管理企业带来较好的回报。
从物业管理的需求角度看,价格竞争的有效性取决于业主或使用人的心理预期和价格竞争对品牌的影响。物业管理属于服务行业,其产品属于“经验品”需要人们通过了解产品的质量信息,确定是否继续购买该产品。与其他服务行业相比,物业管理具有非常特殊的消费群体,它每天面对的是相同的顾客,为同一顾客服务的时间可能是一两年,也可能是五年十年,甚至可能是几十年。但如果消费者获得其产品质量下降的信息,就不会再购买其产品,即业主就会拒付或拖延支付物业管理费,同时业主大会有权续聘或改聘物业管理企业,从而使物业管理企业利润下降,甚至亏损。
一般品牌企业凭借其管理优势、品牌效应获取了大量市场份额,在市场信息不对称的条件下,进行价格竞争,对企业会造成不良影响。对消费者而言,物业管理价格降低,意味着服务产品内涵的减少或企业内部资金周转不灵以及失去业主的信任度和满意度和企业市场份额的减少。
物业管理者只有充分意识到物业管理可被替代的威胁,不断提高服务意识,提供独特而具有差异化的产品,满足消费者心理预期,维护品牌形象,才能确定一个有效的物业管理价格。
物业管理价格的动态性
物业管理价格的动态性表现在两个方面:第一,前期的物业管理价格与物业建成后投入使用的物业管理价格是不同的。由于业主不同、服务对象不同和内容不同,签订的价格也不同。第二,物业建成投入使用后,随着业主法律意识的增强和业主要求的提高,再加上市场的激烈竞争,物业管理价格也不可能是静态的。
《物业管理条例》指出房屋所有权即为业主,物业管理企业是业主选聘确定的。在房屋未销售或租赁之前,房屋的所有权人是建设单位,即在物业管理的前期,由建设单位确定物业管理企业;而在房屋售出或售出一定比例后,物业的受买人是房屋的所有权人,即物业开发完成后,由业主大会选聘物业管理企业。
物业的前期管理,是指物业管理企业在物业的开发建设阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。前期的物业管理企业通过投标获得前期物业服务合同,该合同也作为建设单位与物业买受人之间买卖合同的一部分,其标价既是前期的物业管理价格,其价格应具有可行性、可盈利性和可竞争性。由于未来的业主大会拥有“决定续聘或改聘物业管理企业”的权利,所以物业管理企业要在前期管理中形成有序的管理秩序,满足业主的服务要求树立良好的、有效地管理形象,为物业管理企业占领市场打下良好的基础。
《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质与特点,由业主与物业管理企业按造国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务办法,在物业服务合同中约定。”所以根据物业类型、物业地理位置、规模和服务设施、服务质量、服务深度、服务档次和服务质量的不同,其成本含量也不同,价格定位也不同。
在市场经济条件下,企业能否盈利与其价格有关。从技术经济学的角度分析,物业管理盈亏平衡价格等于成本与额定的物业管理面积之比,即物业管理盈亏平衡价格等于单位固定成本与单位可变成本与物业管理面积之比的和。由于物业管理服务需求比一般商品要复杂且多样化,其单位固定成本和单位可变动成本及其所管理的物业范围都会受到很多因素而发生变化,从而引起盈亏平衡价格发生变动。此时,物业管理定价的获利空间也会随着变化。物业管理的动态盈亏平衡分析使得物业管理的价格具有动态性。
随着《物业管理条例》的颁布与实施,必将加快物业管理走向法制化、市场化的步伐,有利于建立公平合理的市场价格体系与竞争机制。企业应通过对市场的分析,确定合理的、有效的和动态的物业管理价格,采取最佳的定价策略,以获得更大的市场份额,使其处于有利地位。
参考资料:
1.中华人民共和国国务院令第三十九号,物业管理条例,2003.5
2.程鸿群、张玉峰,关于物业管理价格的分析与研究[J],北京:商业时代,2003.14
3.深圳市物业管理协会,物业管理发展战略(深圳),国际研讨会论文集,2003.10
4.胡彬,制度变迁中的中国房地产业[M],上海财经大学出版社,2002.3
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物业管理行业跟低碳、节能更是密切相关,因此,这一行业对未来人才的需求也提出了更高的要求。下面是小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
当前,信息技术的应用越来越广泛,尤其是在物业管理中发挥了重要作用。物业管理在房地产行业中占据了重要地位,加强物业管理工作尤为重要,信息技术作为物业管理水平提高的重要途径,它不仅减少了抄表、计算、收款、开票等环节中出现的错误,同时也方便了各部门间的沟通,提高了物业管理服务质量。下面我们首先来了解一下信息技术对物业管理的作用,然后再来阐述物业管理中存在的问题及解决对策,最后再来探讨信息化物业管理的应用实施。
一、信息技术对物业管理的影响
将计算机信息技术、自动化控制技术等运用到物业管理中,帮助企业解决了许多问题,使得物业管理工作更加的科学化、规范化。信息化物业管理属于一种全新的模式,运用了先进的管理理念,实现了各项业务一体化的管理流程。在传统物业管理模式中,资源管理不到位,在业务管理过程中容易发生各种问题,其可靠性较差,缺乏科学的管理理念。在数据统计方面,由于手工记账,工作量相对较大,业务过程很难得到控制,无法实现有效的监督考核。在以往的物业管理工作中,耗费了大量的人力物力,人力成本大约占到了一半以上,而运用互联网信息技术,可以迅速的完成数据统计工作,减少人力资源的投入,有效的节约了物业管理的服务成本,还进一步转变了物业管理理念。除此之外,物业管理工作涉及到的内容较多,管理范围较广,变化因素较多,运用传统的管理方式不能及时准确的应对相关变化,而且容易导致许多问题的产生。而运用互联网信息技术进行物业管理,能够有效的实现信息化的物业管理模式,通过计算机强大的系统功能,能够帮助企业更好掌握相关情况,从而做出科学的决策,促进物业管理的现代化进程。信息化的物业管理,使得业务管理工作流程逐渐标准化,纠正了以往不符合要求的操作流程,进一步优化了企业人员的配置,实现了快速查询、全面统计的功能,使得企业能够及时的了解各类信息资料,有效的配置企业资源,进一步实现资源共享、信息共享,提高物业管理质量。
二、信息化物业管理中存在的问题及有效对策
1.信息化物业管理系统中存在的问题
(1)物业管理系统建设的投资成本较少在运用互联网信息技术进行物业管理的过程中,需要一定的财力物力投资,来进行信息化系统的建设。由于政府支持力度不够,信息化建设成本投入较多,给企业带来了一定的压力,尤其是一些小型物业公司来说,缺乏信息化服务系统建设的成本投入。
(2)信息化物业管理的重视程度不够在以往的粗放型管理模式下,传统的物业管理理念根深蒂固,许多人对信息化物业管理认识不够,轻视互联网的作用。由于网络技术的特殊性,使得业务办理不能够直接产生效益,属于一种间接获取经济效益的方式,一些人不能够认同信息化物业管理的重要性。受到传统管理模式的影响,许多人员习惯采用手工管理,使得一些现代化信息技术系统的利用率相对较低,开发利用率相对较低,不能够充分发挥信息系统的作用。
(3)现代化物业管理人才相对缺乏将互联网信息技术运用到物业管理工作中,使得物业管理企业发生了很大的改变,信息化系统的维护需要具备专业技能的人才。目前,在物业管理企业中,不仅要求管理人员专业技能,还要具备计算机专业知识,信息化人才的缺乏为物业管理企业的发展带来了很大的难度。另外,在信息化物业管理工作中,对数据库概念比较模糊,企业开发的数据库之间兼容性较差,浪费了大量的资源,降低了工作效率。
2.解决信息化物业管理中相关问题的措施
(1)政府要加强信息化物业管理建设的支持物业管理信息系统的建设离不开政府的支持,面对当前的形势,国家和政府要加强现代化物业管理建设的成本投入,对信息化物业管理要实行宏观管理,鼓励企业进行信息系统的开发,给予一定的财力支持,并加强物业管理信息化系统的管理工作,使得信息化管理系统处于良好的状态,进一步促进我国物业管理模式由传统管理模式向信息化管理模式进行转变。
(2)加强企业人员对物业管理信息化发展的重视企业在开展信息化物业管理系统建设工作时,一定要加强人员对计算机知识的学习,让他们了解到互联网信息技术对物业管理的重要性。对信息化工作要有长期的规划,要由繁到简的进行物业管理信息化建设工作,还要做好网站建设的投资规划,要有计划的进行投资,避免造成浪费。对于物业管理企业的重要人员,一定要做好榜样,不断提升自身的信息化意识,鼓励所有员工积极的投入到信息化物业管理工作中。
(3)不断提高物业管理人员的综合素质在物业管理信息化建设方面,我们要加强员工的技术培训,通过相关渠道,培养物业管理企业的高素质人才,不断加强物业管理人员的信息化知识的学习,让他们熟练的进行计算机操作,并了解各系统的特点及简单的维护知识。信息化物业管理工作需要我们不断提高企业的服务质量,在深化信息化建设的工作中,将信息技术投入到了物业管理中,运用互联网来进行业务办理,大大提高了企业的服务效率。为此,物业管理人员只有掌握计算机技能,才能帮助企业实现利益最大化,进一步确保企业的整体竞争力。
三、探讨信息技术在物业管理中的应用
1.信息技术在物业管理工作中的应用表现
(1)物业管理企业的门户网站将信息技术运用到物业管理工作中,为企业提供了很大的方便,首先,我们先来了解一下运用计算机技术开发的企业门户网站。企业门户网站是物业公司用来展示自我的平台,在该网络平台上,能够发布各种类型的信息,它能够帮助企业将相关信息整合到一个平台上,从而使企业人员能够共同的分享这些信息,从而使信息资源能够得到有效的利用。
(2)ERP系统的建设ERP系统依靠信息技术,采用的是系统化管理思想,是实现企业决策的管理平台。运用ERP系统可以将企业中的生产、财务、采购等多项信息资源整合在一起,需要我们来进一步规范相关流程,减少人力资源的浪费,从而进一步促进了业务处理标准化体系的完善。在业务处理过程中,系统具有很强的随意性,可以方便企业的管理工作,提高企业管理质量,从而促使企业做出科学的决策。
(3)办公自动化系统办公自动化系统是企业人员进行办公的平台,它不仅实现了物业管理工作的自动化,还大大减少了管理成本,节约了大量的管理费用。通过网络管理平台,可以将办公体系连接起来,从而使得员工能够更好的进行信息处理工作,大大提高了企业管理效率。
(4)地理信息系统将GIS技术运用到物业管理企业中,可以进一步帮助企业实现数字化管理,管理者还能够依靠信息系统来进行物业管理,从而提高了物业管理的整体质量。运用该信息系统,可以提高资料的整合速度,从而实现信息资源的共享。
(5)公用设备集中化管理在物业管理企业中,我们可以运用设备管理系统来对公用设备进行统一的智能化管理,在设备管理系统中,包括生活热交换系统、照明回路、水箱液位等的控制,都需要运用智能化管理系统进行处理,从而有效的促进物业管理工作的自动化处理进程。
2.信息化物业管理系统的实施
(1)物业管理信息化系统的组成在物业管理工作中,利用计算机技术进行信息管理工作,需要我们不断完善信息管理系统的建设,将各项管理工作具体化。我们以某物业管理企业为例,他们采用的是一套全面性的信息管理系统,该物业管理系统对各个部门的工作需求进行了相关分析,归纳总结了各项管理体系,总计12个子系统,包括文档管理、收费管理、资金管理、人员管理、出租管理、维修管理、业主查询、领导查询、系统维护、空置房管理、后台管理、家庭用户查询系统,该物业管理系统比较全面,具有量大、功能全面等特点。
(2)物业管理信息化系统的设计理念物业管理信息化系统坚持“以人为本”的服务原则,强化了系统服务功能,大大体现了物业管理系统“人性化、透明化”的服务理念。在系统建设过程中,我们要向业主发送相关信息,在清楚业主的个人需求以后,改善物业公司、业主两者之间的关系。在进行系统建设时,运用了C/S和B/S两个体系结构,对于C/S体系结构来说,具有安全稳定、效率高等特点,从而确保了数据系统的安全性,实现了两者的统一结合。在该物业管理信息系统中,需要用到一个物理IP地址,这就需要利用一台WEB服务器,然后通过申请公网地址,并且,还要不断完善该应用系统。由此以来,既节约了大量的建设成本,又为物业管理工作提供了很大的方便,进一步促进了该物业管理系统的完善。
四、结语
信息技术在物业管理过程中的广泛应用,为物业费用的管理提供了很大的方便,有助于物业管理企业树立良好的形象。虽然信息化物业管理有了很大的发展,但是,在物业管理过程中,仍然存在着人才匮乏、投资有限、认识不够等问题。为此,需要我们要加强专业人才的培训,加大硬件及软件的投入,不断完善企业网站的建设,进一步优化办公自动化系统、ERP系统等,使信息技术在物业管理中更好的发挥其作用。
五矿邯邢矿业(安徽)物业管理有限公司前身为五矿邯邢矿业有限公司东发物业分公司,成立于2010年11月29日,服务矿业公司生产矿山一线,实现有偿服务,由原邯邢矿山局物业处、邯郸东发贸易有限公司、邯邢矿山局设备调剂中心印刷厂三家单位整合而成。作为一个专业化物业公司,小区的物业管理无疑是不可缺少的一部分,大到小区的公共设施的维修及维护,小到一滴水一度电的节约和使用,无一不列入物业管理的范围。“精打细算、勤俭持家”在这里是最好的体现。本文将重点介绍小区的物业管理及账务处理。
一、公共设施的维护及维修
定期维修小区的道路、屋顶、供排水及暖气管道等。公司所服务的小区大部分是老式小区,由于建成多年,大多设施老化、还有部分设备报废运转。为了能达到国家安全标准还能做到节能降耗,我们采取了由专人勘查实际情况报维修计划,分期分批进行维修,这样费用不会过分集中。维修费用按成本中心分开计算,各种维修费用按分配字段区分,便于查询。为了方便小区居民,小区内配套有运动器械及老年人活动室等。这些公共设施都配有专人维护。维护费用进入小区成本中心,便于管理。
二、水电管理
由于小区建成时间久远,线路及管道老化,为了防止跑、冒、滴、漏的发生,除了要发现问题及时维修,还要在会计核算上予以管理和约束。支付水电费时通过预付账款核算,月底要从预付账款里转出,同时通过由专人填报的水电费分配表进行水电费分配,按可收回的居民用水电、路灯照明、浇花、日常管理等分开入账。居民用水电通过其他应收款入账,其余的分别进入成本。收到居民水电费交款时,冲减应收款。这种方式不仅可以反映出居民水电费的收回情况,还可以清晰的记录各项费用的承担及变化,为了方便小区水电管理起到重要的作用。
三、卫生费的缴纳及生活垃圾处理
小区的卫生费由工作人员上门收取,财务核算时挂其他应付款--卫生费。支付小区垃圾处理费及垃圾箱维修等费用时,直接从往来账中转出,做到专款专用,不会影响成本费用的变动,虚增成本。同时便于查询费用的去向。超出部分暂时由公司承担,来年收取卫生费时适当增加,做到有据可依。
四、暖气管理
北方的冬天,每年都有四个月的取暖期。为了方便小区居民取暖,小区增设了二次加压加热站,其运行费于取暖期过后由热力公司按一定比例返还。这就要求运行费用要分开核算。收取居民取暖费时通过其他应付款-热力公司核算,支付时从其他应付款中转出,补齐差额部分全额付款给热力公司(差额部分含办公区取暖费),由专人计算出办公用取暖费进入成本,其他进入运行费用成本单独核算,每个月加压站的运行费用也由专人计算单独进入成本核算,等热力公司退运行费用时候只需冲减成本费用即可,账目清楚,有据可查。随着社会的不断发展,小区的物业管理必定成为物业管理企业中非常重要的板块。会计核算的细致化必定会使物业管理如虎添翼,做到不该花的钱少花。节约环保、降低能耗也成为现代化企业的新主题。
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随着我国房屋管理市场化进程的不断加快,物业管理行业逐渐发展成为了当前备受瞩目的新兴行业之一。下面是小编为大家推荐的物业管理专科毕业论文,供大家参考。
摘要:随着市场经济的不断发展和经济全球化趋势的深化,企业应对日益激烈的竞争而不断调整企业的业务结构和管理模式,越来越多的大型企业不得不改变原有的管理体系,促进大型项目物业管理一体化模式探索工作的发展。企业的物业管理工作一体化可以有利于企业进行统筹管理,可以对企业的资源进行全面管理和优化配置,进而可从非系统角度来降低企业的经营管理成本,提高经济效益。本文将对大型项目物业管理工作存在的问题进行阐述,进而提出优化物业管理工作一体化模式的措施。
关键词:物业管理;一体化;内容;措施;探索
大型项目物业管理一体化模式是对物业工作管理进行统一规划,并整合运用人力、物力和财力来提升物业管理工作水平,统一物业管理的运作模式,统一物业服务标准和支付平台,统筹资源配置工作,并对物业管理工作进行统一考核评价,从而构建规范高效的一体化综合物业管理体系。大型项目物业管理一体化制定了物业管理标准,对物业管理流程进行规范,并推动了一卡通智能卡系统的建设工作,实现了统一支付,并对资源进行优化配置,在一定程度上可以盘活闲置资源,提高资源的利用效率,实现资源的按需分配;大型项目物业管理一体化并制定了统一的管理服务标准,并按照相关的标准对物业服务工作进行统一的考核评价,提高了绩效考核工作的公平性和公正性,有利于激励员工,提高工作效率和质量。笔者就职于淮海商业集团置业发展有限公司,对物业管理工作有较多的了解,并对新都会项目的课题调研工作有一定的了解,因此将根据自身的经验和认识来对物业管理工作中存在的问题进行分析,并提出相应的解决措施。
一、大型项目物业管理工作中存在的问题
(一)物业管理工作难以根据一体化模式的要求进行及时调整
大型项目物业管理工作模式与原先的物业管理工作模式是不同的,物业管理工作的重点内容和物业管理思维方式发生了改变。物业管理工作为适应变化的要求而不得不从组织上或者人员结构上进行调整。但是,由于存在惯性效应,再加上物业管理部门对一体化模式的认识不够全面,公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式,公司管理人员中的部分同志对物业管理一体化模式产生了消极观望的态度,对物业管理业务的广度和专业化程度不够了解,物业管理工作一体化模式的实施存在较大的时滞效应。比如新都会项目置业公司原先管理的物业基本都在淮海路或沿线区域,且房屋产权相当一部分属于淮海集团公司,置业受集团委托直接管理这些物业,因此公司各级管理人员从管理思维方式到管理手段已习惯于业主式管理模式,在走出现有区域,改变现有管理模式,直接管理极富市场经济韵味的新都会物业方面,工作人员面临一系列困难,物业管理工作模式无法进行及时的调整。
(二)大型项目物业管理工作面临的风险较大
大型项目物业管理工作中最大的风险之一就是效益风险,同时由于物业管理收费标准设置工作和库存管理工作难度较大,大型项目物业管理工作需要大量的资金支持,导致物业管理工作的财务风险和经营风险系数较高。比如新都会项目的最大风险在于效益风险,由于该项目的初定物业管理费标准低廉,且地下车库管理初期的成本费用须有置业公司先行垫付,这使得新都会项目面临的风险增大。(三)缺乏相应的人才,管理工作混乱大型项目物业管理一体化模式的实施需要相应的管理人才和工作人员来执行,但是由于物业管理模式变更后相关调整工作存在一定时滞,相关的人员的思维方式难以及时转换,因此一体化模式工作的实施缺乏相应的人才,管理工作比较混乱。由于管理方式的改变,管理方式未能得到及时转变,管理工作定位不正确,导致物业管理工作效率较低。比如新都会管理工作的主要矛盾体现在管理人才缺乏和管理方式难以及时转变两个方面,尤其是专业门类补缺,正式管理项目的范围和数量,设备设施,管理的对象都发生了变化;再有管理方式的转变,难以很好的处理好与开发商和招商公司以及各家商户、各位业主和政府相关部门的关系。
二、构建大型项目物业管理一体化模式的措施
(一)健全物业管理体系,营造良好的物业管理一体化氛围
构建大型项目物业管理一体化模式,首先就要健全物业管理体系,要优化物业人员配置,严格落实物业成本预算预审制度,统一执行物业缴费标准和成本预算,并要严格执行物业服务考核标准和细则,明确保障服务提升的方向,以便营造良好的物业管理一体化工作氛围,提高一体化工作质量。例如,新都会管理处在走进市场经济运行过程中,认识到其外界的协作关系发生了很大变化,努力理顺同开发商、招租坊、商铺客户、各位业主与政府相关部门之间的关系,营造良好的工作氛围,并与其保持经常性的工作交往沟通,分清各相关分管线条。并且新都会管理处严格按照成本预算制度和财务管理程序行事,明确物业服务考核标准,做到公平公正。
(二)完善物业管理制度,做好物业风险管理工作
完善物业管理制度可以对物业一体化工作提供制度保障,可以在较大程度上防范物业管理经营风险,明确财务管理制度,可以降低财务风险和资金流动风险,提高物业工作的经济效益。例如新都会物业管理部门健全了有效的管理制度和先进质量体系,完善了客服中心制度和各工种岗位制度等,提高管理质量,公司还派出了有丰富管理工作经验的老同志协助新都会管理上的持续改进工作,直接对制度、规划出谋划策。
(三)重视物业基础管理,构建多层次服务平台
物业管理工作的重要内容就是提供物业服务,物业管理人员要做好后勤保障工作,要积极构建多层次服务平台,保持物业管理活动和经营活动的顺利开展,提高企业的公司形象。例如新都会业务管理工作首先启动的就是形象识别系统,追求品质更高、维修及时、质量优良、服务全方位、服务创意新颖实用的品牌形象,从而实现形象塑造与服务品牌的完美统一。
(四)重视市场调研和人才管理工作
新都会项目初期,为了全面论证新都会项目的可行性,公司领导会同各职能部门按项目标的反复修改测算,公司组织相关人员到大型物业项目中进行实地考察,完善了新都会项目的初步框架和实施设想。其次,公司领导提出了“合适的就是最好的,合适并胜任岗位就是人才”,极大鼓舞了公司内部现有丰富管理经验的老同志和年轻人,培养出了一些具有责任心、管理能力、专业技能的新生代管理者,新都会物业管理部门不断调整管理人员的工作内容,轮岗轮训管理者,不断输送新人进入新都会。
(五)要不断积极探索,重新定位企业形象,打造高端项目品质
公司从沪东商业中心的模式中吸取教训,总结经验,积极探索。公司在之后的承接物业项目时,抛弃了薄弱的招商服务,重新着力于物业项目的物业管控上,坚持“高起点、高标准、高品质”的发展理念,推行“规范化、标准化、个性化”的服务模式,以“持续发展、追求卓越”为管理目标,努力实现“客户满意、业主放心”,提升管理品质,打造精品项目,走高端优质路线。公司根据市场需要,并积极探索发展出路,及时调整企业发展方针,根据周边情况对公司项目形象进行重新定位,将沪东商业中心将其定位于满足身边居民生活,零接触、接地气的生活服务商业中心;将原来的零售、娱乐行业终止租赁转型为教育培训、生活超市、面馆小吃等综合性居民服务类商业中心,满足市场发展的需要,使得公司获得了进一步的发展。
(六)要明确了解企业优势,并根据业务性质健全企业管理制度建设
公司对自身的优势进行了详细的分析,并根据市场情况建立了严格规范管理制度。在为业主、客户提供物业服务的同时,还对业主、客户在商业经营中出现的各类突发事件及后台保障机制等均在制度上加以确立和严格落实。公司还专门制定了一套商业、办公管理制度,如《品牌商业街维护服务规范》、《重大商业活动保障管理规定》等;针对酒类经营类、烟草专卖类、餐饮服务类、钟表珠宝类等不同专业门店,分别制定了《专业门店督导规范》,并同时建立《商业治安管理突发事件处置应急预案》等规章制度,公司把运行成熟的管理制度运用于园区商业物业中,从而为提供优质的商业运行奠定扎实的基础。其次,公司重视诚信管理制度的建设,以诚信承诺的服务理念为指引,重视企业与业务和客户三者之间的关系,比如在业主、客户入驻后,公司及时与租赁方签订《诚信服务及公共场所治安责任书》,并建立诚信经营档案,要求入驻业主、客户提供品牌授权书、企业营业执照等相关证照,保证引进品牌真牌真品;同时,公司要求商家建立售后服务制度,要求商家在处理投诉事件时,做到“首问责任制”,并保持投诉处理时间和处理结果的记录,使工作始终处于良好状态。
(七)要建立健全监督控制机制,提高管理工作水平
公司在日常经营过程中十分重视监督控制机制的作用,不断建立健全监控制度,并将监控制度落实到实处,明确各个部门和员工的职责,建立了完善的问责追偿制度。比如公司以专业转向的检查督导为保障,每天园区物业处管理人员将对业主、客户进行消防安全巡查;每周管理处经理将进行安全巡视;每年定期组织园区业主、客户开展消防安全应急预案演习。每逢节日或防汛防台期间,公司还将做好各类安全检查及应急物资的准备,严格检查餐饮企业的相关证照,而且还将对园区内的餐饮企业在食用油的采购记录、供应商进货验收记录、索证,以便确保公司安全处于可控状态。
三、对大型项目物业管理一体化模式的展望
(一)要做好资源配置工作,重视市场的作用
市场经济具有较好的资源配置作用,大型项目物业管理工作要实现一体化,提高工作效率,降低成本,就要重视市场的作用,提高企业全体的竞争意识。例如新都会参加上海市物业管理协会,设立公司奖励机制并积极参与其组织的各类竞赛,积极参加市场经济竞争,力争获奖项,从而提高企业的知名度,新都会项目告诉我们:虽然一个企业的资源是有限的,但只要能把这些有限的资源进行巧妙的重新组合,形成最优状态,就能实现降低成本,提高资源使用效率的目标。
(二)关注品牌建设,重视人才资源的更新
新都会项目告诉我们,要形成特色服务品牌,至少应该做好服务制度、管理方式和服务创意这三大建设,要在服务制度上真正显示出优质服务,超越客户期望。要对客户资料档案到服务项目的设立改进、反馈、维修记录程序,还要不断推出具有创意的新型活动。同时,新都会项目告诉我们要重视人才资源的更新,要积极搭建人才培训平台,形成模块输出。新都会项目的管理实践揭示了,人才问题已成为我们公司进一步做优做精的一大瓶颈,因此形成人才的引进、选拔、培养、使用、留才的良性循环机制对公司未来的发展具有重要作用。
(三)规范物业管理工作程序,设立财务代表
构建物业管理一体化模式,就要对物业管理工作程序进行科学规划,可以借助法律专家的专业知识,服务于物业管理中出现的矛盾,维护公司自身利益,使管理制度更趋完善。新都会为便于与开发商、招租方进行财务沟通,可建立财务代表属地化,即可使日常管理更趋于合乎财务管理制度的要求,又可及时与总公司反映沟通项目的财务现状,进而防范财务风险,促进物业管理工作稳定发展。
参考文献:
[1]张军.用心服务是物业管理企业发展的基石[N].中华建筑报,2011.
[2]张蕊琳.转制物业管理企业角色定位[J].大众商务,2010(2).
摘要:我们辽河油田矿区建设经历了多年的建设,在物业管理上积累了宝贵的经验。建立现代化的物业管理系统是物业管理发展的方向,一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平,使小区的日常管理更加方便,业主更加满意。随着油田管理提升的持续深化,物业管理企业在“简洁化、规范化、标准化、信息化”管理上面临着诸多挑战。
关键词:辽河油田;矿区;物业;管理;精细化
物业管理是指物业管理企业受物业所有人委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人提供综合性的有偿服务,具有社会化、专业化、企业化和经营型性质。传统物业服务采取的是“逐级传达,层层落实”的派工模式,客服中心的服务指令到达维修工人需要4个环节,服务流程复杂,响应时间长,远远不能满足小区现代管理的需要。
1现代化物业管理的内涵
数字指挥中心是利用计算机技术、通信网络技术、自动控制技术与智能卡技术,将小区中的各种信息资源加以整合,全面沟通职工、居民,提供全方位的小区管理与服务。平台将原有分散式的服务窗口进行有效整合,指挥中心直接对接各系统操作人员,将原有的信息传递环节优化成监督环节,从而减少了分公司、服务站等中间层级,最终建立一个沟通业主、物业、社会的数字化、智能化综合服务平台。
1.1集中化的管理模式
统一将信息汇集、处理、发布集中在数字指挥中心,实现了远程监控与管理,使各小区的相关信息能够集中显示,小区相关问题能够统一处理。从而实现业主诉求的零沉默,同时统一了服务标准,降低了生产成本。最终实现“高水平、高效率、低成本”的目的。
1.2多样化的信息渠道
数字指挥中心通过业主电话、视频监控、巡查上报、网络服务等多种方式,收集信息,发现问题。从多种渠道与用户建立联系,及时准确地掌握小区情况,对用户的要求与建议做出快速反应,提供高标准、高质量的服务。
1.3可视化的管理平台
基于电子地图的可视化指挥调度模式和手段,为管理者提供全局化、直观化的管理视野,随时查看管理信息,全面掌握可能出现的问题,快捷灵活地查询及调度资源,实现管理部门与现场人员的实时互动,最大限度的提高日常管理效率和应急处理能力。
1.4智能化的指挥系统
数字指挥中心将电子地图、客户服务、生产自控、安防监控等子系统合理地进行关联,通过客户服务系统与业主及工作人员进行沟通,通过电子地图进行快速定位,通过生产自控进行数据查询,通过安防监控对现场实时情况进行查看。最终实现实时沟通、迅速定位、快速查询、及时处理的目的。
2油田矿区现代化物业管理的探索
盘锦正处在资源型向综合型转变的过渡时期,也需要加强城市管理,优化城市环境,提升城市形象,其中物业系统是一项重要内容。随着物业消费货币化的趋势逐步迈进,油田物业企业生存发展面临严峻挑战。为此,必须克服“老守田园”、“固步自封”思想,站在促进企业长远发展的高度,把用户的需要作为工作内容,用户的满意作为服务的标准,靠一流的服务态度,一流的服务质量,不断赢得用户的信赖;靠强大的信誉,站稳已有的市场,拓展更大的发展空间。
2.1通过地理信息系统,建立小区基础设施档案,建立地上三维地理信息模型
通过地理信息系统,建立小区基础设施档案,建立地上三维地理信息模型房屋、道路、路灯、绿化等均能直观展现,生产控制、安防监控等系统信息都能直观在系统上展示,从而实现快速定位,快速掌握现场信息,方便生产调度指挥的目的。建立地下三维管网模型,将供热、给水、雨排、污排、通信、电力、产能等系统管线统一建立模型,并将管线与阀门的逻辑关系、各部位的基础信息进行编辑,通过逻辑分析功能可实现爆管分析、断面分析、重点部位信息查询等功能,实现快速定位、准确分析的目的,为现场操作提供数据支持。
2.2认清企业的特点,明确人才需求的导向
在市场经济条件下,企业竞争从表面上看是经济实力、科技水平和管理水平的竞争,但其实质是人才的竞争。如何在优胜劣汰的市场竞争中,求生存、谋发展,关键要认清企业的特点,明确人才需求的导向。一是油田物业管理的企业的发展需要专家型职业经理人才。物业管理是物业企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及设备、公用设施、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务,具有社会化、专业化、企业化和经营型等基本特点。二是油田物管企业科技含量的增加需要知识型管理人才。目前,随着智能化建筑的发展与普及,绿色生态住宅的兴起,以及市场需求的提升和市场的进一步细化,对我们的专业化程度、科技含量和服务质量等,都提出了新的更高的要求。
2.3通过综合服务系统,提供综合性服务
综合服务子系统是集成信息管理、一卡通、办公自动化、短息发送、便民服务等多个系统的综合性服务系统。主要包括:信息管理系统。对住户信息进行集中管理和统计,分析住户的需求,提供相应服务。
3结束语
现代化物业管理模式实施后,将有效地减少了多个中间环节,将原有的“链式”信息传递模式优化成“点对点”的信息传递模式,业主的诉求能够在第一时间传达到操作人员手中,同时,通过对“接单时间、到场时间、完工时间”的有效控制,规范了服务标准,提高了工作效率。与传统的分公司设立客服的管理模式相对比,可以减少用工岗位。降低了服务成本,提升了服务品质。为全面推进管理提升提供了技术保障。
参考文献:
[1]邹益华编著.海外物业管理[M].东南大学出版社,2001.
摘要:环保型、生态型的绿色住宅日益成为当今住宅业的发展趋势,绿色建筑的兴起促进了绿色物业管理的产生与发展。结合绿色社区创建活动的开展推行绿色物业管理,势必成为今后社区环境管理生态发展的一条有效途径。接下来,本文将结合绿色物业管理的概念以及现状,探讨实现绿色物业管理的方法以及途径。
关键词:绿色物业管理;概念;现状;加强;措施
一、引言
近几年来,随着建筑行业的发展,物业服务应运而生,而伴随着人们对于生活质量要求的提升,对于物业服务的要求也越来越高,但是随着环境污染问题的家中以及小区车辆数量的增加,导致物业管理工作的难度有所增加,与此同时,物业管理工作也出现了很多的问题。倘若这些问题不能够被有效的解决,将严重影响物业管理质量。由此可见,探讨绿色物业管理的重要意义。
二、绿色物业管理概念以及物业管理现状
(一)绿色物业管理概念
所谓的绿色物业管理,强调的是以人为本,其目的在与为广大的业主提供最优质的服务,进而实现服务质量以及服务水平的提升,实现物业管理的可持续性�l展。绿色物业管理的过程中,要求管理者不仅要考虑到业主的经济利益以及人身安全,还会考虑到针对于周围环境的保护以及人与周围环境之间的关系,要尽最大可能减少环境污染,并且要实现能源的节约以及健康的居住环境的创设,进而实现物业管理质量的提升。
(二)物业管理的现状
随着房地产的迅速发展,物业服务以及物业管理工作的问题层出不穷,例如,物业管理监管不到位,物业服务中清洁、绿化不彻底以及水电资源浪费严重、环境污染严重等等,部分小区甚至会出现地下停车场漏水以及垃圾乱扔乱放和车子乱停等现象,严重影响居民的生活质量。而面对这些问题的存在,面对居民的投诉,部分管理者会出现置之不理、态度恶劣等现象,进而导致业主有很多的不满,另外,由于很多宣传以及通知工作做得不到位也会导致小区出现缴费不及时而断水断电的情况,进而引发业主与管理者之间的纠纷事件,由此可见,传统的管理环境下,针对于物业的管理确实存在很多的问题。
三、绿色物业管理的发展探究
(一)实现管理意识的提升
若想实现绿色物业管理工作的开展,首先要做的就是提升大家的绿色管理意识,很对于领导者来说,应该定期给相关的管理人员开展培训工作,通过这些培训工作让大家了解到什么事绿色管理以及实现绿色管理的意义是什么,同时也要通过这些培训工作的开展让大家意识到目前针对于物业管理存在什么样的问题,进而在提升大家绿色物业管理意识的同时,让大家认清自身存在的问题,进而为下一步的工作的开展奠定一定的基础。
(二)实现绿化养护,改善小区内部环境
绿化设计追求艺术与环境相结合,文化与自然相融合,绿色环境的设计与养护不仅可以起到美化环境的作用,还可以净化空气,进而给业主提供绿色、健康的居住环境。而若想实现绿化养护,可从以下几个方面入手:一,保证足够的绿化面积。根据国家的相关规定得知,小区的绿化面积不得低于30%,因此,针对于物业管理者来说,若想实现绿化养护,首先要做的就是实现绿化面积的扩张,其次还要增加足够的设计感,进而达到美观的作用,给人以视觉上的享受。针对于环境的绿化,不是一朝一夕可以实现的,而是贯穿于生活的每一天,因此除了要实现绿化面积的扩张以及绿化设计以外,还要实现绿化人员的建设,定期对于喇叭花的树木花草进行修剪、灌溉以及施肥和防治虫害工作,进而保证绿化环境的美观性好无污染性,实现绿化工作的可持续性发展。
(三)加强对于物业管理人员的建设以及管理
1.实行上岗培训制度
首先,针对于招聘进来的管理人员以及已有的工作人员,一定要进行进行培训工作,借助于这些培训工作提升大家的素质能力,进而保证管理工作有效开展以及实施,同时也可以借助于这些培训工作实现绿色管理理念的传导以及提升,进而促进绿色物业管理工作的实施以及发展。
2.推行“人性化管理”
所谓的人性化管理,主要指的是在管理的过程中要尊重业主的意见,同时也要有业主至上的理念,同时,还可以建立公投信箱,方便业主提出自己的一些想法或者是意见,进而实现基础工作的改进以及提升,保证提供给业主最优质的服务。
3.实现绩效考核
良好的绩效考核是提升员工工作积极性的最好方法以及对策,因此若想实现绿色物业管理,也要实施绩效考核制度,例如,针对于那些日常工作表现优异且业主的评论也比较好的工作人员要给予一定的奖励,而针对于那些日常工作表现比较差,没有责任心、工作态度不认真、工作积极性不高的员工要给予一定的惩罚,严重者可以直接开除,进而实现员工工作的监管以及积极性的提升。
四、结束语
综上所述,我们可以发现,传统的管理模式下吗,针对于物业工作的开展确实存在很多的问题,但相信在与之对应的一系列的绿色管理理念以及管理措施的帮助下,这些问题一定可以迎刃而解,进而为我国物业管理工作的发展做出一定的贡献。
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高校的物业管理专业教学在一定程度上既没有得到市场充分肯定,也没有得到学生认可。通过分析高职物业管理专业的特点,总结构建实践教学体系应明确的问题,从内容和运作机制上提出了构建以培养技能型实用人才为目标的物业管理专业实践教学体系的基本要素,以此完善既适于学生学习又对应市场需要的高职物业管理专业教学体系。下面是小编为大家推荐的物业管理论文,供大家参考。
高校的物业管理机构以学生和教师为主要服务对象,保护高校的房屋和教学设备。高校的物业管理部门必须切实认识到本部门与其他社会性质的物业管理部门的不同,对高校物业管理工作作出必要的调整。
一、高校物业管理的特点
(一)教育属性
高校的物业管理工作作为高校工作的重要组成部分,必须符合高校教学工作的计划。高校物业服务的所有工作环节都必须密切配合高校与教育相关的教学活动和科研活动,使高校的物业管理与高校的教学工作有机结合,更好地为高校的学生及教职工服务。
(二)特定服务对象
高校物业管理工作不同于社会上企事业单位和居民小区的物业管理工作,高校的物业管理工作可以对高校家属区的居住环境和学生的宿舍环境带来很大程度的改善。高等学校是高素质人才的聚集场所,因此,高校的物业管理针对的是一群知识储备丰富、专业技能高超的特殊群体。[1]由于高校的教学工作繁忙,家属区的物业服务对高校的教学活动至关重要。高校的家属区大多为高校教育工作者的生活区域,高校的教育工作者是社会的精英群体,改善高校家属区的生活状况,对保障高校教育工作者的生活水平,为高校工作者营造良好的工作氛围具有重要意义。因此,高校物业部门的工作人员必须具备一定程度的文化修养,以便能达到高校家属区物业服务的水平。
(三)校园文化氛围
高等学校在提高国民素质工程中肩负着重要任务,因此,高等学校的物业服务必须结合高等学校特有的校园文化氛围开展工作。高等学校的物业服务部门在为全校师生提供基础的物业服务以外,也要注重对高等学校校园文化氛围的保护。优质的校园文化氛围必须以合格的硬件设施为载体,因此,高校物业部门对高校基础设施的维护与管理,是保障高校文化氛围的重要工作。
二、高校物业管理的关键点
(一)加大房屋设施维护
房屋和其他配套生活设施,是高等学校教师正常工作和学生正常学习的基本保障。高等学校的物业部门必须时刻将高等学校的房屋和基本生活设施的使用情况保持在最好水平,要以专业能力强的物业工作人员,作为高等学校房屋管理维护和基础生活设施管理维护的工作者,严格按照高等学校统一标准执行物业服务。高等学校的物业部门要充分考虑高等学校可能发生的各种情况,对一切可能发生的房屋和基础生活设施问题做好详细的预案,以便房屋设施出现问题时能够及时进行应对。[2]高校的物业部门要对日常工作的具体细节进行科学的制定,使物业工作人员有律可依。高校的物业管理部门还要组建对物业服务工作的监督管理机构,及时掌握高校物业服务尤其是房屋维护和基础生活设施维护工作的具体情况,详细记录并认真考察高校房屋设施维护工作的具体进展,以便寻找工作当中的不足之处加以改正,不断提高高校物业服务水平。
(二)提供多样性的服务
高校的师生与社会人员不同,高校师生往往需要物业部门为其提供多样性的服务。当前我国只有高校物业服务部门具备提供多种服务的能力,这已经成为我国高校物业服务部门独有的优势。由于高校教育工作者工作压力较大,工作任务繁重,高校的物业服务部门必须在高校家属区配备一定数量的健身场所,保证高校的教育工作者能够获得充分的锻炼身体的机会,使高校教育工作者拥有健康的身体和旺盛的工作热情,以便全身心的投入到高等学校的教育工作中。[3]高校的物业服务部门还要注意在校园内和家属区配备一定数量的超市,使高校的教师和学生以及教师家属,能够方便的对生活日用品进行采购,以便将节省下来的时间运用到学习和教学工作当中。高校的物业服务部门还要主动承担起教学活动的配合工作,高校的物业服务部门要在教学用品的引进和运输、保管、发放工作中承担主要任务,要对高等学校体育场馆的维护管理部门提供必要的配合。[4]高等学校的物业服务部门,不仅要做好当前的服务工作,也要在长期的工作实践中总结经验,寻找高等学校广大师生新兴的服务需求,以便为高等学校的师生提供更加多样的服务。
三、提升高校物业管理水平的措施
(一)加大管理力度、丰富管理手段
高校对国家培养高素质、高能力的顶尖人才至关重要,随着我国高校规模的不断扩大,我国高校越来越需要更加高水平的物业服务。因此必须通过加大管理力度和丰富管理手段的方式,提高我国高等学校物业服务水平。高等学校的物业服务部门要增加资本投入,引进科技含量较高的物业服务设施,包括消防设施和安全保护设施。物业部门要探索实行信息化管理,使物业的工作效率大幅度提高。物业服务部门要加强对服务人员的监管力度,积极借鉴世界先进国家的物业管理经验,建立健全科学的高校物业管理奖惩机制,对能够按要求做好高校物业服务的工作人员,要按规定给予一定数额的经济奖励,对不能严格按照规定制定高等学校物业服务的工作人员,物业管理部门要给予相应的惩戒,以严明的奖惩制度,报证高等学校物业服务部门的高水平工作。
(二)优化队伍素质,提升服务水平
高等学校是一个人均素质非常高的区域,因此,高等学校的物业服务工作必须由素质较高的工作人员进行。高等学校物业管理部门,要加强对物业服务部门工作人员素质的培养。高等学校物业服务部门工作人员的素质,不仅仅包括提供高等学校基本生活保障的专业素质,也包括一定程度的文化素质。另外,高等学校的年轻学生普遍具有新时期年轻人对公共服务的更高要求,高等学校的教育工作者大多见多识广,普遍具有世界先进国家对于公共服务的高度要求,因此,高等学校的物业管理部门,必须充分意识到高等学校对物业服务人员文化素养的高度要求,切实加强对物业服务部门工作人员的文化素质培养。高等学校的物业管理部门,要定期组织物业服务人员的培训活动,还要对员工对文化知识的掌握情况和理解情况进行考核,邀请高校的文化工作者,制定一套科学的文化素质考核方案,严格对高校物业服务人员的文化素质进行考核,并将文化素质较高的工作人员分派到较为重要的物业服务工作岗位,使其在更重要的岗位上充分发挥文化素质的优势,更好的为高校广大师生服务。
(三)创造优美舒适、文明、洁净的环境
一方面,建立一套治安防范紧急反应系统是必不可少的。日常管理中,我们将采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央监控和区域管理相结合”、“重点区域、一般区域、时间区别对待”、“预防为主,防消结合”的管理原则,通过采取组建高素质秩序维护队伍、合理设置岗位、规范工作流程等措施,确保管理区域24小时的消防安全、车辆进出有序、无责任安全事故。另一方面,全面导入环保文化概念,通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标训、使用环保性服务用品等措施,宣传环保知识,引导师生重视环保事业,积极行动,从自我做起,爱惜环境,共同营造整洁、舒适的工作和生活环境。
1国有企业物业管理存在的不足
1.1国有企业物业管理的社会化程度相对偏低
当前我国国有企业的物业管理部门尽管是开展独立核算,但是物业管理部门的设备和人员、资金还是由国有企业掌握的。造成国有企业物业管理机制还比较落后,管理模式陈旧,导致物业管理者积极性不高,市场整体运行程度也相对较低。在整个国有企业经营过程中还是过于重视房产项目的建设,但是对房产管理工作却不重视,导致国有企业物业管理体制的落后,物业管理工作具有福利性和无偿性的特征。这种传统的物业管理模式已经不再适应新时期国有企业物业管理的要求。
1.2物业管理人员不够专业
一般来说,国有企业物业管理部门在人才引进工作上开展的相对困难,加上国有企业员工还是受企业的分配和安置,导致国有企业物业管理部门还处于被动的状态,国有企业内部物业管理部门人员年龄结构相对较高,专业水平缺乏,不具备现代化的物业管理理念,这种情况下使得国有企业物业管理人员不能满足新时期物业管理工作的需要。加上国有企业物业管理人员意识的落后,没有明确自身职责和义务,更没有与住户建立一个良好的生活氛围,更是直接影响物业管理工作的质量。
1.3住房和公建设施陈旧
当前国有企业的家属住宅处于一个年久失修和水电亏损的状况下,家属住宅的道路和绿地也是破损不堪,线路和管道都老化严重,水耗、能耗、电耗和线耗现象更是十分严重,这种情况下造成了国有企业物业代收费用亏差较大,对于家属住宅的改造费用数额较大,为国有企业物业管理部门带来了巨大的压力,阻碍国有企业物业管理迈向市场化和现代化的步伐。
2国有企业内部物业管理的有效措施
2.1企业要从关心爱护单位职工出发,牢固树立为职工服务的思想
国有企业由过去企业总务后勤的行政服务方式,转变成为现代化物业管理已经成为国有企业物业管理发展的一个必然趋势,国有企业物业管理只有进行管理观念的及时转变,从关心爱护单位职工出发,牢固树立为职工服务的思想,让企业员工能够认清企业当前的发展形势,接受从无偿服务到有偿服务的转变。物业管理部门更是要进行物业服务工作的不断完善,提升居民的生活质量和居住环境,让居民切实地感受到现代物业服务工作的优点,做到甘愿承担和缴纳相应的物业管理费用,为国有企业减轻负担。
2.2建立交流和联动机制,加强沟通,不以盈利为目的,适当收取成本费用
伴随着时代的进步,国有企业主辅分离已经成为时代发展的必然趋势,国有企业物业管理走向市场化也势在必行,实行国有企业后勤服务和主业相分离的做法,其目的就是要进行后勤生活体制的改革,改变过去传统大包大揽的旧的生活体制和无偿服务的管理模式。改变当前物业管理工作的现状,进行国有企业物业管理的收费制度规范,建立一个交流和联动的机制,强化与国有企业内部员工的交流工作,不以盈利为目的,适当收取成本费用,为国有企业降低成本,但是需要特别注意就是成本费用的收取和制度的完善本身就是一项长期复杂的过程,需要我国不断探索和努力。所以需要我国国有企业物业管理部门能够逐步向现代化企业物业管理模式转变,在收费制度的制定上更是要做到采用不同产权方式和管理形式以及服务标准,制定更加灵活的收费办法,降低物业管理收费工作的难度。
2.3建立一支专业的物业管理人员队伍,营造良好的物业形象
企业之间的竞争归根到底还是人才的竞争,高水平的物业管理工作不但需要大量资金的投入、硬件设施和规章制度,更需要一支高素质的物业管理人才队伍。高素质的物业管理人才不仅要能够全面掌握先进的技术管理,更要具备丰富的管理经验,这也是我国国有企业物业管理发展的重要影响因素。所以,建立一支更加专业的物业管理队伍是目前我国国有企业的一项重要任务,需要我国物业管理部门采用多种形式和渠道进行物业管理人员的培养,提升物业管理人员的培训效果,更是要通过开展入职培训和转岗培训等多种培训方式,提升物业从业人员的专业知识和经营管理能力。同时物业管理员工在日常工作中也要做好自身的学习,提升学习的自觉性,为自身专业技能的提升奠定基础。
3结语
综上所述,管理工作作为企业发展过程中不可缺少的主体,在当前市场经济发展条件下,进行国有企业物业管理工作的不断完善,提升思想观念,使得国有企业物业管理工作朝着更高层次和更高水平发展,特别是在当前市场经济环境下物业管理企业更是要做好不断进取、开拓创新,提升国有企业自身的核心竞争力,使得国有企业的物业管理工作能够适应当前日益激烈的市场环境,获得更好的发展。
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在构建和谐社会的背景下,随着物业管理行业的蓬勃发展,社会对物业管理专业人才的需求与日俱增。新兴的物业管理行业要健康发展,物业管理专业人才是关键。下面是小编为大家推荐的物业管理师论文,供大家参考。
摘要:
随着经济的发展,社会对物业管理服务行业的要求越来越高,而高素质人才匮乏成为制约物业服务行业发展的瓶颈,这对应用型本科院校的物业管理专业提出了新的要求。
关键词:应用型本科;物业管理专业;行业转型升级
0引言
20世纪80年代初,我国改革开放逐步深入,为了适应房地产市场的快速发展,深圳市政府率先在全国提出“谁开发,谁管理”和“建好一片,管好一片”的要求。1981年3月,深圳经济特区房地产公司成立了内地第一家物业管理公司,三十多年来,我国物业管理行业经历了从诞生到发展壮大的过程,在城市居民中的知晓率和接受度不断提高,在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。截止到2014年年底,我国物业服务企业10.5万家、管理规模164.5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元,较2013年均取得了较大的增长①。随着城市建设的加快,房地产开发得到快速发展,这也推动了物业管理行业的快速发展。与此同时,物业管理行业已经进入了企业整合、品牌塑造、业务创新和发展模式转型的关键时期。中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》指出,物业管理行业向现代服务业转型升级、向服务集成商转变,已渐成趋势,行业责任边界有待进一步厘清、成本上涨影响行业盈利能力、从业人员素质亟待提高等诸多问题,始终是行业未来发展所面临的问题。
1物业管理行业人才需求情况
我国的物业建筑面积不断增长,物业管理行业发展前景广阔,需要大量的物业管理专业人才,不仅仅是体现在需求数量方面,还体现在需求质量方面,对人员素质的要求不断提高。人员供不应求成为物业管理的一个重要问题,这跟社会偏见和物业管理行业自身的结构密切相关。在一次社会调查中,很多人认为物业管理专业没什么好学的,物业管理专业学生将来主要是从事保安保洁工作,物业管理工作社会地位低且工资待遇差。“劳动密集型”和“低附加值”是全社会对物业管理行业的印象。目前正在从业的物业管理人员有些来自部队退伍军人,或企业转制员工,有些是外来剩余劳动力,他们不熟悉现代物业管理的模式,也有一些是在高职院校管理类专业毕业的人员,他们经过学校的系统培训,具备一定的综合管理能力,但不熟悉物业管理的细微方面。物业管理人员总体素质低导致业主满意度低。业主投诉物业管理企业及其工作人员的事件频频发生。我国物业管理行业发展现状和存在的问题表明:制约物业行业发展的关键是高素质专业人才的匮乏。随着人民生活水平的提高,社会对物业管理服务行业的要求早已经从“保卫”、“保洁”的初始阶段发展到对社区物业品质服务、私有物业保值增值、市政物业企业化管理的阶段,这必然需要大量的具有高素质、优服务、会管理、懂经营的较高层次物业管理人才。智能化、网络化是未来物业管理的发展趋势,专业知识缺乏的从业人员将不能胜任未来的工作需要,这对物业管理专业的学历教育提出了更高要求,因此,有必要提高物业管理教育层次,加速物业管理人才的培养,提高物业服务水平。
2高校物业管理专业相关情况
2.1设置物业管理专业的学校数量少、层次低
从1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业,至今,中国物业管理院校教育已经走到第二十个年头,我国开办物业管理这个专业的高等院校日益增多。全国包括本科院校、专科学校以及高职、中职学校中,有物业管理专业的接近300所,其中大多数都是高职高专院校。物业管理专业本科发展在我国仍处于起步阶段,广西大学于2003年获得国家教育部的第一个物业管理专业本科招生许可,接下来几乎每年都会有高校获得审批设置物业管理专业本科,2014年,物业管理本科专业正在招生的学校有17所。在广东省,共有186所高等院校,其中二本以上37所,高职高专院校78所。在这186所高等院校中,有包括广州大学、广东农工商职业技术学院、广州城市职业学院在内的28所学校设置了物业管理专业,其中广州大学在2013年获得物业管理本科专业办学资格,是这28所学校当中惟一一个本科学历物业管理专业。总的来说,物业管理学历教育层次较低,大部分省份仍停留在大专层次和自考层次,尚未开设物业管理本科教育,不能满足行业发展的需求。
2.2人才培养目标定位不科学
设置物业管理专业的学校类型各异,有财经类、理工类、师范类、农林类以及综合性学校。物业管理专业所属院系也不相同,有的院校物业管理专业归属于工程管理系,有的院校归属于工商管理系,学科定位的不清晰导致了人才培养目标定位的不科学。“培养高层次实用型高级管理人才”是目前大多数物业管理专业的人才培养目标。以深圳、上海和北京为例:深圳的物业管理走在全国前列,深圳的物业教育也开展的比较早,并形成了自己的特色。以深圳职业技术学院为代表的深圳高校的物业管理专业注重培养学生地沟通技巧,将培养目标定位为“服务型人才”,“服务型”人才擅长积极主动地进行交流沟通,能以服务取胜,但不熟悉物业管理技术类工作,难以驾驭综合管理工作;上海高校的物业管理专业重在培养熟知现代物业设备设施运行维护技术的“技能型”人才“,技能型”人才能解决一些技术性问题,但缺点是管理和经营理念不足,也难以胜任综合管理工作;北京高校物业管理专业的人才培养计划既安排了综合管理知识的学习,又安排了各类细微问题的学习,计划虽好,但是教学时间有限,课程安排上或面面俱到,难以突出重难点;或顾此失彼,难以均衡。总的来说,目前的物业管理人才培养目标制定得过于短视,不利于物业管理专业在行业发展中的长远作用。
2.3师资力量薄弱
1996年北京林业大学创设第一个物业管理专科专业以来,我国开展物业管理教育不过20年的时间,开设物业管理专业本科的高校少之又少,而高校的教师对学历的要求又相对较高,所以现有的高校中物业管理专业的教师几乎没有科班出身的,绝大部分都是相关专业改行的教师,而且年龄普遍较低,实践教学能力较差。在这种情况下,教师对物业管理的系统知识掌握有限,授课时不能举一反三,只是按照自己熟悉的内容安排教学计划,学生很难学到全面系统的物业管理知识。
2.4教材建设滞后
由于目前物业管理专业开设的时间较短,层次较低,并且物业管理专业往往不是重点建设专业,院校投入不足,使得建材建设落后于实践教学。教师在授课时,随意性较大,有的课程没有针对性的教材,任课教师选择其他专业的相关教材,例如:物业客户关系管理就直接选用客户关系管理的教材,没有针对性;要么使用自编讲义,课程的知识点由教师自己把握,难以达到培养目标的要求。
3应用型本科院校物业管理专业发展建议
3.1提高物业管理专业的办学层次
随着物业服务行业的转型升级,物业管理的工作人员即要能够驾驭具体事务,还要具备发展的眼光,能够考虑企业的未来,这对高校开办物业管理专业提出了新的要求,现有的开设物业管理专业的高校招生层次低,满足不了行业转型升级的需要,高校需要提高物业管理专业的办学层次,来满足我国物业管理行业向纵深发展的需要,更好地满足企业及社会需求。为2010年上海世博会提供物业管理服务的上海上房物业管理有限公司通过世博会向大家展示:物业管理正在从传统的“小区物业管理”走向现代服务业,培养能够驾驭大型、高智能化物业或场馆的运营的管理人才,作为人力资源储备的院校方,要及时作出面向市场转型期的教学调整。
3.2明确培养目标,回归管理学
传统的物业管理企业主要进行房屋维修、设施维护、绿化、保安保洁等四项基础业务。现代物业管理涉及到的物业种类繁多,正在向房屋管家、资产管家、生活管家升级,越来越多的企业将传统业务进行外包,减少具体事务的管理,集中精力提供优质服务。这增加了对物业经营管理型人才的需求。应用型本科院校物业管理专业应定位于物业管理企业经营管理人才培养目标,向管理学科回归,重点培养学生的经营管理能力,以适应物业企业规模化、集约化、品牌化发展的需要。广州工商学院对2015届物业管理毕业生就业情况的调查结果显示,以培养技能型人才为目标会导致学生就业后在企业缺少一种持续的发展动力,这也是很多学生为什么不能在物业管理公司一直干下去的原因。
3.3加强物业管理专业师资队伍建设
应用型本科院校应采取措施改善目前物业管理专业师资力量薄弱的现状,重点关注教研室主任的培养,重视专业骨干教师的培养,可通过学术访问的方式,选派有进步要求的骨干教师去国内先进院校或国外进修培养;也可搭建校企合作平台,聘请行业、企业资深专业人士及企业能工巧匠充实专业教学团队,为特色专业建设服务。同时,学校的专业教师到企业挂职锻炼,参与物业企业的正常运作,积累行业一线管理及实践经验,提高年轻教师为物业企业解决实际问题的能力,加强教学的针对性。广州工商学院与广州锦日物业服务有限公司、东莞鸿泰物业管理有限公司采用校企合作模式,校企双方共同组建专兼职专业教师团队,专任教师定期到企业学习和调研,企业的专家按计划到学校举行讲座,双方教师定期进行教研活动。
3.4加强物业管理专业教材建设
物业管理专业教材的选取或编写要坚持实践的观点和教学第一的观点。可由高校从事物业管理专业教学的第一线教师牵头,组织教师和物业管理企业的实践经验丰富的专家一起参与。针对教学内容、实践环节等进行研讨、论证,敲定教材知识点的分配、内容组织和结构,保证编写出来的教材具备实用性。广州工商学院与校企合作企业共同建立新型的课程体系,增加了“双师”型编者的比例,更好地体现了教材的实用性和先进性。
4结论
应用型本科院校要培养出适合企业需求的物业管理人才,就要提高物业管理专业的办学层次,确定人才培养目标,加强物业管理专业师资队伍建设和教材建设,使物业管理专业毕业生符合物业服务行业转型升级的需要。注释:①中国物业管理协会,《2014年物业管理行业发展报告》。
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城乡一体化是我国现代化和城市化发展到一定阶段的产物,也是党提出关于解决三农问题的根本途径,主要是指将城市和农村、城镇居民和农村居民作为一个整体进行建设,并依据相关的制度实现城乡的平衡发展。城乡一体化的进行能够拉近城市居民和农村居民的距离,特别是改善城乡居民的居住环境。物业管理作为城乡居民居住环境中的重要方面对城乡居民的生活发挥着重要的作用。但是我国城乡居民的物业管理存在一些问题,没有很好的实现为城乡居民服务。
一我国物业管理的发展及其本质
(一)我国物业管理的发展
物业管理是指业主对建筑物的共同拥有部分以及建筑区划分内的所有场所、设施的管理,或者委托其他服务企业对共有建筑物、设施、场所以及设备管理的活动。我国物业管理的发展历程基本经历了三个阶段,第一个阶段是1981年到1994年年初的探索和起步阶段。在这个阶段我国在深圳成立了第一家物业管理公司,对计划经济下的传统房产管理体制进行改革,之后,将物业管理体制从沿海发展到内陆。第二个阶段是1994年到1999年规范化的发展阶段。在新中国成立之后颁布了第一个具有全国性的物业管理法规,实现了物业管理的社会化和专业化模式,并将物业管理统一由专门的物业公司进行管理,实现了物业管理的规范化发展道路。第三个阶段是1999年至今快速发展和市场化的发展阶段。我国建设部门于1999年在深圳召开了全国性的物业管理会议,之后实现了物业管理规模的壮大,对物业管理各项配套设施进行了完善。
(二)我国物业管理的本质
物业管理在我国经历了三十余年的发展,但是,一直以来物业主管部门主要是关注如何做好物业管理,很少有人对物业管理的内涵性质进行研究。普遍认为物业管理是指对住宅区的清洁以及建筑设备的维护,并尽可能的维护业主的个人利益,为居民提供安全、舒适的生活环境。但这种基于物业管理实际运作方面的定义很难将物业管理和家政服务区别开来,也在很大程度上忽视了多元产权条件下业主关系的治理问题,为物业管理的现实工作带来了困惑。同时,居民也表示小区业主之间的关系和住宅区的产权之间存在联系,物业管理应该将更多的注意投放在业主内部关系的治理方面,物业管理不仅仅是简单的环境管理,更应该是针对业主产权的管理,物业管理结构制度的安排对物业管理中产权费用和解决纠纷费用具有关键性的作用。住宅区的内部产权管理存在很大的困难,内部之间存在较多的矛盾纠纷,且物业管理中对共有产权的排他性界定不够明确,使得一些不交取费用的业主也在享受清洁的环境。同时,内部产权管理缺乏严格的限制,使得很多业主为了自身利益在最大化面积的利用公共区域、最小化的参与公共日常维护。由此可见,物业管理不仅是为了保障业主对物业的使用,而且更多的是用来降低排他性费用、解决内部纠纷费用,这也是物业管理的本质性要求。
二城乡一体化进程中物业管理存在的问题
物业管理的核心是服务,要求在业主需求得到满足的前提下签订物业管理和业主之间的协定,但一些物业企业认为自己是管理者,没有充分践行自身的服务角色,逐渐淡化了物业管理的内容,同时,物业管理企业起步较晚、从事其管理的人员不够、人员结构复杂、物业管理水平不高,且无法正确处理好业主、开发商和物业管理者三者之间的关系,使得角色定位混乱,具体问题体现在以下几个方面。
(一)业主对物业管理认识偏激
城乡一体化进程使得城市和乡村的居民居住都实行了物业管理,然而,一些乡村转移到城市以及一些生活习惯不好的居民,他们的生活习惯存在问题,为居民区的物业管理带来了麻烦。首先,物业管理实行之后,小区进行了环境的绿化,但是一些居民为了贪图便宜,在小区进行随意种植瓜果蔬菜,甚至铲除掉了小区绿化带,对小区物业管理带来了负担。其次,一些居民习惯将垃圾直接扔在小区,随地扔垃圾的不好习惯对小区物业管理的绿化造成了负担。再次,一些居民为了出行方便,会直接踩踏小区绿化地,严重破坏小区周围的封闭保护,不仅给小区带来了安全隐患,也会给小区的周边地区带来安全问题。现阶段的小区物业管理没有明确小区的民用和商用住宅范围,使得小区内部的商业管理存在问题,最典型的是小区民用车库被商用,这种现象会给小区带来安全隐患。最后,受我国传统住宅消费福利性模式思想的影响,很多业主认为物业管理应该是有偿服务,他们无法接受自己花钱买房之后再花钱雇佣“管家”的消费方式,传统福利性住房观念根深蒂固,一旦让他们花钱进行物业管理,就会让他们对物业管理提出更高的要求,甚至滋生少收费、多办事的思想,在进行自主房屋维修的同时,自觉忽略掉了小区内部的治安、消防、设施维护、环境保护等方面的公共问题。
(二)物业管理法律法规不健全
物业管理是通过合约形成的一种民事商务行为,物业管理的业主、用户、物业管理企业三方之间不存在实质的行政约束力,而是通过各方之间的合约认可来联结在一起,三方人员的权力和义务需要一定的物业管理法律法规来明确,不能超越规定进行操作。同时,物业管理企业和社会以及政府等方面的关系也需要一定的法律法规约束。但是,我国现阶段物业管理的法律法规不够完善、健全,有的地区甚至存在空白的法律法规,这样无法实现权责明确的物业管理。另外,受传统物业管理的影响,房屋管理局限于房屋的整修,管理对象主要限于公有的住房,对法律法规的需求性不大。从1994年物业管理兴起以来,国家相继颁布了一些有关物业管理的法律法规,但是其实施进度远远要晚于其颁布的时间,可见物业管理立法滞后于物业管理的发展。
(三)住宅小区物业管理企业自身
1.物业管理企业和社会各种协作关系不够规范。物业管理企业在具体的管理活动中和社会之间有着密切的联系,企业和社会各要素之间的协调是物业管理的关键,一个小区物业的良好发展需要和园林、环卫、公安、消防、市政以及供暖、供电等部门之间的配合。但是,随着物业管理的发展,企业和社会之间的协调出现了一些问题,物业管理企业和街道、居委会、公安之间没有处理好彼此的基金活动、业务、行政关系。
2.物业费用收取困难。伴随城乡一体化的进程,居民的经济收入存在较大的差异,且对物业管理收费认识不够,很多居民无法理解社区建设、物业管理与自身利益的关系,特别是一些年级比较大的居民更是没有物业管理的认识,甚至拒绝进行物业管理缴费。另外,物业企业的服务质量和人们的预期目标存在差距,现阶段的物业收费存在收费不规范、服务不到位以及维护不及时等方面的问题,物业服务的运行模式和市场发展需要存在不适应的地方,且物业企业对市场的反映不够,使得物业收费较为困难。
3.物业管理人才短缺。现阶段小区物业的管理人员大多是来自下岗工人以及一些农村的剩余劳动力,在小区物业管理方面也主要是从事体力劳动,大多是从事物业保安、环境清洁、环境绿化以及居民生活服务。由此可见,物业管理中专业管理人员缺少,在物业管理技术维护方面缺乏专业化的人才。
4.一些小区的独立法人资格不明确。现阶段内的小区物业管理大多是行政配置而成的,主要有四种类型。第一是计划经济体制下遗留的房管重新组建;第二是在大型企业机构改革中通过后勤科室转化而来的;第三是房地产为了解决售后服务开发出来的;第四中是专业的物业管理企业。前三种物业管理存在很多管理上的问题,这些企业中只有不到一半的企业基本保持了收支盈利。在日常管理中体现了种种矛盾。
5.物业管理存在区域性差距。区域之间的物业发展存在严重的差距,深圳物业管理达到了所有居民区的90%以上,物业管理的涵盖范围广泛,涉及学校、村镇、医院等各个领域。上海物业管理的覆盖率达到了80%以上,而一些华北地区的物业管理不到35%,华中地区的物业管理不足10%,只有西南地区近几年的物业管理呈现不断的上升趋势。
三城乡一体化中加强物业管理的具体路径
(一)建立健全物业管理法律法规
我国是法治国家,因此物业管理也要真正意义上实现有法可依。要加强对物业管理法律法规的完善,规范整个物业管理市场的发展,保证在物业管理中遇到问题后的妥善解决,充分保证物业和业主之间的利益实现,从而促进物业管理的规范化发展,实现社会的和谐发展。
(二)完善物业管理的机制
通过对物业管理机制的晚上加强各个物业企业之间的良性竞争。首先,要加强完善物业管理的权力和义务机制,实现物业企业和业主对自身权力以及义务的明确,从而实现二者的协调发展。其次,建立共创文明城市的机制。加强业主和住户对构建良好生活环境住宅区的意识。再次,创新物业管理机制。通过对现有管理机制的完善,来提升各个地区的物业竞争力,从而促进各个地区物业的建设,提升我国物业建设的核心竞争力。
(三)增强业主的物业管理意识
物业和业主之间存在最直接的关联,因此,解决物业管理问题要增强业主的物业管理意识。首先,可以通过加强业主和住户之间的交流来实现小区的物业管理,在让业主充分了解物业管理重要性的基础上,实现物业管理工作的有效进行。其次,物业要向业主积极宣传物业管理的法律规定,并以定期召开交流会的形式,加强各个业主之间的思想交流,对物业管理出现的问题进行及时解决。
(四)严格规范开发商的行为
随着企业改革的进行,物业管理逐渐和开发商之间失去联系,开发商对物业管理的不理睬,导致物业管理效率的低下。另外,一些开发商在物业移交的时候,会更换掉小区原有的车库、经营用房配置,会严重为小区物业管理增添负担。因此,政府要积极介入,严格规范开发商的行为,在物业移交的时候,将车库、经营用房等物业移交给小区的业主委员会暂时经营,并将物业管理中取得的收入填充物业管理经费,从而保证物业管理的良性发展。
(五)加强物业公司内部管理
物业管理是一种新型的服务业,物业企业和业主委员会之间是委托和被委托的关系,存在一种合同关系。物业公司进行物业管理的实质也是物业管理服务,因此,要加强物业公司的内部管理,提升物业管理质量。首先,加强物业公司的内部成本核算,对有限的物业投资进行精打细算,减少一些不必要的景观装饰开销,增强物业管理的实用功效。其次,要加强对物业管理人员的培训,实现专业化的物业管理。综上所述,城乡一体化进程下的物业管理尚处于起步阶段,且存在一些问题,没有形成完整的物业管理机制和体系,也缺乏必要的法律法规支持,城乡人们对于物业管理的认识有待提高,这些在不同程度上制约了我国物业管理的发展。因此,有关人员要加强对物业管理的支持力度,特别市政府在政策和资金上的支持,同时,要实现有效的物业管理,加强机制的健全,促进物业管理的标准化、生活化、科学化,从而更好的为城乡人们服务。
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